Tabelle millesimali

Il primo step per il calcolo delle tabelle millesimali consiste nel ricavare la superficie reale di ogni singola unità immobiliare, relazionata in millesimi al volume complessivo del condominio escludendo dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree adibite a cortile, i parcheggi e i giardini solo se comuni. Il secondo passaggio consiste nel calcolare la superficie virtuale di ogni appartamento. Ciò si ottiene moltiplicando la superficie reale di ogni vano per dei coefficienti di riduzione o di aumento, che modificano i metri quadri in funzione dell' effettivo utilizzo. Questi coefficienti sono scelti dal tecnico in base alla sua esperienza e possono ad esempio essere: di destinazione o categoria catastale; di altezza; di orientamento; di esposizione e prospetto; di piano e luminosità. I millesimi si ricaveranno dalla seguente formula: S(superficie virtuale di ogni appartamento):T(somma delle superfici virtuali di tutti gli appartamenti). Il risultato di questa divisione dovrà essere moltiplicato per 1000, cioè i millesimi di ogni appartamento.

Il legislatore disciplina tassativamente due differenti situazioni in cui anche un solo condomino, ritenendo la ripartizione errata e lesiva dei propri interessi, possa chiedere la revisione delle tabelle millesimali. La prima quando risulta che i pregiudizi sono conseguenza di un errore materiale di calcolo; la seconda in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Non può perciò trattarsi di errori economici, come ad esempio la variazione dei valori commerciali a seguito di ristrutturazione, per migliorie e abbellimenti, delle singole unità immobiliari. Non deve neppure trattarsi d’errore del consenso prestato dai condomini, ad esempio a causa della propria assenza durante l'assemblea per l'approvazione di queste ultime. La modifica di queste tabelle può avvenire in sede assembleare, con la sola maggioranza dei presenti più uno a patto che siano rappresentati almeno 500 millesimi, o in sede giudiziaria. Le spese sono totalmente a carico del condomino richiedente la revisione.

Una volta calcolate e redatte, le tabelle devono essere approvate dai condomini. Ciò può avvenire anche semplicemente in sede assembleare. Fino a qualche anno fa la maggioranza necessaria per l'approvazione delle tabelle millesimali era solo e unicamente quella all'unanimità. Con la riforma del condominio con legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, il legislatore ha stabilito che l'approvazione delle tabelle possa avvenire con maggioranza qualificata, cioè con il consenso della metà dei partecipanti all'assemblea più uno purché siano presenti almeno 500 millesimi, in due casi relativi a modifiche o revisione di tabelle già esistenti. La normativa non specifica invece la maggioranza necessaria all'approvazione di tabelle nuove. Si fa allora riferimento alla giurisprudenza che dichiara estremamente corretto anche in questi casi utilizzare la semplice maggioranza qualificata. Nel caso in cui i condomini non riescano a mettersi d'accordo, è possibile procedere facendo ricorso al tribunale o al giudice di pace competente per territorialità.

Esistono diversi programmi informatici utili a calcolare le tabelle millesimali. Questi solitamente hanno prezzi che variano dai 60 agli 85 euro. In rete invece si possono trovare diversi software tabelle millesimali gratuiti. Tutti questi programmi calcolano le famose tabelle per qualsiasi tipo di condominio anche se composti da immobili differenti dai semplici appartamenti, come ad esempio box, posti auto, taverne e mansarde, mediante l’inserimento dei dati di ogni stanza, così come prescrive la metodologia corretta di calcolo dei millesimi condominiali. Si inseriscono le superfici reali di ogni vano e i dati a questo riferibili (numero di piano, esposizione, ecc.), calcolando in questo modo la superficie virtuale dell’intera unità immobiliare, la quale, una volta sommata a tutte le altre unità dell'immobile, fornisce la preziosa tabella dei millesimi del condominio. Alcuni esperti in materia propongono anche l'utilizzo di excel per creare un foglio di calcolo in grado di determinare le agognate tabelle.