Salve a tutti,
sono nuovo anche se seguo da qualche mesetto il forum

Ho 27 anni ed attualmente sono disoccupato, appena troverò lavoro metterò mano al portafogli per la mia prima ristrutturazione, ed ho una casa vuota di 140mq + cantina + posto auto all'interno.

purtroppo a causa di gente poco per bene(per non usare altre parole) la casa è da ristrutturare senza almeno 8 mesi di affitto e più due cause pagate per sfrattare i precedenti affittuari(ovviamente la casa non è mia ma di mio padre).

la casa è divisa un pò male, per non dire malissimo, ed è stata costruita nel '68 e ristrutturata nell'82, bisognerebbe rifare per maggiore sicurezza impianto idraulico ed elettrico e oltre a buttare tutte le vecchie pavimentazioni che si portavano prima, qualche muro e sostituire persiane e finestre in vetro.
La casa presenta 1 bagno 1 antibagno 1 cucina 1 salone e 3 camere da letto
ovviamente parte dei lavori li vorrei fare io, escluso ovviamente quello di rifare i muri e gli impianti

premttendo questo avevo 2 idee purtroppo contrastanti tra loro:

1: ristrutturare e risistemare l'intero lotto con 1 open space 2 bagni 1 piccola stanza per la lavatrice 2 camere ed 1 ufficio
2: rimodernare il lotto senza cambiare eccessivamente per uso uffici

il problema è che mio padre fino a 8 mesi fà guadagnava 400€ al mese da questa abitazione...
io ne vorrei quasi il doppio, se dovessi ristrutturarla + ovviamente una caparra per eventuali danni futuri.

la seconda invece mi permetterebbe di tenere le spese di ristrutturazione basse, ma dovrei fare un pò di carte per il passaggio dall'uso abitativo all'ufficio, e se in un futuro volessi ricambiare diventa un casino

cosa ne pensate so già che nn risponderà nessuno

mi sa che ti conviene chiedere su un altro forum, come uno di questi:

http://forum.lavorincasa.it/

http://www.finanzaonline.com/forum/immobiliare/

(spero non sia contro il regolamento postare link)

grazie dei link darò un'occhiata a breve
l'idea cmq è di guadagnarci almeno 600-700 euro al mese(so che è difficile) in modo da pagare l'eventuale ristrutturazione in 3 anni massimo..ed il resto guadagno.
ovviamente, sono deciso per ristrutturarla per affittarla come abitazione...ma aspetto qualche altro parere

Ma secondo te uno che può pagare 7-800 euro di affitto... non se la compra una casa ?

Se la casa è a Roma o Milano credo tu abbia le idee chiare e fai bene a pensare di guadagnare con un affitto.

Se invece la casa è in una delle decine di provincie d'Italia..... Lascia perdere che butti i soldi...e non li riprendi.

Tasse, addizionali, tares, tasi, imu cazz e mazz.... AUGURI !

metti la piantina magari possiamo darti qualche consiglio.
Per quanto riguarda il prezzo d affito questo dipende da tantissime cose, non solo dallo stato dell'immobile

xiaofangzi ha scritto:Ma secondo te uno che può pagare 7-800 euro di affitto... non se la compra una casa ?

Se la casa è a Roma o Milano credo tu abbia le idee chiare e fai bene a pensare di guadagnare con un affitto.

Se invece la casa è in una delle decine di provincie d'Italia..... Lascia perdere che butti i soldi...e non li riprendi.

Tasse, addizionali, tares, tasi, imu cazz e mazz.... AUGURI !

si hai ragione, non ti do torto, magari se riuscissi anche a 650 mi andrebbe bene..
mio padre l'ha affittata per 400 nn ricordo preciso ed avrebbe chiesto anche un aumento a 500 per un futuro inquilino...la casa per me nn è in buonissimo stato..è una casa veramente datata...io sono molto intenzionato a renderla il migliore per un inquilino senza badare a spese(25mila euro) per questo la mia cifra vorrebbe essere alta(avrei piu' gente seria e meno gente che me la distrugge!)
ovviamente io considero anche le tasse da pagarci.

