Ciao a tutti
Vorrei porre una domanda di ordine generale scaturita da una discussione con un amico per conoscere il vostro parere. Lui mi diceva che quando si fanno le ristrutturazioni degli appartamenti è come una persona anziana che si fa il lifting, cioè cambia un l'aspetto esteriore ma l'età del palazzo rimane con tutto quello che comporta. In particolare un appartamento di un palazzo anche in cemento armato degli anni 50 e/o 60 oggi ha 50 o 60 anni quante volte potrà ancora esesre ristrutturato e quando verrà il tempo di rottamare tutto il palazzo. Credo che le costruzione di quell'epoca abbiano una vita finita e non hanno nulla a che vedere con gli edifici antichi che possono essere recuperati sempre anche se a costi consistenti.
Vorrei sentire il parere dei tecnici a tal proposito. Grazie

Hai posto l'accento su una questione su cui si potrebbe parlare per ore se non per giorni interi, e se la memoria non m'inganna su questo stesso forum qualche tempo fa discutevamo di un argomento molto simile.

Partiamo da un presupposto: gli edifici costruiti in quella fascia di anni da te indicata sono sostanzialmente figli della speculazione edilizia. Forse uno su cento no, ma 99 si. La natura speculativa della costruzione fa si che la struttura, le fondamenta e tutti gli apparati che lo tengono in piedi sono costruite "al risparmio", ovvero proprio al limite di quello che gli consentiva all'epoca la normativa per essere in regola. Se consideriamo che le norme hanno cominciato ad essere "serie" dagli anni '80 in poi, è evidente che ci troviamo di fronte a strutture che se progettate oggi avrebbero sezioni non dico doppie di calcestruzzo ma quantomeno abbondamente più generose. Ma il problema non è solo nel sottodimensionamento strutturale: dagli anni 70 ad oggi i materiali e le tecnologie impiegate per gli impianti hanno fatto passi da gigante, tanto che gli elementi impiantistici di un fabbricato con 40 anni di età appaiono oggi assolutamente inadeguati agli standard. Altro tema cruciale: la dispersione termica. Gli edifici di quegli anni sono costruiti senza badare minimamente all'aspetto energetico, e quindi sono dei veri e propri colabrodi termici: fanno "acqua" da tutte le parti, tanto che riscaldare un appartamento di quarant'anni fa può costare anche fino a tre quattro volte di più di un analogo appartamento costruito ai minimi di legge attuali.

Ma questo è del tutto normale. Gli edifici costruiti nel 700 e nell'800 erano (e sono) del tutto inadatti ad accogliere gli impianti moderni (anche idrici), e non è detto che la solidità strutturale sia garantita: prima dell'avvento del calcestruzzo armato i muri di mattoni venivano fatti riempiendo due paretine parallele di materiale incoerente farcito con un po di calce viva; se la cavano perchè sono spessi anche un metro, ma da qui a dire che sono solidi in caso di sisma ce ne passa.

Comunque, secondo me ristrutturare un appartamento non è paragonabile al "lifting" di una donna in età avanzata: una buona ristrutturazione significa rifare tutti gli impianti (quantomeno nei tratti all'interno dell'appartamento), bonificare eventuali materiali nocivi (es eternit), magari anche sostituire gli infissi o aumentare la coibentazione termica delle pareti, quindi più che di lifting si potrebbe parlare, sempre paragonando con quello che potrebbe fare di se una persona viva, di un operazione che rinnovasse le vene, parte della muscolatura e una vera e propria sostituzione di pelle e parte dei nervi, lasciando diciamo "originali" il cuore, il sistema scheletrico e altre cose che non possono proprio essere rimosse nè sostituite.

