Assemblea condominiale dopo riforma condominio

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la Riforma del Condominio, in attuazione della Legge 220 del 2012. Tante sono le novità che questa Riforma ha presentato, rispetto al vecchio ordinamento, anche in considerazione di nuove e pressanti esigenze delle parti in causa. E' cambiata la figura dell'amministratore, la determinazione dei valori millesimali, delle parti comuni, lo stesso regolamento di condominio. Anche per quanto riguarda l'assemblea condominiale, la Riforma ha portato delle novità che interessano principalmente le norme di convocazione e le maggioranze necessarie alle varie determinazioni.

Per quanto riguarda la convocazione dell'assemblea condominiale, gli stessi condomini hanno titolo a convocare l'assemblea laddove manchi la figura dell'amministratore, sia in sessione ordinaria che straordinaria, con almeno 5 giorni di anticipo rispetto alla data prevista per l'assemblea. L'avviso può essere recapitato a mezzo fax, posta o PEC e deve contenere, oltre all'ordine del giorno, l'indicazione del luogo della riunione e l'ora della stessa. In assenza di tali indicazioni, la convocazione può essere dichiarata nulla ed invalidata.

L'ordine del giorno, indicato nell'avviso di convocazione, deve contenere le voci degli argomenti che saranno oggetto di delibera nel corso dell'assemblea ed un elenco, anche per sommi capi, dei punti da trattare in modo da consentire ai convocati di documentarsi in vista delle decisioni da prendere e di decidere anche in merito alla propria presenza all'assemblea stessa. L'assemblea straordinaria può essere convocata dall'amministratore di condominio o da un minimo di 2 condomini, che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio, con almeno 10 giorni di anticipo rispetto alla data prevista.

Una assemblea ordinaria di condominio deve essere convocata annualmente per consentire ai condomini di confrontarsi e deliberare in merito alle decisioni di spesa comuni, approvare i preventivi, la ricompensa stabilita per l'amministratore, la scelta o la conferma dello stesso, procedere in merito all'approvazione del bilancio presentato dall'amministratore, alla costituzione ed alla gestione del fondo spese straordinarie, alla delega all'amministratore a rappresentare i condomini di fronte a terzi. Tutti i condomini sono chiamati a partecipare all'assemblea condominiale e coloro che sono impossibilitati a farlo possono essere sostituiti da delegati che li rappresentino, a loro scelta, purché diversi dall'amministratore. Se una parte dell'edificio è in comproprietà, i proprietari delegano uno soltanto tra loro a rappresentarli. Se si tratta di usufruttuari, questi hanno diritto a partecipare alle decisioni relative a questioni di ordinaria amministrazione, mentre è indispensabile la presenza anche del proprietario per le delibere di valenza particolare.

L'assemblea non è validamente convocata se tutti gli aventi diritto non sono stati avvertiti nei modi e nei tempi previsti. Il risultato e le deliberazioni dell'assemblea sono trascritti a verbale al termine della stessa. Le delibere sono vincolanti per tutti i condomini, che potranno tuttavia impugnarle in toto o in parte quando queste si rivelino contrarie alla legge o al regolamento condominiale preesistente e validamente approvato, dunque vincolante fino a successiva modificazione assembleare. Ha facoltà di impugnazione chiunque tra gli aventi diritto fosse assente, astenuto o contrario, e può richiedere l'annullamento presso l'autorità giudiziaria. L'impugnazione deve aver luogo entro 30 giorni dalla data di convocazione dell'assemblea e della relativa delibera o, solo per gli assenti, dalla data di convocazione all'assemblea.

L'assemblea condominiale è validamente costituita in prima convocazione con la presenza di almeno i rappresentanti dei 2/3 del valore dell'intero edificio. Nel caso in cui non si raggiunga tale presenza minima, l'assemblea, costituita in seconda convocazione entro e non oltre 10 giorni dalla data di prima convocazione, è costituita validamente con la presenza di almeno i rappresentanti di 1/3 del valore dell'intero edificio e 1/3 dei condomini, e le deliberazioni sono prese con le seguenti percentuali: - con l'approvazione della maggioranza dei presenti; - con i voti dei rappresentanti di almeno 1/3 del valore dell'intero edificio.

Per le decisioni che riguardano la nomina e la revoca dell'amministratore, le riparazioni straordinarie o le riparazioni relative alle parti in comune, le liti tra condomini che esulino dalle competenze di gestione dell'amministratore, gli impianti di riscaldamento o gli impianti di utilizzo comune, l'installazione di antenne, paraboliche, impianti particolari di telecomunicazioni, le ristrutturazioni e ricostruzioni dell'edificio o di sue parti, sono necessari i voti della maggioranza dei presenti e dei rappresentanti di almeno la metà del valore dell'edificio.

Vengono invece approvate con un minimo di voti della maggioranza degli intervenuti e dei 2/3 del valore dell’edificio le deliberazioni relativi, ad esempio, ad adeguamento o installazione di nuovi impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili o di impianti di riscaldamento a elevata efficienza.