Ciao a tutti,
ogni tanto ritorno con le mie domande in merito ai mutui...

Io attualmente ho un mutuo di 148.000 euro (superiore al 100% del valore dell'immobile).
Mettiamo il caso che venda il mio appartamento a 140.000 euro e ne acquisti contemporaneamente uno da 125.000 euro, cosa succederebbe al mio mutuo?

Verrebbe semplicemente trasferito? E i soldi di differenza tra la vendita e l'acquisto che fine farebbero?

Grazie mille

Il tuo mutuo rimane legato alla casa di origine, anche perchè garantito da ipoteca su quell'immobile.

A quel punto hai due opzioni:
- Chi si compra la casa se lo accolla
- Tu rimborsi anticipatamente con i soldi che incassi dal compratore, e chiaramene ci metti dei soldi in più tuoi visto che non sono sufficienti

Dubito troverai una banca che ti concederà un mutuo da 148k per una casa da 125k. Sarebbero da far rinchiudere, se lo facessero...

Beh, intanto già ne ha trovata una che ha concesso almeno 148.000 euro (e chissà quanto ne è stato già restituito) per una casa che pensa di vendere a 140.000....

Grazie, ora è tutto più chiaro!
Che fregatura però...

Più o meno mi è stato fatto del 110%.... Quella volta mi hanno messo dentro anche il finanziamento della macchina... Comunque è davvero quasi impossibile che lo facciano ancora coi tempi che corrono.

Quindi se ho capito bene non mi conviene proprio vendere ora. Dovrei estinguere almeno una parte di mutuo.

Ciao zii,

lavoro nel campo dei mutui e quindi posso darti qualche informazione.

In primo luogo sarei curioso di sapere quale banca ti ha finanziato il 110% circa perchè lavoro in una società che fa mutui per praticamente tutte le banche (ING, CheBanca, Webank, Unicredit, IWBank, Banca 24-7, Sai, ecc..) e nessuna fa oltre l'80%, al limite, alcuni clienti, tramite qualche magagna con i periti, fanno indicare in perizia un valore superiore per poter rientrare sempre nell'80%.

Detto questo mi permetto di darti un consiglio.
Quando venderai l'immobile cerca di non far accollare il tuo mutuo ai nuovi acquirenti in quanto le banche, quasi tutte, NON LIBERANO I MUTUATARI ORIGINALI.
Questo vuol dire che è vero che i nuovi proprietari pagheranno il mutuo, ma rimani incastrato anche tu.
Per farti un esempio pratico un giorno, lavorando la pratica di un cliente, ho rilevato nelle banche dati finanziarie che questo era garante in un mutuo.
Alla richiesta di spiegazioni e approfondimenti abbiamo scoperto che 10 ANNI PRIMA il cliente aveva venduto un immobile e il suo mutuo era stato accollato dai nuovi acquirenti, peccato che la banca non lo aveva liberato.....
Questa cosa potrà sembrarti illegale ma non lo è in quanto per la banca avere una persona in più nel mutuo vuol dire avere più persone a cui chiedere il pagamento della rata in caso di morosità.

Pertanto, quando venderai l'immobile, estingui il mutuo e poi te ne riprendi un altro per la casa nuova.
Se proprio invece decidi di far accollare il tuo mutuo agli acquirenti chiedi alla banca con cui hai il mutuo se possono "liberarti" attraverso quello che si chiama ACCOLLO LIBERATORIO PRO SOLUTO.

Un'altra cosa che potrebbe succedere, nel caso in cui i tuoi acquirenti chiedano un mutuo, è quella di far intestare gli assegni (o bonifico) in parte a te venditore ed in parte alla tua banca per estinguere il tuo mutuo in essere.

Spero di esserti stato di aiuto.

Ciao,
grazie mille per la risposta credo di aver capito abbastanza bene, in ogni caso credo proprio che attenderò di estinguere un po' di più il mutuo prima di vendere...
Per essere precisa abbiamo stipulato il mutuo nel 2008. L'immobile ci è stato venduto per 137.000 euro e ci hanno fatto un mutuo di 153.000 euro, mettendo dentro il finanziamento della macchina, l'iva e il rimanente per "arrotondare".... Se tornassi indietro non lo farei più!!! Comunque il mutuo è con BankyouMutui (cioè Ubibanca del gruppo 24-7). Probabilmente nel 2008 amcora li facevano...

