Ciao a tutti
Vorrei chiedere agli esperti quali sono i criteri per scegliere un DL ed una buona impresa per il rifacimento della facciata del palazzo, ballatoi, e fare interventi opportuni per l'umidità. Chiaramente l'amministratore propone un DL ed un impresa, ma come facciamo a sapere che sono validi. Vi ringrazio per qualsiasi consiglio possiate dare.

Usualmente ogni condomino che la richiede può ottenere una copia del capitolato e del computo senza prezzi e presenta alla riunione le offerte di tutti i tecnici e le imprese vuole.
I criteri sono i soliti...
per il tecnico va verificato se è abilitato, se ha già fatto lavori simili, se non fa un prezzo troppo basso, se ha l'assicurazione professionale (obbligatoria)
per l'impresa se hanno già fatto lavori simili, l'elenco delle attrezzature, le certificazioni, il durc, l'elenco dei lavoratori con le visite mediche in regola, l'assicurazione.

Poi alla riunione di condominio si sceglierà chi ha fatto l'offerta più bassa

Quale certificazioni richiedere al'impresa oltre quelle che hai elencato ?
L'elenco delle attrezzature a che fine ? E quali attrezzature attenzionare ?

Ciao a tutti
Vorrei chiedere agli esperti quali sono i criteri per scegliere un DL ed una buona impresa per il rifacimento della facciata del palazzo, ballatoi, e fare interventi opportuni per l'umidità. Chiaramente l'amministratore propone un DL ed un impresa, ma come facciamo a sapere che sono validi. Vi ringrazio per qualsiasi consiglio possiate dare.

Non è il mio settore ma, in generale, vale la regola di scegliere un professionista indipendente.. deve fare l'interesse del condominio e non quello dell'amministratore o dell'impresa. Il professionista può essere selezionato in base alla referenze per incarichi analoghi già espletati negli anni precedenti, a condizione di poter verificare il buon esito di questi ultimi.
Il capitolato redatto dal professionista deve riportare la marca dei materiali, oltre alla tipologia.. in ogni settore, dall'impiantistica all'edilizia, i prodotti non sono tutti uguali e le notevoli differenze tra preventivi possono nascondere speculazioni con materiali scadenti, se si compie l'errore di lasciare piena libertà di scelta. I preventivi sono comparabili esclusivamente a parità di materiali e metodi di esecuzione.
Per quanto riguarda la scelta dell'impresa, è preferibile scartare l'offerta più bassa e considerare la più conveniente tra le restanti.

L'elenco delle attrezzature può essere utile a capire la dimensione dell'impresa e se, per esempio, le attrezzature come i ponteggi saranno noleggiate a caldo o a freddo.
Rilevante dato che può implicare la necessità di assumere un coordinatore della sicurezza, la redazione di un PSC e l'assunzione di una serie di responsabilità extra per l'amministratore e il condominio.
Il CSE è incarico differente dal DL, il tecnico scelto potrebbe anche non avere l'abilitazione.

Sull'opportunità di scegliere un tecnico che non conosce l'impresa, non sono molto d'accordo, non è la conoscenza a breve o lunga data che può precludere certi "accordi sottobanco" quanto l'onestà delle persone, sarebbe meglio scegliere un tecnico di fiducia e farsi consigliare una ditta di persone serie.

Federal Republic ha scritto: Per quanto riguarda la scelta dell'impresa, è preferibile scartare l'offerta più bassa e considerare la più conveniente tra le restanti.

