Diritto di superficie

Il diritto di superficie 99 anni permette di costruire su un fondo appartenente ad un'altra persona mantenendo le due proprietà separate. Chi costruisce è, quindi, proprietario soltanto del bene immobile, della costruzione, e non del terreno su cui è costruita. Il diritto di superficie può essere esercitato in tre diversi modi: tramite contratto, tramite testamento o per usucapione.Se il diritto di superficie è a tempo determinato deve avere una scadenza alla cui data il diritto si estingue. Alla scadenza del termine la costruzione può, quindi, anche essere demolita dal proprietario del fondo. Se il diritto di superficie non è stato esercitato per 20 anni, automaticamente si estingue.Il diritto di supeficie è stato spesso utilizzato nell'edilizia agevolata per riuscire a calmierare i prezzi degli immobili riuscendo a vendere a prezzi più bassi rispetto a quando si ha la piena titolarità dell'immobile. In questi casi il diritto di superficie è in convenzione e questa convenzione dura solitamente 99 anni allo scadere dei quali il diritto si considera estinto.

La stima del diritto di superficie dipende innanzitutto dalla durata del contratto che lo regola: varia molto se esso è a tempo indeterminato o a tempo determinato. La stima del diritto di superficie si basa anche sulla costruzione stessa: se essa già esiste o se deve ancora essere fabbricata. Altra cosa che incide sulla stima è la possibile presenza di un canone annuo da corrispondere al proprietario del fondo su cui l'edificio è costruito. Se il contratto è a tempo indeterminato il diritto di superficie può essere paragonato a quello di proprietà e il valore sar ben più altorispetto a un contratto a tempo determinato o a contratti che presentino il pagamento di un canone annuo da corrispondere al proprietario del fondo. Il pagamento del canone annuo non è dovuto quando la concessione è gratuita (come nel caso di terreni demaniali) e quando è stato già corrisposto un pagamento definitivo.

I proprietari di un fabbricato costruito su un fondo concesso con diritto di superficie hanno la possibilità di riscattare tale diritto e diventare proprietari anche del terreno su cui l'immobile è costruito.Il riscatto del diritto di superficie consiste, quindi, nel trasformare questo diritto in una piena proprietà.In caso di terreni ceduti in concessione da Comuni si può sottoscrivere un contratto che dura 20 anni (a cui sottrarre quelli già trascorsi dalla stipula della concessione primaria) con cui si cede al privato (o all'impresa) l'area su cui è costruito l'edificio o il fabbricato.Durante la durata della concessione il cittadino si impegna a vendere o locare l'edificio a prezzi che è lo stesso Comune a determinare, ma trascorsi i 20 anni non esistono più vincoli sull'immobile e il cittadino ne detiene il pieno possesso e il pieno diritto a stabilire prezzi di vendita e locazione.

L'estinzione del diritto di superficie, come abbiamo già accennato nei paragrafi precedenti, può avvenire in due modi: o per prescrizione dopo 20 anni di non utilizzo, oppure per scadenza della convenzione dopo i 99 anni.Ma per quanto riguarda l'estinzione bisogna tenere presenti anche gli eventuali diritti acquisiti a terzi sul diritto di superficie. Sono possibili tre ipotesi: esistono diritti reali che sono stati acquisiti da terze persone dal proprietario dell'edificio ma si estinguono con il cessare del diritto di superficie; diritti reali che sono stati concessi a terzi dal proprietario del fondo, in questo caso si estendono, come il diritto di proprietà anche alla costruzione; i diritti personali di godimento, invece, si esinguono al cessare del diritto di superficie. L'unico caso in cui, quindi, diritti non si estinguono con il cessare del diritto di superficie, è quando a concederli è il proprietrio del terreno su cui la costruzione è stata edificata.