Conosco Banca 24-7 e attualmente non fanno più questo genere di mutui perchè hanno avuto problemi con i pagamenti di un po di mutui e pertanto hanno stretto la cinghia

Trunce, approfitto della tua gentilezza e conoscenza per chiederti un consiglio sul mutuo. Io mi appresto a farne uno, piuttosto sostanzioso, 30ennale. Dopo aver perso le ottime occasioni sul fisso di fine agosto/settembre, quando l'eurirs 30 anni era veramente ai minimi storici, oggi probabilmente mi orienterò sul variabile con cap, a meno che le tensioni internazionali di questi giorni non diano un'altra gelata all'economia e frenino la risalita dei tassi in essere da qualche tempo. Tra le varie offerte di variabile con cap (ma devo dire che anche sul fisso sceglierei probabilmente la stessa banca), penso di scegliere la Webank, ingolosito da tre aspetti principali (oltre ad uno spread assolutamente competitivo):
- il primo, il più importante di tutti, l'assicurazione sulla vita ad un prezzo molto più basso delle altre e rateizzabile per la durata del mutuo (0,15% del capitale residuo ad inizio di ogni anno; mi verrebbe alla fine del mutuo ca 8/10.000 euro, mentre le altre sono arrivate a chiedermene anche 32.000 "in cambio di un consistente sconto sullo spread....", peccato che siano da pagare anticipamente o da inserire nel mutuo stesso; in sostanza non sono loro a fare un piacere a me, ma sono io ad anticipare loro gli interessi che percepirebbero in 30 anni ...);
- gli altri due, meno importanti ma comunque significativi, sono la gratuità di tutte le spese (compresa l'assicurazione obbligatoria per incendio e scoppio, di cui si farebbero carico loro) ed il tetto massimo al 5,50, contro il 5,70/5,90 delle altre.
Ultimamente un'offerta simile la fa la loro controllante, la Banca Popolare di Milano, che chiede le spese iniziali a fronte di un tetto al 5,25.
La mia domanda non riguarda tanto il mutuo che vorrei scegliere (comunque qualsiasi dritta è ben accetta), quanto un commento sulla banca, se puoi e se la conosci. In alternativa per il fisso valuterei ING direct, ma loro non hanno un'assicurazione, e le offerte che trovo sul mercato sono piuttosto costose (l'assicurazione sulla vita la ritengo comunque importante, per la durata e l'importo del mutuo; non vorrei un giorno da qui a 30 anni lasciare nei guai la moglie e le bambine). Grazie

Ciao Fabcons,
scusa se rispondo tardi ma sul forum vado solo nel weekend

Conosco il prodotto di webank e devo dirti che attualmente che attualmente è uno dei mutui migliori. Tra l'altro credo ci sia pure una promozione se si stipula entro maggio (non sono sicurissimo ma mi sembra di si).
Se non sbaglio come assicurazioni ne prevedono 2, una la temporanea causa morte e una multirischi (chiamate TCM e CPI).
Ognuna di queste ti consente uno sconto dello 0,05 di spread sul mutuo, la TCM (causa morte) credo sia abbastanza buona rispetto a quella di altre banche, la CPI (o multirischi) credo invece sia un po più cara di altre e inoltre, se la vuoi accendere, devi avere anche la TCM.

In poche parole le configurazioni possono essere:
Solo TCM --> sconto 0,05 dello spread
TCM + CPI --> sconto 0,10 dello spread
Solo CPI --> non è possibile.
LA CPI, se ti interessa (non so dirti però con esattezza cosa copra in realtà, so che copre ad esempio il rischio di perdita del lavoro per un po di tempo) credo che la possa "rifinanziare" nel mutuo.
Se devi chiedere € 100.000 e la CPI ne consta € 1.000 allora puoi tranquillamente chiedere di mutuo € 101.000 o giù di li....

Ti posso rassicurare su Webank, è vero che è in essere da un anno ma ho avuto modo di lavorare con/per loro e sono affidabili perchè fanno parte proprio della BPM, anche se ufficialmente sono una banca a se (in effetti si stanno un po facendo concorrenza sul CAP ma Webank anche se ha un tetto al 5,50 non fa pagare le spese istruttorie e la perizia).
Hanno avuto modo di studiare il mercato e di vedere come hanno operato ING e CheBanca (conosco bene anche loro ) e quindi sono entrati nel mercato cercando di non commettere quelli che normalmente sono gli errori iniziali di una nuova banca.

Webank ti fa aprire il c/c per addebitare il mutuo ma non ti costringe ad esempio ad accreditarci gli emolumenti come altri e, devo dirti la verità, io il c/c l'ho aperto (ero stato costretto per lavoro) ma anche se potrei chiuderlo lo terrò perchè mi trovo veramente bene, soprattutto con la questione del c/deposito che attualmente è migliore degli altri (quei pochi soldi che prendo e risparmio provo a metterli da parte ).