Quanto dureranno gli edifici di quel periodo che tu indichi? se ben mantenuti, ripuliti e se fatta ogni tanto una buona ed intensiva sostituzione impiantistica (non solo negli appartamenti ma anche relativi a tutto il fabbricato), dureranno sani e salvi fino al prossimo sisma di magnitudo superiore almeno a 6 gradi richter che gli dovesse avvenire in zona, e non è necessariamente detto che non resistano comunque.

Il problema secondo me è semmai un altro: cercare di capire se non sia più conveniente demolire completamente degli edifici che ormai hanno accumulato abbastanza anni piuttosto che continuare a sostituirne le parti. Io ho avuto modo di analizzare delle proiezioni di costi/benefici che in parte avevo fatto io stesso, e spesso e volentieri scappa fuori che ci sarebbe una vera e propria convenienza economica nella sostituzione edilizia, anche senza aumento della superficie utile preesistente.

Grazie Marcovrs dell'interessante contributo
Il problema del dispendio energetico almeno nel meridione dove si riscaldano gli appartamenti solo 3 mesi l'anno potrebbe essere meno importante. Quello che noto in molti palazzi di quell'epoca è che sono pieni di crepe più o meno profonde, frontalini che fanno pena , infiltrazioni di umidità ecc ,e ,complice la crisi economica che impegna sempre meno i proprietari nei restauri, questi palazzi sembrano cadenti quando non sono a rischio per l'incolumità delle persone.Come mai non vengono fatti con puntualità questi restauri? penso che ci siano delle normative in materia che obbligano i proprietari ad effettuarli? E perchè non vengono applicate in modo più severo?
Certo se si dovessero sostituire questi palazzi si dovrebbe anche pensare a ridisegnare alcuni quartieri anch'essi frutto della speculazione edilizia , costruiti con strade strette e senza spazi verdi.
Ma mi chiedo se il materiale prodotto dalla demolizione in quantità immense possa essere riciclato ed in caso negativo quali sarebbero i siti adatti ad accogliere delle discariche di intere città.
Penso che in un paese come il nostro ad alto rischio sismico il primo vantaggio della demolizione/ ricostruzione che mi viene in mente è quello di poter avere una casa secondo le norme antisismiche. E' impressionante vedere come nel sisma in Giappone molto più forte di quello de l'Aquila i grattacieli siano rimasti in piedi

Interessante quest'argomento. E quanto durerebbero i lavori tra la demolizione e la ricostruzione? Perchè uno nel frattempo si deve cercare un altro alloggio. Per caso sapete se c'è una legge dove obbliga il condominio a ristrutturare il palazzo dopo x anni? Io abito in una palazzina degli anni '60,e vorrei fare i lavori al palazzo perché ho dei problemi di condensa (vedi http://www.arredamento.it/forum/viewtop ... 22&t=91155) e non sono stati mai fatti. Nessuno nel palazzo è intenzionato a fare i lavori di ristrutturazione.

Lavori di manutenzione scadenzati che voi auspicate sono un'idea interessante,
purtroppo mi sembra di vedere molti fattori che ne frenano l'attuazione, l'impegno economico, l'incomodo, la mancanza di figure certe di riferimento, i costi e i tempi incerti, la legislazione italiana "borbonica", ma soprattutto la mancanza di comprensione dei costi-benefici derivanti dall'abitare in ambienti più salubri, più efficenti e che tra l'altro hanno valori più alti di rivendita.
Mettiamoci anche che il mondo dell'edilizia (costruzioni e compravendita) è pieno di furbetti e di improvvisati che attirati da -presunti- facili guadagni fanno i danni, e poi le leggi di interpretazione... nebulosa.

Il problema è anche che la "macchina edificio" è molto più complessa di un'automobile, per cui invece si fanno tagliandi regolari, non è facile averne la visione complessiva;
per esempio, il dispendio energetico non è importante dove si riscaldano gli appartamenti solo 3 mesi l'anno, e il raffrescamento di questi edifici realizzati malamente? E le spese per l'illuminazione di locali con finestre disposte a casaccio rispetto alle facciate e agli ambienti interni?