cmq la casa è in provincia di Salerno a 20minuti da Napoli e 20 da Salerno e molto vicino alla Costiera..purtroppo lo dico anche a malincuore c'è stato in questi anni un eccessivo sfruttamento edilizio che probabilmente farà svalutare l'immobile..
ma 140mq + cantina + spazio dove mettere la macchina in comune non penso di chiedere poi una grossa cifra

prima di ristrutturarla farò fare una valutazione...poi vedremo...sperando di poter farlo al più breve

reliez ha scritto:metti la piantina magari possiamo darti qualche consiglio.
Per quanto riguarda il prezzo d affito questo dipende da tantissime cose, non solo dallo stato dell'immobile

ciao grazie reliez, il problema è che nn conosco precisamente le misure di ogni singola stanza.
appena riuscirò lo farò senz'altro...anche se l'idea è di cambiare un bel pò di cose

non ha gran senso la domanda e ancora meno chi offre risposte

nel senso che è tutto troppo generico, e di principio non è che trasformare per affittare uso studio renda di più che farlo uso residenza e questo senza valutare che l'investimento per uso studio è superiore e non mi riferisco solamente all'aspetto catastale, ma anche di impianti a norma, locali idonei ecc ecc

questo perché dipende dalla città e dalla zona

diciamo che al momento attuale l'unica "fonte" di reddito è affittare un negozio (e purtroppo non è il tuo caso) perchè maggiori sono le tutele per il proprietario. tutto il resto fa poco, perché se è pur vero che la famiglia non paga, una società come quella che può prendere uso studio è ancora peggio

a mio avviso visti i tempi attuali è meglio se fai una "romanella" cioè una lieve rinfrescata degli ambienti ed affitti a persone adulte che non siano nè troppo vecchie e neppure troppo giovani così almeno se non pagano, puoi liberartene senza che vi siano figli o problemi di salute

maria.spinelli ha scritto: a mio avviso visti i tempi attuali è meglio se fai una "romanella" cioè una lieve rinfrescata degli ambienti ed affitti a persone adulte che non siano nè troppo vecchie e neppure troppo giovani così almeno se non pagano, puoi liberartene senza che vi siano figli o problemi di salute

ciao grazie maria, avevo pensato anche ad affittarlo come negozio, ma è un pò in una zona "fuori" neanche tanto dalla strade principali..
è una casa in un posto "appartato"
capisco le tue perplessità, purtroppo la casa è stata ristruttura l'ultima volta nel 1980, quindi dargli una rinfrescata potrebbe avere senso...magari in questi giorni riesco a prendere le misure e fare qualche foto per far rendere l'idea

Mi sento di darti un consiglio con il cuore , ma soprattutto con la ragione.

Secondo me , come qualcuno ha avuto già modo di dirti, parti con il piede sbagliato.
Dovresti prima di tutto farti fare un preventivo in base a quello che vuoi che venga fatto.
Immagino che la casa abbia almeno 5 o 6 finestre : bene , solo di infissi spenderesti ( pvc ) intorno ai 4/5.000 euro , poi ne avrà di porte , diciamo , almeno un 6, e sono come minimo altri 3.500 euro ( a meno che non metti le porte da 100 euro ! ) . Come vedi siamo già intorno agli 8.000 euro.
Dici che è 140 mq ...allora pensa che un pavimento medio ti costa intorno alle 30 euro al mq , e sono 3.500 euro , più lo svellimento e la posa del nuovo , diciamo altri 3.500 ...e saimo a 7.000 di pavimenti , più devi considerare i rivestimenti per bagno e cucina e gli igienici nuovi ...aggiungi pure altri 3.000 e siamo a 10.000, che sommati agli 8.000 sono 18.000 più o meno.
Aggiungi poi impianto elettrico e idraulico ...almeno 5/6.000 e siamo intorno ai 24.000 più tinteggiatura ( escludendo intonaci , stucco e abbattimento e ricostruzione di pareti ) ...diciamo un 3.000 ? e siamo a 21.000 , centesimo meno , centesimo più.

In pratica per recuperare l'investimento , con un affitto medio ...a 600 euro al mese occorrono oltre 4 anni ...perchè sull'affitto che percepiresti ci dovresti pagare le tasse.

Quindi considera anche la posizione : se sei al centro di una grande città...puoi anche chiederne 800 di euro al mese,dove è fondamentale avere un posto auto e possibilmente un ripostiglio/cantina , ma se sei in una piccola città e magari in periferia...non puoi pretendere più di 500/600 euro al mese.