la mia era una battuta... sarebbe buona regola, tanto in riunione di condominio poi si sa come finisce

d'altro canto neanche è del tutto vero, di recente abbaimo fatto un computo metrico per dei lavori di facciata, un lavoretto modesto con un importo di circa 27000€, coerente anche con altri lavori fatti...
bene all'apertura delle buste mi sono visto arrivare un'offerta da 29, una da 45 e una da 70! Secondo questa regola avrei dovuto scartare il preventivo di 29 e quello di 70 e affidare i lavori all'impresa di 45, quasi il doppio dell'importo risultante a computo metrico

mi sono visto arrivare un'offerta da 29, una da 45 e una da 70! Secondo questa regola avrei dovuto scartare il preventivo di 29 e quello di 70 e affidare i lavori all'impresa di 45, quasi il doppio dell'importo risultante a computo metrico

situazione identica il mese scorso: un'offerta da 45.000, un'altra da 60 e l'ultima da 90.000.
Inutile dire che sia stata scelta quella da 45.000 con la nostra DL

d'altro canto neanche è del tutto vero, di recente abbaimo fatto un computo metrico per dei lavori di facciata, un lavoretto modesto con un importo di circa 27000€, coerente anche con altri lavori fatti...
bene all'apertura delle buste mi sono visto arrivare un'offerta da 29, una da 45 e una da 70! Secondo questa regola avrei dovuto scartare il preventivo di 29 e quello di 70 e affidare i lavori all'impresa di 45, quasi il doppio dell'importo risultante a computo metrico

In questo caso sono d'accordo, nessuno ha ribassato rispetto all'importo del computo metrico, quindi l'offerta da 29 è ragionevole e conviene accettarla. Le buste le hai aperte tu, quindi sei certo che non vi siano imbrogli dietro l'offerta più bassa.

sarebbe meglio scegliere un tecnico di fiducia e farsi consigliare una ditta di persone serie

Si può fare se esiste una parte neutra a cui chiedere consiglio, ovvero un committente soddisfatto.

Volendo fare una valutazione scrupolosa, si seleziona l'impresa con un sistema che attribuisca un punteggio ai vari aspetti, l'importo dell'offerta è solo uno dei tanti. Possiamo attribuire un punteggio alle soluzioni migliorative rispetto ai requisiti minimi del computo metrico, al numero di operai a disposizione esclusiva del committente, al livello di ridondanza di mezzi e attrezzature, allo stato di attivo del bilancio dell'impresa negli ultimi anni, alle certificazioni di qualità, ai massimali delle coperture assicurative ecc.

Grazie a tutti
Credo sia importante trovare un DL che oltre ad essere competente ed onesto segua bene i lavori. Per quello che mi hanno detto, a parte alcune imprese scarse,o truffaldine, nella maggior parte delle imprese medie conta molto la capacità del DL di seguirle, di controllare i materiali, di farle lavorare in un certo modo, e di porsi verso gli operai in maniera positiva. Inoltre a mio avviso è importante che il poteggio (ed i lavori in genere )venga tenuto per il minor tempo possibile. Quindi se l'impresa non è ben organizzata, o ci sono problemi tra operai e DL, o l'impresa se ne va e bisogna sostituirla sono dolori perchè il ponteggio rimane per un tempo molto più lungo, ed i lavori rimangno bloccati a metà con grande disagio per tutti.

Credo sia importante trovare un DL che oltre ad essere competente ed onesto segua bene i lavori.

Siamo arrivati alla vexata questio!
Come si capisce se un DL segue bene i lavori?
Se è in cantiere 8 ore al giorno a guardare gli artigiani?
Io passo ore in cantiere e scatto centinaia di foto e chi lavora per me lo sa, ma per chi non mi conosce, ovvero gli artigiani scelti dal committente, questa costante presenza in cantiere è spesso fonte di discussione sia con me che col committente medesimo.
A me non interessa nulla ed io sono pagato per controllare e dare indicazioni.
Nonostante questo, hai idea di quante volte ci siam sentiti dire Ma voi non c'eravate mai in cantiere?
Fortuna che ogni giorno si fa un resoconto spiccio (interno allo studio) con le foto e quindi siamo sempre in grado di dimostrare che il cantiere è stato seguito.
Diverso è se si chiede l'assistenza, e a quel punto, prendiamo una persona che stia in cantiere tutto il tempo nel quale ci sono operai. Ma DL non significa assistenza quotidiana/permanente!!!!!!
Quindi... qual è il metro di paragone per capire se il DL ha fatto bene il suo lavoro?
Non certo la presenza, ma è il progetto realizzato secondo tempi e disegni. Trattasi infatti di obbligazione di mezzi e non di risultato ovvero si è responsabili per omesso o negligente svolgimento dell'attività e non per mancato raggiungimento del risultato utile. Se è un po' complicata da comprendere basti immaginare che sono gli artigiani ad eseguire il lavoro e se non sono capaci di farlo.... il DL non c'entra nulla poichè essi non dipendono dal medesimo. Si possono impartire tutti gli ordini del mondo ma se non sono in grado di eseguire una determinata lavorazione... il DL non ha colpe.