Un altro esempio, dvd85 ha installato degli infissi moderni in un edificio di 40 anni, risultato: l'equilibrio del ciclo di umidità è compromesso = condensa alle pareti = finestre aperte = più freddo = più freddo anche per gli appartamenti adiacenti = maggiori costi di gestione / insalubrità.
Qualunque tecnico con un pò di sale in zucca ti avrebbe messo in guardia.
L'intervento già suggerito è un cappotto, comprensibilmente, i vicini non vogliono tirare fuori xmila euro per fare un intervento di cui non percepiscono l'utilità.
La via potrebbe essere presentare alla riunione di condominio una seria analisi costi-benefici

dvd85 ha scritto:Interessante quest'argomento. E quanto durerebbero i lavori tra la demolizione e la ricostruzione? Perchè uno nel frattempo si deve cercare un altro alloggio. Per caso sapete se c'è una legge dove obbliga il condominio a ristrutturare il palazzo dopo x anni? Io abito in una palazzina degli anni '60,e vorrei fare i lavori al palazzo perché ho dei problemi di condensa (vedi http://www.arredamento.it/forum/viewtop ... 22&t=91155) e non sono stati mai fatti. Nessuno nel palazzo è intenzionato a fare i lavori di ristrutturazione.

in caso di seri problemi sofferti anche solo da un inquilino per cause riconducibili alla scarsa manutenzione del fabbricato, l'amministratore di condominio è obbligato a far realizzare quelle opere che sono necessarie al ripristino della condizione di salubrità. Ovviamente l'assemblea poi deciderà a chi affidare i lavori ed in che tempi, comunque il concetto è che se c'è un problema che deriva da un impianto o un'altro dettaglio del fabbricato condominiale, e se questo problema va ad influire sulla tua possibilità (se c'è muffa significa che l'aria non è salubre) di godere del tuo bene (la casa), allora il condominio è obbligato a porvi rimedio.

in genere i lavori di demolizione e ricostruzione integrale durano da uno a due anni: è chiaro che in caso di demolizione di un condominio bisognerebbe anzitutto risolvere il problema logistico degli alloggi temporanei per i residenti. In ogni caso, in un contratto di demolizione e ricostruzione bisogna definire per bene i tempi di realizzazione e imporre delle severe penali in caso di sforamento dei termini di consegna.

Solaria è vero che le case del meridione hanno bisogno di meno energia in inverno per essere riscaldate, ma è anche vero che hanno maggiore bisogno di energia in estate per essere raffrescate: un buon livello di coibentazione termica agisce in entrambi gli scenari, riducendo il fabbisogno di energia durante tutto l'arco dell'anno. Come scrivevo due paragrafi sopra, se nel condominio ci sono delle parti ammalorate che mettono in pericolo l'incolumità dei passanti, l'amministratore è obbligato ad imporre dei lavori per la messa in sicurezza dello stabile.

ci sono diversi modi per riciclare gli scarti provenienti dalla demolizione: il calcestruzzo addirittura può essere macinato nuovamente e, se reimpastato con l'acqua, sviluppa un nuovo processo di indurimento (producendo comunque un elemento con prestazioni meccaniche inferiori all'originale, ma comunque buone) che può quindi essere usato per le platee di sottofondazione o altri elementi strutturali con un ruolo strutturale secondario. Tutti gli altri inerti non nocivi possono essere usati per riempire cave o essere reimpiegati nell'edilizia stessa (se sono inerti come calcinacci di pareti - i cui componenti sono in genere di origine naturale - , non creano nessun danno all'ambiente se sotterrati). è chiaro che in una demolizione l'impatto abientale non è mai zero, ma bisogna valutare qual'è l'impatto ambientale del mantenere in piedi un edificio che divora energia giorno dopo giorno, in un era in cui l'energia diventa sempre più preziosa (e più cara).

