Buonasera,

Chiedo a voi se avete informazioni da darmi, noi stiamo acquistando una villetta a schiera da un costruttore , c'è la possibilità di fare delle variazioni al progetto, ma io vorrei sapere quanto costa e le tempistiche. la costruzione è appena iniziata.

La variazione riguarda il garage e il bagno che diventerebbero un bagno spostato nel garage e una sala da pranzo dove ora doveva esserci il bagno. Il cambio più grande è il garage che diventa abitabile.

Noi vorremo fare le cose regolarmente e chiedere la variazione del progetto. Dite che è possibile?

non abbiamo però idea dei costi e se ci possono essere problematiche

Spero abbiate info.
grazie

Per rispondere alla questione che poni sarebbe necessario conoscere in dettaglio il progetto e i parametri urbanistici del Comune dove è posto l'immobile. In ogni caso provo ha darti qualche indicazione. A mio avviso il problema maggiore consiste nel rendere residenziale una superficie accessoria, sempre che ciò sia possibile. Occorre rifare tutti i conteggi urbanistici e pagare la differenza degli oneri di urbanizzazione, sempre che l'amministrazione consenta di realizzare un'abitazione nuova senza garage. In ultima analisi voglio dire che la normativa distingue tra varianti essenziali e non essenziali. Per le prime occorre richiedere una variante in corso d'opera e in genere sono questioni onerose, la seconda tipologia invece non pone particolari problemi poiché si possono trattare come varianti finali.

Ok grazie per la risposta. Noi avremo comunque nella proprietà un posto auto assegnato, non so se ha valenza. Ma più o meno Chiedere la variazione può costare 1500/2000 euro o verrà di più , posto che ci venga acconsentita?

Con quella cifra probabilmente non riesci neppure a coprire l'onorario dovuto al tecnico per la redazione della variante. Per quanto riguarda gli oneri comunali, nessuno può darti seriamente una risposta senza aver prima eseguito i necessari calcoli

Ti spiego meglio,

Al momento che L agenzia e il costruttore ci hanno fatto vedere casa , ci hanno detto che sono possibili modifiche interne, che andrebbero fatte dopo l’agibilità, con muri in cartongesso, hanno consultato anche l'ingegnere, tanto che abbiamo cambiato villetta perché quella da noi scelta aveva già dei muri che non si potevano cambiare. Noi volevamo un soggiorno più grande e del garage avendo il posto auto non ci interessava , loro ci dicono che è una cosa che si fa e noi ci fidiamo... abbiamo capito che essendo una cosa interna era legale, non so dove avevamo la testa... Ma con un ingegnere, un costruttore e un titolare di agenzia è difficile pensare di star sbagliando.

Fatto il preliminare includiamo una pagina con modifiche tutte rifiniture, ma includiamo anche la conversione del garage e lo spostamento del bagno , il costruttore firma tutto.

Ora però ragionando su da farsi capiamo che esternamente non potremmo avere la basculante ma una finestra e capiamo anche che abbiamo fatto una stupidaggine, anche perché un vicino potrebbe denunciare la cosa..
Vorremo avere il tutto legale

Non sappiamo bene come fare, la casa da progetto iniziale non soddisfa le nostre esigenze. Cosa dovremmo fare?
il costruttore è d accordo con l'ingegnere nel fare queste modifiche , a lui chiede sempre parere e dicono che si possono fare.
Forse potremmo chiedere il permesso al comune e pretendere che sia il costruttore a pagare l’ingegnere e noi farci carico del resto. Cosa pensi?
ho visto sul sito del comune di riferimento i costi per il permesso di costruzione non superano i 2500

sulla fattibilità, il gararge è H 2,70 non è interrato, e essendo ad inizio lavori c e ancora possibilità di dargli tutte le caratteristiche del resto della casa. Inoltre abbiamo un posto auto assegnato esterno.

Si, però la persona che ti può aiutare è il progettista.
Lui sa se vi sono ancora indici di edificabilità inutilizzati da poter utilizzare, quanto costa (in termini di oneri) tale conversione (sono parametri fissati comune per comune e, di solito molto variabili in funzione della localizzazione urbanistica), e se sia meglio chiedere subito una variante sostanziale al progetto o trattarla come variante di fine lavori.

Grazie, tenteremo di chiedere una variazione di fine lavori, forse meno costosa di un nuovo permesso di costruire, ne parliamo con l'ingegnere.

Ma secondo voi visto quanto detto prima ci sta chiedere al costruttore che lui si paghi almeno l'ingegnere e noi le altre spese?
In fondo anche l'ingegnere ha le sue responsabilta' e capisco che abbiamo sbagliato noi ma si pensa sempre che un professionista faccia fare le cose legali.