Quindi Ola tu dici giustamente dipende molto anche dall'impresa. L'impressione che ne ho ricavata parlando con ingegnere è che qui le imprese tendono a tirare sempre l'acqua al proprio mulino ovvero risparmiando sui materiali o sul lavoro che talvolta necessità di un esecuzione più laboriosa , talvolta loro tendono ad andare sulle spicce, da qui l'importanza dei controlli. Al punto che questo ingegnere non sapeva consigliare alcuna impresa in particolare. Poi c'è sempre il discorso del prezzo più basso ( spesso per prendere il lavoro) allora se in fase di preventivo si è stabilito un prezzo e poi durante i lavori ci si accorge che il lavoro è più complesso, più costoso, per rientrare nel preventivo si fanno cose arraffazzonate. C'è secondo te questo rischio e come prevenirlo ? Quando il committente è il singolo magari porta pazienza e spende di più rispetto al preventivo, ma con i condomini sai c' è sempre gente che protesta quando si tratta di spendere di più.

C'è secondo te questo rischio e come prevenirlo

bella domanda!
La risposta più ovvia è sì!, scegliendo DL e impresa con la testa sulle spalle, che abbiano un buon nome ecc. ecc. bla bla bla

In realtà, proprio come in un intervento chirurgico, come fai a sapere la situazione alla perfezione? Finchè non apri non vedi!
E altrettanto in edilizia: finchè non cominci a spaccare non sai quel che puoi trovar sotto!
Magari trovi un sottofondo da 7 cm, come generalmente è, ma se lo trovi di 22, cosa fai? Non spacchi?
Fermi il cantiere perchè è un lavoro in più?
No! Ti rivolgi al DL e lui (spesso è anche il progettista) capisce al volo se quei 15 cm in più possono tornare utili.
In dottrina ci sono 3 tipi di variazioni: prevedibili, imprevedibili ed extracontrattuali ma il committente DEVE sempre essere messo al corrente, e guai se esse sono arbitrarie! L'appaltatore non avrebbe diritto al compenso extra.....
Non sono considerate varianti (art. 132 codice appalti) gli interventi che il DL disponga per risolvere questioni di dettaglio e che non superino il 10% dell'importo dei lavori e quindi, nella maggioranza dei casi, il 10% rientra in ambiti ai quali si può tener fede. Che sia un privato (nel qual caso si può contrattare un dilazionamento del pagamento) o un condominio, la cosa non cambia.
Se l'importo si discostasse di cifre ben superiori, ci sarebbe la possibilità di procedere contro il progettista per errori o erronea valutazione dello stato di fatto e per violazione delle norme di diligenza nella predisposizione del progetto.
C'è giurisprudenza in quantità..............

Grazie a tutti
Leggendomi tutto il topic potrò andare preparata alla riunione di condominio

Anche nel mio "nuovo" (per me, il palazzo è lì dal '70) condominio ci si sta preparando alla ristrutturazione della facciata e questo topic sinora è stato utilissimo per capire un po' come ci si deve muovere. Grazie!

Io chiederei anche schede tecniche dei materiali utilizzati..