Considera anche che parli di un salone + 3 camere ...oggi come oggi sono ricercatissimi i classici 3 vani + acc.. dove una famiglia media di 4 persone ci sta alla grande.
Non a caso i prezzi di mercato , anche per la compravendita , sono nettamente a favore dei 3 vani anziche dei 4 o superiori.

Il mio consiglio quindi è farti un elenco di cose che vorresti fare, poi passare a un paio di preventivi e valutare .

Il mio consiglio ?
Oltre questo ...quello di trovarsi una brava famiglia che di euro te ne dia , diciamo 300 ma che si faccia carico dei piccoli lavori di ristrutturazione : in questo modo non anticipi capitale , prendi subito i tuoi soldi e avrai la casa che ogni inquilino, nel bene o nel male , ristruttura sempre un po.
Conosco persone che sono entrate in casa con affitti modesti a patto però che pensassero a ristrutturare l'appartamento senza però nulla a pretendere alla fine del contratto che prevederà una serie di adeguamenti dopo un discreto margine di tempo con prelazione sul rinnovo.

Questa potrebbe essere una strada ...percorribile, non credi ?

la proposta di marogi è senza dubbio buona, però ci sono da valutare molte cosette....
Se chi entra deve spendere 20.000 euro capisci anche tu che il contratto dovrà essere come minimo di 4 anni con un affitto mensile di 150 euro, giusto perchè così non sarebbe un comodato.

Ma trovi chi di dà un appartamento in affitto messo malino e tu te lo ristrutturi a spese tue? E poi, chi assicura al proprietario che i lavori vengano effettivamente eseguiti come da intenzione? e da preventivo di spesa?

La cosa migliore è che tu ti chiarisca le idee parlando con un arch ing geom in merito alla risturtturazione e poi con un commercialista per capire se ne valga la pena e la spesa.

marogi ha scritto:
Il mio consiglio ?
Oltre questo ...quello di trovarsi una brava famiglia che di euro te ne dia , diciamo 300 ma che si faccia carico dei piccoli lavori di ristrutturazione : in questo modo non anticipi capitale , prendi subito i tuoi soldi e avrai la casa che ogni inquilino, nel bene o nel male , ristruttura sempre un po.
Conosco persone che sono entrate in casa con affitti modesti a patto però che pensassero a ristrutturare l'appartamento senza però nulla a pretendere alla fine del contratto che prevederà una serie di adeguamenti dopo un discreto margine di tempo con prelazione sul rinnovo.

Questa potrebbe essere una strada ...percorribile, non credi ?

accetto di buon grado il consiglio e diciamo che preventivo piu o meno sapevo già che la cifra era grosso modo quella che hai stimato, magari riuscirò a risparmiare di qua e di là e farmi qualche lavoretto da solo..
magari ci posso abitare per qualche anno, per poi trasferirmi anche in una casa che vorrei comprare.

300 euro è una cifra ridicola, penso che il minimo a cui possa puntare sia 500 con la casa in questo stato, ma intendo elevarla per guadagnarci appunto di più e mettere fuori uso gente di ....
il problema è che mio padre non vuole piu' affittarla(è ancora di sua proprietà) a causa delle esperienze passate, 3 affittuari 3 distruzioni di casa, quindi avevo in mente di fare un contratto particolare agli affittuari
ovviamente per mio padre la casa va bene così, chi la vuole se la prende anche in questo stato, ma io personalmente fossi un affittuario nn ci starei.

abbiamo una cantina con posto auto in comune(è una palazzina di 3 piani), anche se ho già un'idea per il posto auto.
non ci sono spese condominiali o altro, il posto è tranquillo ed è vicino pompei, a 20km da salerno a 25km da napoli
penso sia l'ideale per parecchie persone, ovviamente so bene che gli infissi sono tutti da cambiare, rifarmi sia l'impianto idraulico che quello elettrico(che mi costeranno piu' di tutto)

cmq molte cose come porte e pavimenti penso andrò a prenderli "usati" o di seconda mano cercando di risparmiare qualcosa, non è che ci vado a mettere la porta "griffata" e poi vengono e me la sfondano appena se ne devono andare

PS: l'affitto a 600 per recuperarli in 4 anni mi va piu' che bene

Dunque conosco un poco la zona di cui parli anche se non ho capito esattamente dove , perchè se da Napoli son 20 minuti e da Salerno pure deve essere a metà strada e mi sovviene : Pompei, Scafati, Nocera , Castellammare o qualche paese dell'entroterra dalle parti del Valico che è abbastanza vicino alla costiera.