Marcvsrvs
Credo che quanto dici sia vero, ma nella pratica le cose non vanno così, nel senso che lavori pur necessari vengono continuamente rimandati per questioni economiche. Poi ci sono i problemi che riguardano singoli appartamenti( infiltrazioni d'acqua o altro ) e li se il condomino non è più che battagliero e/o amico dell'amministratore difficilmente riesce a farsi approvare i lavori necessari per risolvere il suo problema. In definitiva per le opere nei condomini è una battaglia continua.Poi non parliamo di quando si deve rifare la facciata....le decisioni vanno alle calende greche. La mia città è piena di reti di protezione sotto frontalini pericolanti. Poi c'è un altro aspetto cruciale da tenere in conto ed è quello della ditta a cui vengono affidati i lavori. Gli amministratori si rivolgono sempre a ditte serie o hanno qualche interesse a rivolgersi a certe ditte.....??
Secondo me ci dovrebbe essere un sistema quando si acquista una casa nel senso che si dovrebbe anche acquistare ( anche tramite mutuo) un tot per i lavori di manutenzione straordinaria. Cifra che ovviamente sarà diversa in relazione all'età ed alle condizioni del palazzo. Se compri una casa anni 60 è ovvio che si dovranno fare spesso dei lavori, per cui se c'è un fondo cassa ad hoc le delibere saranno più rapide ed i lavori verranno eseguiti con puntualità.Altrimenti alcuni condomini dovranno subire le decisioni di chi non ha o non vuole spendere i soldi con tutte le conseguenze del caso

Marcvsrvs ha scritto:
in caso di seri problemi sofferti anche solo da un inquilino per cause riconducibili alla scarsa manutenzione del fabbricato, l'amministratore di condominio è obbligato a far realizzare quelle opere che sono necessarie al ripristino della condizione di salubrità. Ovviamente l'assemblea poi deciderà a chi affidare i lavori ed in che tempi, comunque il concetto è che se c'è un problema che deriva da un impianto o un'altro dettaglio del fabbricato condominiale, e se questo problema va ad influire sulla tua possibilità (se c'è muffa significa che l'aria non è salubre) di godere del tuo bene (la casa), allora il condominio è obbligato a porvi rimedio.

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tecnicamente parlando, nella quota versata mensilmente (o bimestralmente, o trimenstralmente, dipende dai condomini) ci dovrebbe essere una quota di accantonamento per costuire un "fondo di sicurezza" per poter appaltare lavori di somma urgenza per la messa in sicurezza. Di fatto questo accantonamento viene sempre "bruciato" da aumenti vari delle spese o anche dai piccoli imprevisti quotidiani. In ogni caso, la messa in sicurezza di pezzi pericolanti di fabbricato è praticamente un obbligo per il condominio, che in caso di danni causati a terzi da cause del genere deve rispondere in solido, e spesso le assicurazioni neanche pagano quando il danno è cagionato da mancata manutenzione denunciata e di cui il condominio non ha voluto porre rimedio.

CAFElabstudio ha scritto:Un altro esempio, dvd85 ha installato degli infissi moderni in un edificio di 40 anni, risultato: l'equilibrio del ciclo di umidità è compromesso = condensa alle pareti = finestre aperte = più freddo = più freddo anche per gli appartamenti adiacenti = maggiori costi di gestione / insalubrità.
Qualunque tecnico con un pò di sale in zucca ti avrebbe messo in guardia.
L'intervento già suggerito è un cappotto, comprensibilmente, i vicini non vogliono tirare fuori xmila euro per fare un intervento di cui non percepiscono l'utilità.
La via potrebbe essere presentare alla riunione di condominio una seria analisi costi-benefici

Davvero interessante, grazie della risposta. solo una grande curiosità: ma se si fa il "cappotto" risolvo i problemi relativi all'umidità oppure no?

