Servitù di passaggio

Con il termine servitù di passaggio si intende il diritto riconosciuto a terzi di passare attraverso un fondo di nostra proprietà. Il fondo di proprietà di terzi (fondo dominante) deve avere determinate caratteristiche per poter vantare un diritto di sevitù di passaggio sul fondo servente. La caratteristica principale consiste nel non avere accesso diretto dalla strada pubblica. Deve trattarsi di un fondo chiuso che può avere diverso accesso solo con soluzioni estremamente dispendiose. La servitù di passaggio limita il diritto di proprietà del fondo servente. Se il proprietario, ad esempio, intende procedere con la recinzione dovrà garantire comunque l'accesso al suo fondo agli aventi diritto. Vi sono diversi modi per acquisire la servitù di passaggio: per contratto, per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

La servitù di passaggio per usucapione si acquista esercitando il diritto ininterrottamente per un periodo di venti anni. Ai fini del riconoscimento è ininfluente che il diritto venga esercitato in buona o mala fede. Unica condizione fondamentale è che il diritto venga esercitato alla luce del sole, senza violenza ed in maniera non clandestina. L'acquisizione del diritto della servitù di passaggio per usucapione è stabilito dall'articolo 1158 del Codice Civile, che determina l'utilizzo ventennale ininterrotto del diritto. Il proprietario del fondo ha la possibilità di interrompere i termini mediante lettera raccomandata da far recapitare a colui che esercita il diritto. In questo modo il proprietario del fondo interrompe i termini ed il conteggio degli anni ripartirà da quel momento. Sempre in ambito di beni fondiari, diversa è la durata del possesso stabilita dall'articolo 1159-bis del Codice Civile, richiesta per piccoli fondi rustici e fondi rustici montani con annessi fabbricati: l'usucapione servitù di passaggio ventennale si riduce a quindici anni, quello decennale a cinque.

La servitù di passaggio carrabile consiste nel diritto del proprietario di un fondo dominante di accedere alla sua proprietà tramite un passaggio carrabile. Si pensi, ad esempio, a colui che già gode di diritto di servitù pedonale per poter raggiungere il suo fondo intercluso ma, variandone la natura fondiaria, si trova nella necessità di raggiungerlo con un mezzo (automobile o trattore). Questa casistica viene regolata dall'articolo 1051 del Codice Civile, che regola il diritto del fondo chiuso di poterlo utilizzare in maniera economicamente conveniente. Se il fondo servente non rientra nelle categorie elencate nello stesso articolo del Codice Civile, come ad esempio i giardini, il proprietario del fondo dominante ha diritto a trasformare la servitù di passaggio pedonale in servitù di passaggio carrabile, ovviamente assumendosi le spese per i lavori necessari alla trasformazione.

Se siete proprietari di un fondo libero da servitù dovrete fare attenzione all'usucapione. Il proprietario di un fondo adiacente al vostro che per venti anni esercita ininterrottamente il diritto di passaggio dal vostro fondo potrebbe acquisire legalmente questa opportunità, e voi rischiate di trovarvi con un fondo gravato da servitù di passaggio. Per interrompere i termini di prescrizione sarà sufficiente notificare all'interessato, a mezzo raccomandata, la vostra intenzione di mantenere il fondo libero da vincoli. La comunicazione interrompe i termini e vi permette di far ricominciare il conteggio dei venti anni. Se invece il termine è già decorso ed il vostro fondo è ormai gravato da servitù di passaggio, ricordatevi che non potrete neppure effettuare una recinzione senza lasciare al vostro vicino il diritto di passaggio.