Ora il fatto è che quelle zone, se eccepiamo Pompei , hanno dei prezzi abbastanza bassi anche per chi vende e compra, soprattutto se non è posta immediatamente dei centri abitati in elenco e se si tratta di un edificio datato.
Questo significa che se un appartamento ha in loco un valore che non va oltre i 140/160 mila euro , anche mettendolo a nuovo con rifiniture di lusso ( che hanno come contropartita il fatto di dover spendere ben oltre la cifra che hai a budget ) non riusciresti a spuntare un affitto che ti permetta di recuperare l'investimento iniziale in meno di 5 o 6 anni.

In pratica due conti del salumiere per la fattibilità.
Se il valore dell'immobile è di 160.000 euro , anche se ne spendi , diciamo 40.000 per metterlo a nuovo , non puoi chiedere più di 600 euro al mese , che fanno 7.200 euro l'anno , in pratica , senza contare le tasse, recuperi l'investimento in 6 anni ( ma con le tasse che pagheresti anche 8 anni ).
Con lo svantaggio che tu anticipi subito i soldi ma li riprendi ..diciamo a rate senza vedere un reale guadagno prima dei 6/8 anni.
E' come se tu prestassi dei soldi a un amico senza interessi prima degli 8 anni : intanto escono soldi dal tuo portafogli e...se l'inquilino diventa moroso o decide di andar via dopo 4 anni e non riesci più ad affittarlo ?
Fai le tue valutazioni e poi ...mi dirai.

Pensa agli infissi, tapparelle, opere murarie, pavimenti, piastrelle, impianto elettrico, riscaldamento autonomo e vedi che se li vuoi fare a regola d'arte e discretamente bene non ti viene meno di 40.000 euro.
Poi puoi spuntare un miglior prezzo mettendo infissi economici, pavimenti da 9 euro al mq, tinteggiando le pareti con qualche rappezzo di intonaco o stucco, mettendo delle porte dei mercatoni tipo leroy merlin .
Se fai così ...il massimo che spenderai è intorno ai 15.000 euro , forse meno.
Ma chi di affitto ne paga 600 o 700 chiede almeno il riscaldamento autonomo , finestre che tengano bene la chiusura e porte che non sfondino alla prima toccatina e fuga in re minore.

Insomma avrai capito che è un cane che si morde la coda...anche perchè in tutto questo ci devi sempre mettere l'ipotesi che l'inquilino diventi moroso o vada via prima del tempo e non ti riesce più di affittarlo a quel prezzo.

Quello che dici lo si può fare nei grossi centri, dove si acquistano case ridotte male i cui propietari non dispongono dei soldi per le necessarie ristrutturazioni , magari svendono per realizzo, e allora si investe una somma X e la si recupera in 2 o 3 anni al massimo .

Io ti consiglio di usare molto cautela e di rifare i calcoli anche 101 volte prima di impegnare somme risparmiate magari con tanti sacrifici e che non sai se ...riuscirai a recuperare e in quanto tempo.

Grazie della risposta marogi
La casa è ad angri..e mio zio ha venduto qualche anno fa l appartamento al secondo piano per 170 180mila euro..ovviamente era nello stesso stato dlla mia.
Il problema è che ora anche qui il mercato è saturo...e pieno di case invendute...q causa dell abusivismo edilizio.
I tuoi conti sono sicuramente giusti e validi...ma gia ho pensato di nn assumere alcuna ditta per i lavori...dato che i prezzi andrebbero troppo oltre
Mio suocero ha chiesto ad un amico la rimozione delle mattonelle e lo smaltimento per i 140mq e gli ha chiesto circa 500euro
Ovviamente per ora ho chiesto di aspettare per valutarne meglio la situazione.

Vorrei mettere parquet ovunque da solo o facendomi aiutare da un cugino della mia fidanzata nei giorni in cui nn lavora...dovrei abbattere anche un paio di pareti e rifarne qualcuna...quindi voglio come dici valutare tutti i conti...cercare di mettere il massimo abbassando il preventivo..vorrei mettere riscaldamento a pavimento o qualche altro tipo di riscaldamento ovviamente pensando amche alle loro bollette
Le finestre saranno il problema principale....anche qui un amico si è gia proposto dicendomi che mi avrebbe fatto il lavoro facendomi pagare il costo dell infisso