Ciao a tutti, vi leggo spesso ma è la prima volta che scrivo.

Mi trovo in una profonda indecisione perchè ho la possibilità di acquistare una villetta a schiera di 22 anni per la quale ci sono da fare diversi lavori di sistemazione.

Ho un budget abbastanza risicato per cui sto valutando tra prezzo di acquisto e lavori indispensabili (e che è preferibile fare prima di entrarci) se ci sto dentro....
La villetta è di testa su due piano+ interrato, ha un po' di giardino avanti e dietro, tre camere, due bagni (uno con vasca e uno con doccia) ed ha un solaio abitabile che pero' in questo momento è al rustico e andrebbe sistemato per renderlo un locale aggiuntivo. I pavimenti sono buoni e i piani hanno una superficie di 60mq scarsi ciascuno.

In sostanza la casa è in uno stato buono in termini di muratura. Ho provato a fare un elenco di quello che secondo me va fatto:

- tinteggiatura esterna;
- tinteggiatura interna;
- pavimentazione piano terra con incollaggio su pavimento attuale (il pavimento attuale è in buono stato solo che non mi piace);
- eventuale pavimentazione piano primo sempre con incollaggio (ma potrei accettare anche di tenere il pavimento attuale al limite per risparmiare);
- pavimentazione solaio con laminato (che monterei io faidate tipo da ikea);
- acquisto e posa scala a chiocciola per accesso al solaio;
- sostituzione piastrelle (incollaggio?) e sostituzione sanitari dei 2 bagni (eventuale sostituzione piatto doccia o vasca se non in buono stato);
- sistemazione infissi in legno esterni (mai trattati e quindi scoloriti); gli infissi interni sono in buono stato;
- rifinitura pareti solaio (pensavo di pannellare con cartongesso); sopra c'e' il tetto con travi che penso sia solo da rinfrescare;
- installazione nuovo caminetto con rifinitura (il camino attuale è penoso e anche installato grossolanamente; inoltre la canna fumaria è da sistemare perchè non aveva l'anima con il tubo di acciaio); il camino è al piano terra;
- livellamento porte in conseguenza all'incollaggio del pavimento.

Che mi dite? Cosa mi consigliate per spendere il meno possibile? O faccio una cazzata a pensare di non rifare gli impianti dopo 22 anni?
La caldaia (autonoma) è dell'anno scorso... Da un giro sommario della casa non mi sembra ci siano macchie dovute a perdite idriche....

Grazie!

se metti mano al rivestimento dei bagni è davvero un peccato non approfittare per rifare gli impianti, anche perché se non tocchi nulla dovrai accontentarti di acquistare sul mercato dei sanitari che siano compatibili con gli attacchi che già hai. Per contro, rifaresti solo le tubazioni del bagno e non le schermature di tutta casa, e questo potrebbe essere un controsenso, per cui potrebbe valere la pena non toccare i tubi. In ogni caso considera che ci sono dei rivestimenti a spessore ridotto (3-4mm) concepiti appositamente per rivestire pavimenti o rivestimenti bagno con nuovi materiali senza demolire.

Complessivamente, per i lavori che vuoi fare, comprese le forniture materiali (prodotti buoni ma non di fascia alta) non puoi pensare di spendere meno di 25-30.000 euro: calcola che secondo me già solo la scala a chiocciola e il camino insieme incideranno per non meno di 5-6.000 euro, e le tinteggiature esterne sono più complesse di quanto si possa pensare (dare una "romanella" all'esterno non ha senso: se rifai la pittura, dovendo spendere per il ponteggio, devi togliere la vecchia e rimettere la nuova). Spendere il meno possibile significa impiegare prodotti di scarsa qualità, appoggiarsi a maestranze non qualificate o "in nero" o ricorrere per quanto possibile al fai da te: ben venga l'ultima ipotesi, ma le prime due scartale a priori.

Per sapere un ordine di grandezza più preciso sarebbe l'ideale rivolgersi ad un tecnico che ti rediga un capitolato d'opere (anche senza fargli fare la direzione lavori, in fondo sono opere abbastanza ordinarie).

facci sapere

prima di tutto grazie per la risposta.
Ma i rivestimenti a spessore ridotto me li suggerisci per non dover livellare le porte?
Oggi ho iniziato a sentire qualche prezzo da qualche artigiano.
Per la posa di un piano compreso il bagno mi ha chiesto circa 1000-1200 euro al quale bisogna aggiungere il costo delle piastrelle ed il costo del falegname per livellare.

