Cauzione

Quando il proprietario di un immobile decide di affittarlo può tutelarsi nei confronti del locatario: in particolare, può tutelarsi per gli eventuali mancati pagamenti degli ultimi mesi di affitto, da qualsiasi mancato adempimento nei pagamenti e dai possibili danni che l'inquilino potrebbe arrecare all'appartamento che, fatta eccezione per la sua naturale usura, deve essere riconsegnato al locatore intatto e nelle condizioni originarie. Quando il proprietario e l'inquilino firmano il contratto, la legge prevede che il locatore riceva una cauzione d'affitto, ossia una somma di denaro che possa coprire, appunto, gli eventuali inadempimenti del locatario. Questa somma, secondo la norma, non può superare un importo pari a tre mensilità, secondo la cifra prevista dal contratto. In questo modo, in realtà, anche l'inquilino si tutela in un certo senso da eventuali danni e, tra l'altro, deve ricevere ogni anno dal locatore gli interessi maturati sulla cifra versata come deposito. Nel caso in cui il proprietario non provveda a versare gli interessi anno per anno, dovrà versarli tutti alla scadenza del contratto e al conseguente abbandono dell'appartamento.

Nel contratto di locazione il proprietario dell’immobile deve inserire anche la clausola sul deposito cauzionale, ossia sulla somma di denaro richiesta all’inquilino per tutelarsi da eventuali danni o inadempimenti nei regolari pagamenti mensili. Nel contratto il deposito cauzionale va sempre menzionato, pena la validità dello stesso. Il locatario a quel punto è tenuto a versare il deposito che deve essere pari a tre mensilità; il deposito, però, non può mai sostituire il canone d’affitto, perché è una somma versata a parte come cauzione per eventuali danni. Il locatore a quel punto deve conservare i soldi ricevuti ed è preferibile farlo su un libretto di deposito, bancario o postale, dove poi frutterà degli interessi nel corso degli anni di contratto. Questi interessi vanno versati al termine di ogni anno di contratto al conduttore dell'appartamento, ma non tutti lo fanno a meno che non ci sia un'esplicita richiesta da parte dell'inquilino. In ogni caso gli interessi devono essere versati tutti a fine contratto. Se l'affittuario non vuole privarsi dei propri soldi, in alternativa potrà versare il deposito cauzionale anche con una garanzia fideiussoria.

I soldi della cauzione d’affitto versati dal locatario al locatore sono solo soldi prestati in garanzia per eventuali danni, non sono dunque di proprietà del locatore. Per questo motivo, il proprietario dell’immobile è tenuto a restituirli. Il locatore è tenuto alla restituzione della caparra e degli eventuali interessi non ancora versati, però, solo quando il contratto di locazione sarà scaduto e solo al momento del rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino. La somma va restituita per intero solo se l’appartamento non presenta danni e se l’affittuario ha provveduto al pagamento di tutte le mensilità in modo regolare. In caso contrario, il locatore potrà tenere la caparra o parte di essa per le eventuali spese o per i mancati pagamenti. Nel contratto non può mai essere prevista un secondo deposito d'affitto. Nel caso in cui il locatore la inserisca, è da considerarsi nulla.

Una volta risolto il contratto e solo dopo il rilascio dell’immobile da parte del locatario, il locatore è obbligato alla restituzione del deposito cauzionale, con tutti gli interessi maturati negli anni. Nel caso in cui il proprietario dell’appartamento non provveda alla restituzione, l’ex inquilino ha dieci anni di tempo per procedere legalmente contro di lui tramite decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso. Se l’azione legale non viene intrapresa entro il termine previsto di dieci anni, ci sarà la prescrizione e a quel punto l’ex inquilino non potrà più fare nulla per avere indietro i suoi soldi. Nel caso in cui l’affittuario non abbia pagato il canone per uno o più mesi, il locatore può procedere con un’azione legale; nel caso in cui ottenga un titolo esecutivo, il locatore potrà dunque trattenere il deposito cauzionale o parte di esso per ottenere i soldi del mancato pagamento; grazie al deposito cauzionale, nel suddetto caso il locatario non subirà un decreto ingiuntivo perché il canone non versato verrà compensato con la somma della cauzione.