Compromesso di vendita

Il compromesso di vendita è un contratto attraverso il quale il venditore e l'acquirente si impegnano a vendere e acquistare un immobile, si stipula sia che costituisca un'abitazione sia che venga poi destinato ad altro uso. Questo contratto deve essere necessariamente stipulato dalle parti per iscritto, altrimenti risulterà nullo. Le parti si obbligano giuridicamente a vendere e acquistare la casa e ciò risulterà vincolante per entrambi. Dal momento che il promittente venditore e il promittente acquirente si impegnano ad alienare ed acquistare l'oggetto della compravendita, essi si impegnano anche a stipulare il contratto definitivo che comporterà il passaggio definitivo della proprietà dell'immobile, a patto che il contratto sia stato scritto in modo del tutto corretto, senza errori di forma.

E' bene ricordare che se il compromesso di vendita è scritto in modo corretto non ci sarà mai un passaggio di proprietà immediato, diversamente se questo risulta errato nella forma porterà al trasferimento immediato della proprietà dell'immobile. Per esempio se nel compromesso viene scritto: Tizio vende a Caio il seguente immobile anzichè scrivere: Tizio promette a Caio che promette di acquistare il seguente immobile, nel primo caso si avrà un passaggio immediato della proprietà dell'immobile, mentre la forma corretta è la seconda. In questo caso si parla di compromesso di vendita improprio, questo non può essere trascritto immediatamente nei registri immobiliari, quindi nel caso in cui ci si trovi davanti a questa circostanza, è opportuno rivolgersi ad un notaio che provvederà a regolare la situazione e a trascrivere il compromesso nei registri immobiliari.

Prima di arrivare alla stipula del contratto, solitamente vi sono delle più o meno lunghe trattative tra le parti, al termine delle quali può esserci una proposta che deve essere scritta e sottoscritta e che deve essere portata a conoscenza dell'altra parte che può accettarla, oppure può effettuare una controproposta che in questo caso dovrà essere portata alla conoscenza dell'acquirente. Quando una delle due parti accetta la proposta sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l'accettazione alla conoscenza dell'altra parte, il contratto può definirsi concluso e risulterà vincolante per entrambe le parti. Anche in questo caso bisogna porre attenzione alla correttezza del documento, perché se questo è improprio, con l'accettazione della proposta si concluderà un contratto di compravendita vero e proprio, diversamente si concluderà un compromesso di vendita.

Per evitare di incorrere nei problemi che possono derivare da un compromesso di vendita, si può procedere con la trascrizione che è disciplinata dall'articolo 2645 bis del Codice Civile. Attraverso la trascrizione viene inserito il compromesso nei registri immobiliari. Ciò deve essere fatto dal notaio che provvederà alla trascrizione entro 30 giorni dalla stipula del contratto. La trascrizione produce un effetto prenotativo sull'immobile, cioè l'acquirente non rischerà di vederselo tolto per scritture pregiudizievoli gravanti su di esso sia precedenti che successive alla stipula del contratto e passerà davanti anche ad altri crediti gravanti sulla casa. Questi effetti si avranno soltanto nel caso in cui il contratto definitivo venga trascritto entro un anno dalla data prevista nel compromesso. E' consigliabile trascrivere il compromesso in tutti i casi in cui risulta necessario tutelarsi, come nel caso in cui si sia versata una caparra ingente, visti anche i costi elevati di questa pratica.