@ Marcvsrvs: ma c'è una legge dove dice che il condominio è tenuto a sistemare vari problemi/difetti del palazzo? E poi, c'è una legge che stabilisce che ogni xx anni bisogna fare i lavori di ristrutturazione?

dvd85 ha scritto:@ Marcvsrvs: ma c'è una legge dove dice che il condominio è tenuto a sistemare vari problemi/difetti del palazzo? E poi, c'è una legge che stabilisce che ogni xx anni bisogna fare i lavori di ristrutturazione?

le leggi dicono chi è responsabile in caso di problemi, ed obbligano comunque al mantenimento in sicurezza delle cose di proprietà (anche implicitamente, in quanto si è responsabili nel caso in cui qualcuno subisca dei danni a causa della negligenza del proprietario nel manutenere le cose). Il principale riferimento è il codice civile. Le leggi ovviamente non scendono così nel dettaglio tanto da indicare ogni quanti anni sia necessario eseguire delle manutenzioni, questo spetta all'assemblea condominiale stabilirlo.

dvd85 ha scritto: Davvero interessante, grazie della risposta. solo una grande curiosità: ma se si fa il "cappotto" risolvo i problemi relativi all'umidità oppure no?

se l'umidità è dovuta alla condensa per ponti termici o pareti fredde, si.
Se fuori è impraticabile si può anche fare internamente in quel caso ti consiglierei i prodotti della Naturalia Bau, pannelli in fibra di legno e intonaco di argilla, ma ti serve un tecnico preparato.

più di quanto crediamo

CONFERENZA "EDIFICI ED APPARTAMENTI ANNI '50-'60-'70"
Come e perché investire sul patrimonio edilizio esistente.
Sabato 22 Marzo 2014 ore 11:00
Padiglione 7, Sala 7.1.2a
http://www.spaziocasafiera.it/index.php ... i-50-60-70

I materiali come il cemento armato (acciaio più calcestruzzo), il laterizio e la malta cementizia, hanno durata indefinita.
In presenza di ordinarie condizioni di esercizio, ovvero in mancanza di infiltrazioni d'acqua e di determinate sostanze inquinanti (soprattutto anidride carbonica ed ossidi di azoto), questi materiali possono essere considerati eterni. A condizione che l'impasto del calcestruzzo non contenga inerti o scorie di tipo inadatto, volutamente impiegati in alcuni casi di speculazione, come la fatidica sabbia di mare che determina la corrosione (apparentemente inspiegabile) dei ferri di armatura e la disgregazione del calcestruzzo.
Ove si è fatto impiego di materiali idonei, non necessariamente di alta qualità, è assicurata una durata indefinita del cemento armato, grazie al fenomeno di passivazione che protegge i ferri dalla corrosione, ma occorre provvedere alla ordinaria manutenzione dei tetti e delle facciate esterne dei fabbricati per proteggere la struttura dall'attacco di sostanze inquinanti che possono inibire la passivazione dell'acciaio. Tuttavia, numerosi elementi prefabbricati costruiti più di 80 anni fa e costantemente esposti agli agenti atmosferici, sono tuttora in ottime condizioni; a dimostrazione che l'alta qualità dei materiali può assicurare una lunga durata anche in condizioni critiche. Cito in esempio i pali in cemento armato centrifugato delle linee elettriche, le recinzioni prefabbricate, i gabbiotti un tempo usati dai casellanti delle ferrovie, ecc. Non scendo nei dettagli, non essendo un Ingegnere civile, tuttavia le esperienze sinora svolte con la mia impresa di ristrutturazioni sono state molto favorevoli a riguardo. Abbiamo anche effettuato il recupero di edifici abbandonati da decenni, con i tetti sfondati (colpa delle travi di legno), trovando uno stato di degrado strutturale molto contenuto.
Viceversa, i fabbricati costruiti con materiale scadente (violando anche le leggi dell'epoca), hanno dato problemi sin dai primi 15-20 anni dalla costruzione.