Che cos’è la manutenzione ordinaria

Cosa si intende per manutenzione ordinaria in un condominio? Si tratta di un insieme di interventi a cadenza periodica e prefissata, che servono ad avere cura degli impianti comuni e a mantenerne l’efficienza. Vanno dalla sostituzione della lampadina in un piano della scala al taglio dell’erba del prato condominiale.
Per capirne di più, ecco un piccolo elenco di lavori di manutenzione ordinaria:

• tinteggiatura delle pareti degli spazi comuni;
• impermeabilizzazioni di tetti e terrazze;
• verniciatura delle porte del garage;
• riparazione delle serrature del portone di ingresso e/o della cantina;
• sostituzione delle grondaie;
• riparazione di parapetti e ringhiere;
• sostituzione degli infissi se rimangono le caratteristiche preesistenti;
• pulizia e igiene dei locali collettivi;
• opere per verificare la funzionalità di impianti come l’ascensore e di tutte le sue parti, quello di riscaldamento ed elettrico comuni.

Che differenza c’è tra manutenzione ordinaria e straordinaria?
Può accadere che il confine tra le due sia abbastanza debole, per cui vale sempre la pena di informarsi, partendo ad esempio dal testo unico dell’edilizia che ne individua le rispettive peculiarità. Individuare il tipo di manutenzione serve per:

• sapere se sono necessari permessi particolari al comune di appartenenza;
• avere la consapevolezza che c’è un esborso economico spesso anche sostanzioso aggiuntivo alle spese condominiali;
• capire se è possibile accedere a incentivi e/o detrazioni fiscali.

Se la manutenzione ordinaria si effettua con (più o meno) precisa periodicità per far sì che il condominio mantenga il pieno funzionamento dei suoi impianti e che si presenti in buona forma, la manutenzione straordinaria ha un carattere di eccezionalità.
Tra i lavori straordinari:

• interventi strutturali e di consolidamento dell’edificio;
• rifacimento di scale, muri di cinta, tramezzi, ascensori, scale di sicurezza;
• interventi volti al risparmio energetico come l’installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici;
• realizzazione e adeguamento di opere per eliminare barriere architettoniche.

La manutenzione ordinaria in un condominio è in pratica un insieme di opere sostanzialmente di riparazione necessarie a mantenere e prolungare l’efficienza degli impianti comuni esistenti, sostituendo elementi deteriorati con materiali e tipologie simili a quelli esistenti.
Nonostante la situazione condominiale non subisca dunque lavori veramente innovativi, la manutenzione ordinaria può essere ammessa ad usufruire delle detrazioni fiscali? Sì, dice il legislatore, a patto che gli interventi riguardino davvero le parti comuni. Ma quali esattamente? Non quelli di pertinenza dei singoli condomini, che possono riguardare garage, cantine, soffitte, bensì lavori comuni su tetti e lastrici solari, scale, cortili, muri maestri, portoni.
La detrazione, fino al 50% sulla spesa complessiva, spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale relativa alla sua proprietà.

Sostituire gli infissi rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria?
Dipende.

• Se vengono cambiati con modelli esattamente uguali, in termini di prestazioni e materiali, è manutenzione ordinaria: magari si è solo sostituito un vetro rotto o un infisso deteriorato. Non ci sono vere modifiche alla situazione precedenze, non c’è cioè una innovazione e non è necessario richiedere permessi.
• Se gli infissi vanno cambiati con tipologia e materiale diverso, allora si tratta di manutenzione straordinaria, perché ad esempio una struttura in pvc o alluminio e l’installazione di vetratura opportuna in grado di garantire l’efficienza energetica sono andate al posto di un serramentro tradizionale di legno. Qui ci sono innovazione e un miglior comfort abitativo: l'acquisto può essere deducibile dalle tasse fino al 50% della spesa sostenuta.

Importante: se l’infisso è innovativo, bisogna comunicare al comune di appartenenza una Cila, cioè la Comunicazione d’Inizio lavori asseverata, firmata da un tecnico abilitato (o la Scia, segnalazione certificata di inizio attività, se all’interno di una ristrutturazione). Serve anche comunicare il tutto all’Enea se si vuole accedere alla detrazione.