Da quello che scrivi mi sembra di capire che per adesso hai fatto il preliminare ma devi ancora rogitare. Il consiglio che mi sento di darti è quello di cercare un serio e bravo professionista che faccia esclusivamente i tuoi interessi. Prima di tutto c'è da esaminare quello che è stato sottoscritto tra le parti e poi valutare ciò che è fattibile, dopodiché, una volta che il quadro della situazione è completo, si può passare a valutare se sia possibile richiedere una risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo. Comunque diverse tue affermazioni sono inesatte, Apportare le modifiche dopo l'abitabilità, costituiscono a tutti gli effetti degli abusi. In questo modo l'unico che si salva dalle responsabilità è il direttore dei lavori, ma rimangono responsabili la proprietà e l'esecutore dei lavori. Né tantomeno è rilevante il materiale con cui viene realizzata l'opera abusiva, per la normativa non c'è alcuna differenza tra il fatto che uno realizzi qualcosa magari con tavole di legno di recupero anziché in cemento armato. L'unica differenza è per l'abusivista qualora debba rimuovere l'opera.
Infine per quanto riguarda i costi, tieni conto che gli oneri di urbanizzazione vengono calcolati in base alle dimensioni del fabbricato e ad un'altra serie di parametri quindi non è possibile stabilire dei costi fissi.

cambiare destinazione d'uso da C6 (rimessa) ad A2 (immobile civile) non è solo una questione di spostare una tramezza.
tutto si può fare, ma è illecito.
non saresti il primo, non sarai l'ultimo. parti dal presupposto che, se un domani vorrai (o dovrai) vendere, dovrai ripristinare lo stato di progretto

pesciulino86 ha scritto:Grazie, tenteremo di chiedere una variazione di fine lavori, forse meno costosa di un nuovo permesso di costruire, ne parliamo con l'ingegnere.

Ma secondo voi visto quanto detto prima ci sta chiedere al costruttore che lui si paghi almeno l'ingegnere e noi le altre spese?
In fondo anche l'ingegnere ha le sue responshttps://www.arredamento.it/forum/viewtopic.php? ... 6008abilta'" onclick="window.open(this.href);return false; e capisco che abbiamo sbagliato noi ma si pensa sempre che un professionista faccia fare le cose legali.

ma non credo proprio che si possa fare una variante a fine lavori per cambiare destinazione d'uso come ha scritto dave.
oltretutto ci sono calcoli da fare per l'illuminazione (e il riscaldamento)
oltretutto se non il comune non dà cubatura abitabile come fate?
certo che ci sono costruttori che accatastano intere camere o soggiorni come 'ripostiglio' o 'deposito', ma partire da un abuso ancora prima di acquistare...
oltretutto cambia anche dal punto di vosta fiscale, poi siete voi che siete responsabili

uh, non vorrei essere stato frainteso: la variante va fatta prima, non dopo.
ma considerato che la rimessa non rientra nel computo del sul (superficie utile lorda); se la converti in abitativo, ovviamente si... e non credo esista un costruttore che non usi la sul disponibile fino all'ultimo decimetro quadro.

Infatti come avevo scritto sopra le varianti finali si possono presentare per opere che non costituiscono varianti essenziali e che siano conformi agli strumenti urbanistici. Quindi è la tipologia delle opere a determinare quale istanza edilizia deve essere presentata ed è il direttore dei lavori che dovrebbe saperlo. Certamente non sta al committente decidere quale tipo di istanza presentare, a meno che non voglia limitarsi ad eseguire le sole opere consentite con quel tipo di pratica edilizia.
Il cambio di destinazione d'uso del garage costituisce variante essenziale, per il quale prima di essere realizzato, occorre il rilascio di una variante in corso d'opera. Condizione preliminare alla presentazione della variante è che ci siano degli indici urbanistici ancora disponibili.

Ho capito male o si tratta di modificare una planimetria?
Dal momento che c'è un progetto depositato, si fa una modifica in corso d'opera senza alcun problema.
Ovviamente il garage dovrà avere una finestra che rispetti la percentuale minima (10% della superficie del pavimento).
Non è una variante essenziale poiché è una modifica della distribuzione interna nonostante sia un cambio di destinazione d'uso. Il garage fa cubatura e quindi posso spostarlo da una parte all'altra senza problemi. Ad ogni modo tu devi acquistare solo se tutto è in regola anche perché il notaio deve certificare!!!

che io sappia la superficie delle rimesse non concorre al calcolo della sul, ma magari mi sbaglio...

io faccio sempre riferimento al nostro reg ed ed alla "nostra" legge urbanistica che, come sai, è diversa da quella del resto d'Italia.....

Qui, però, c'è un'altra questione: se sia lecito trasformare un garage in abitazione ed un locale destinato ad abitazione in garage.
Ovvio che nulli osti a patto che siano rispettati gli standard in materia d'igiene.
Praticamente tu scambi la destinazione di un locale... Però non conosco nel dettaglio le norme...ehm..... "vostre"...