La scala a chiocciola l'ho vista da leroy merlin intorno ai 1500 euro....magari riesco a montarmela da solo....è troppo incasinato?
I camini, sempre da leroy merlin li ho visto anche intorno ai 1000 euro....e fuori pensavo al limite di pitturare in un secondo tempo, tanto è completamente separato dall'interno....sto fantasticando?
Speravo di riuscire a star dentro i 20.000 euro....

Grazie

uhm...io non sono esperto ma ho la fobia dei tetti perche spesso sento da amici o da altri che dopo aver acquistato casa si sono ritrovati a dover mettere i secchi perche gli pioveva dentro...visto che la casa ha 22 anni contrellerei quello prima di tutto o meglio lo farie controllare da un esperto...li ci metti veramente poco a spendere 2o mila euro...per il resto se tutto va bene e se trovi gente onesta con materiali buoni dovresti starci nei 20 mila certo senza particolari pretese solo cose semplici

Beh, il camino potrei anche farlo togliere e chiudere ed eventualmente metterlo in un secondo tempo.....

Ciao!

Penso che alcuni lavori, per nn incorrere in brutte soprese, è meglio tu li faccia!
Uno su tutti, di sicuro se la casa ha 22 anni, gli impianti nn saranno a norma (dal 1990 in poi sono subentrati diversi obblighi da rispettare...), e andarcisi ad attaccare con nuove parti o integrazioni nn è la cosa migliore!

Cmq, approssimativamente puoi supporre di spendere un 800/900 €/mq, esagerando un pò per tener conto di parti da completare!

In ogni caso, dai un'occhiata al nostro piccolo elenco per chi vuole acquistare casa, magari facendo un ripasso verifica se tutti i punti ti tornano, prima di acquistare!

http://cafelab.blogspot.com/2010/07/acq ... passi.html

Ciao!
Manu

CAFElabstudio ha scritto:Ciao!

Penso che alcuni lavori, per nn incorrere in brutte soprese, è meglio tu li faccia!
Uno su tutti, di sicuro se la casa ha 22 anni, gli impianti nn saranno a norma (dal 1990 in poi sono subentrati diversi obblighi da rispettare...), e andarcisi ad attaccare con nuove parti o integrazioni nn è la cosa migliore!

Cmq, approssimativamente puoi supporre di spendere un 800/900 €/mq, esagerando un pò per tener conto di parti da completare!

In ogni caso, dai un'occhiata al nostro piccolo elenco per chi vuole acquistare casa, magari facendo un ripasso verifica se tutti i punti ti tornano, prima di acquistare!

http://cafelab.blogspot.com/2010/07/acq ... passi.html

Ciao!
Manu

ottimo vademecum (e siete già a due!)
se posso contribuire non sarei così categorico sulle altezze al punto 5 e nella regolarità urbanistica inserirei il fattore condono.

quindi:
Eventuali parti al di sotto delle altezze regolamentari potranno essere considerate abitazione solo nel caso di pratiche edilizie particolari quali:
1 - recupero abitativo del sottotetto (nelle regioni nelle quali questa legge è valida)
2 - condono edilizio (si ricorda che il condono per essere perfezionato deve essere rilasciato permesso di costruire in sanatoria, eventualmente vincolare la proposta di acquisto al perfezionamento della pratica di condono).

tra le clausole inserirei senza dubbio:
"l'immobile è attualmente e fino al rogito libero da cause e contenziosi di qualsiasi natura"

inoltre la libertà da ipoteche normalmente la valuta il notaio, non c'è bisogno di sbattersi a cercarla, basta scrivere nella proposta di acquisto (ove non sia già presente e non si utilizzi un modello di una agenzia immobiliare): "libero da ipoteche al momento del rogito".

eheheh, questo è l'argomento ritorna sempre!

Grazie delle precisazioni, qualcosa sfugge sempre! il momento dell'acquisto abbiamo notato essere molto delicato, e i venditori spesso e volentieri...ci provano, speriamo nn in cattiva fede!
d'altro canto, gli acquirenti a volte incappano in situazioni difficili poi da recuperare, acquistando gli abusi fatti (e nn denunciati sullo stato di fatto...)da un altro o strutture carenti e degradate, magari mascherate da una "romanella" (come si dice qui a roma) appena data x "rinfrescare"...

vabbè, speriamo sia un minimo utile!

manu

Ringrazio tutti per i preziosi suggerimenti ma sto giungendo alla conclusione che acquistare questa casa sia troppo sul filo del rasoio in virt degli eventuali interventi che ne dovessero scaturire....mi sa che sarò costretto a passare....