L'unica pecca che posso trovare a Webank è che le loro politiche bancarie sono ancora un po più restrittive rispetto ad ING o CheBanca, ma questo è legato al fatto che ancora sono giovani e vogliono evitare di prendersi rischi.

Spero di esserti stato utili.

Un ultimo consiglio.....
Puoi verificare un po di mutui sul sito di mutuionline dove trovi le schede prodotto di diverse banche.

Ciao e buona scelta

trunce ha scritto: Un ultimo consiglio.....
Puoi verificare un po di mutui sul sito di mutuionline dove trovi le schede prodotto di diverse banche.

Ciao e buona scelta

è un buon strumento, anche se non interessato ad un mutuo ogni tanto ci perdo un po di tempo per valutare le differenze da banca a banca e consigliare qualcuno.

Trunce, tu quale sceglieresti per trentennale?

Ciao Eliosurf,

Per quanto riguarda il tipo di tasso è una questione di propensione al rischio della singola persona, io preferisco il tasso fisso perchè così so quanto pagherò per l'intero mutuo e posso fregarmene dei rialzi dei tassi che avvengono ciclicamente. Attualmente devo dirti che non è nemmeno tanto alto, in genere sotto il 5%.
Anche il tasso variabile con CAP non è da scartare, è vero che lo spread che ti applicano è abbastanza più elevato di un variabile puro, (anche dello 0,6% - 0,7%) però è comunque inferiore al fisso e prima che arrivi al tetto massimo di circa il 5,5% ce ne vorrà... Poi, eventualmente, esiste la surroga
Il tasso variabile personalmente lo escludo a meno che non abbia problemi a pagare, oggi, una rata più elevata rispetto agli altri tassi. E' vero che oggi sarebbe molto bassa, ma stare con l'angoscia che possa anche più che raddoppiare non mi lascerebbe tranquillo, a meno che non abbia una capacità reddituale tale da potermi tranquillamente permettere il raddoppio della rata ed aprofittarne oggi per pagarne una molto bassa.

Credimi, questi discorsi le fanno anche le banche quando devono valutare i clienti.
Un tasso fisso è sempre visto meglio di un variabile puro quando vai a calcolare il rischio di solvibilità del cliente e, se si seglie un CAP, si fa una piccola simulazione per vedere a quanto ammonterebbe la rata in caso di tetto massimo.

Riassumendo, io andrei su un fisso (dato che non è così alto) o un variabile con CAP e lascerei il variabile classico per ultimo.

Per quanto riguarda le banche ritengo che le 3 principali che operano solo online, Webank, Ing e CheBanca siano tutte e tre ormai ottime e allo stesso livello, con alle spalle grossi istituti (Banca popolare di Milano, ING Olanda e Mediobanca).
La differenza tra le tre consiste, dal punto di vista del cliente, solo nelle eventuali spese di istruttoria e perizia (credo che adesso per esempio CheBanca faccia pagare istruttoria e perizia) e le eventuali polizze, (è scoppiata proprio una mania).
Dal punto di vista "istruttorio" cambiano un po le politiche bancarie sulla valutazione del credito, ad esempio generalmente non si fanno acquisti da parenti, alcune escludono a priori gli immobili derivanti da donazioni e altri invece la valutano se i venditori sono disposti a fare la revoca della donazione, ecc.....
Ma queste cose il cliente non può valutarle.

Non c'è una banca che prevalga sulle altre, perchè molto dipende dalle promozioni che ognuna fa in un determinato periodo, adesso per esempio sembra che la migliore delle 3 sia Webank, ma stai tranquillo che tra un paio di mesi Ing e Chebanca tireranno fuori qualche promozione sugli spread per superarla, succede sempre così

Per cui, il sito di mutuionline è molto buono per capire, al momento, quale banca offre un prodotto migliore, in quanto indica l'importo della rata, lo spread, le spese iniziali e le schede prodotto dettagliate delle singole banche.

Se dovessi consigliare una banca ad un cliente, OGGI, consiglierei Webank, magari associando una polizza TCM (vita), tra un mesetto, non so

Ciaoooooooo

Trunce, grazie per la disponibilità e per la qualità delle informazioni che mi hai fornito. Mutuionline lo conosco bene...sono un suo assiduo utente ormai da qualche mese (da quando ho firmato il compromesso, in attesa di essere pronti per il rogito), ed ho visto passare diverse situazioni interessanti, dal fisso di settembre ai minimi storici, a buone occasioni tipo il last minute che fece la Banca Popolare Italiana a fine anno, probabilmente per raggiungere determinati targets, che prevedeva un fisso predeterminato al 2,70 (credo) per i primi due anni e al 4 per il resto....offerta così buona che è durata poco! Se trovassi altre polizze competitive sul mercato (visto che per l'età e la durata del mutuo sono propenso a fare almeno la TCM), valuterei sicuramente anche le altre banche, ma al momento lo 0,16% annuo sul capitale residuo che chiede Webank è molto appetibile (in realtà anche l'1,5% della CPI non mi pare niente male). Vedremo al momento in cui i lavori saranno al termine cosa offrirà il mercato, pronti a cogliere la miglior opportunità

