Ripartizione spese condominiali

Come ogni contratto, anche quello di locazione fa sorgere dei doveri per entrambe le parti. Infatti il locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore il bene in buono stato di manutenzione, di mantenerlo in stato idoneo all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Dall'altro canto, il conduttore ha l'obbligo di prendere in consegna il bene, di servirsene per l'uso indicato nel contratto o per quello presumibile dalle circostanze, ma comunque osservando la diligenza del buon padre di famiglia e di corrispondere il prezzo pattuito. In particolare, per quanto riguarda la locazione di un appartamento condominiale, il citato dovere di mantenimento della cosa locata in buono stato fa sorgere questioni circa la ripartizione spese condominiali tra proprietario ed inquilino che l'art. 1576 c.c. tenta di risolvere stabilendo che sono a carico del proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che competono al locatore.

Il generico criterio di ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino stabilito dall'art. 1576 c.c. viene chiarito e meglio specificato dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978, intitolata disciplina delle locazioni di immobili urbani e comunemente conosciuta come legge sull'equo canone. In particolare, l'art. 9 della predetta legge pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le somme riguardanti il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, nonché i costi di energia elettrica, acqua, riscaldamento e di condizionamento dell'aria, di spurgo dei pozzi neri e latrine e di fornitura di altri servizi comuni. Inoltre viene addebitata all'inquilino la spesa per il servizio di portineria in misura pari al 90%, a meno che i contraenti non abbiano concordato una misura inferiore.

Il codice civile e la legge n. 392 del 27 luglio 1978 non sono però sufficienti a risolvere la miriade di casi di suddivisione degli importi relativi alla comproprietà sulle parti comuni tra proprietario ed inquilino che quotidianamente e concretamente ci si può trovare ad affrontare. Per questo motivo, sempre più spesso queste problematiche creano scontri tra locatori e conduttori che li costringono ad intraprendere la via giudiziaria per ottenere una sentenza che dirima e risolva la controversia. Proprio per evitare il rischio di un giudizio, nonché le lungaggini ed i costi che il medesimo comporta, sempre più spesso nel contratto di locazione di un immobile condominiale si tende a dichiarare con precisione la distribuzione delle somme da pagare ed in alcuni casi ad allegare una tabella di ripartizione spese condominiali controfirmata dalle parti od inserita nel testo del contratto.

La questione di ripartizione spese condominiali è talmente dibattuta che ha indotto le diverse organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini ad elaborare delle tabelle. Attualmente ne esistono diversetra le quali spicca per l'ampio consenso delle associazioni di categoria quella concordata tra Confedilizia e Sunia - Sicet - Uniat registrata presso l'Agenzia Delle Entrate di Roma, Ufficio Territoriale Roma 2, al n. 8455/3 in data 30.04.2014: essa è suddivisa per voci accanto alle quali viene indicata la lettera P nel caso in cui la spesa condominiale sia attribuita al proprietario dell'immobile oppure la lettera I nel caso in cui il costo debba essere sostenuto dall'inquilino. Naturalmente, le tabelle vincolano i contraenti solo allorquando siano state recepite dai regolamenti di palazzo e richiamate nei singoli contratti di locazione. Diversamente, non potranno che essere tenute in considerazione le norme stabilite dal codice civile e dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978, con i rischi che ciò comporta.