Ciao Fabcons,

Quando staranno per finire i lavori fammi un fischio, così magari, se ti va, posso darti qualche consiglio o spiegazione sulla documentazione che ti verrà richiesta, specialmente se deciderai per una delle 3 banche online (Webank, ING o cheBanca) che conosco abbastanza bene

Grazie della cortesia e della disponibilità. Pensa che a settembre, approfittando che avevo qualche giorno di ferie (lavoro fuori casa, quindi sono nella mia città solo nei weekend), avevo iniziato a fare ad esempio i certificati al Comune (estratto dell'atto di matrimonio, residenza....) sapendo che comunque hanno 6 mesi di validità (che banalità i certificati che scadono quando non cambia ciò che viene attestato!!! ma è ancora valida la loro scadenza?). Ero stato un inguaribile ottimista a pensare di fare il rogito di lì a poco . Ora lo faremo forse a maggio, più probabilmente a giugno, ma potrei anche (anzi forse spero) portarlo verso fine anno. Per fortuna non abbiamo fretta nè di trasferirci, nè di fare il rogito. E' vero che intanto i tassi crescono (ma col variabile l'effetto l'avresti scontato lo stesso), ma ogni mese di mutuo non pagato è tutto risparmio che servirà a pagare più agevolmente l'arredamento

Giusto un paio di consigli...

I certificati del comune hanno validità legale 6 mesi ma sappi che per ogni richiesta che farai, nel caso delle banche che ti dicevo, dovrai produrli in originale per ogni singola Banca (anche in carta semplice, al comune non dire che sono per una richiesta di mutuo perchè ti costringono a farli in marca da bollo, prova a dire che ti servono o per assegni familiari o per iscrizioni scolastiche, ecc...insomma trova il primo motivo per cui te lo fanno fare in carta semplice e fallo ).
Il fatto dell'originale non è perchè è la Banca che vuole stressarti ma perchè la Banca d'Italia impone che alcuni documenti, identificativi del cliente e del contratto, debbano essere conservati, in originale, per almeno 10 anni se non ricordo male. Generalmente questi documenti sono la domanda di mutuo che dovrai firmare, il certificato di residenza e stato di famiglia (oppure il certificato plurimo) e lo stato civile (a Roma ad esempio sono fortunati perchè in un unico certificato hanno tutto )

Inoltre, per avere un mutuo se lo richiedi online ci vuole come minimo un mese e mezzo, quindi muoviti in anticipo.
Le tempistiche sono legate a questo:

1) Inizialmente dovrai sentire il commerciale che ti spiegherà il prodotto, i tassi, le promozioni e tutto quello che ti viene in mente (verrai amato dal commerciale )
2) Dovrai raccogliere i documenti che ti indichieranno (e non ci vuole un giorno, fidati..)
3) Ti fisseranno un appuntamento nel giro di un paio di giorni per far passare il corriere dove vuoi a prendere il tutto (a carico della banca)
4) Una volta arrivati, se non ti verranno richieste integrazioni documentali o chiarimenti, ci vorrà circa una settimana per avere l'esito della direzione per quanto riguarda i redditi. Occhio a questa tempistica perchè se capiti in uno dei periodi caldi, tipo fine anno o fine promozioni ci vorrà di più perchè si è sommersi dalle richieste.
5) Una volta avuta l'approvazione ci vorrà qualche giorno per fissare l'appuntamento con il perito, e contemporanemanete verrà contattato il notaio che sceglierai tu perchè faccia i controlli sul venditore e che sull'immobile che intendi acquistare non ci siano problematiche tipo ipoteche, pregiudizievoli, ecc. Anche qui le tempistiche dipendono dal notaio.
NON farti fare già dall'inizio quella che viene chiamata Relazione notarile preliminare (RNP) in quanto ogni Banca ìnvierà al notaio indicato la sua bozza di RNP e pertanto dovrebbe rifarla (immagino facendotela pagare...)
6) una volta avuto il tutto dopo circa un'altra settimana hai la delibera finale della Banca e fisserai il rogito per quando ti va bene.

Tradotto circa un mese e mezzo ripeto, salvo periodi tipo fine anno, 31 luglio o fine promozioni particolari della singola banca.