Ho bisogno di una vostra consulenza per il seguente problema:
abbiamo fatto il rogito per un garage che risulta pertinenza dell'abitazione principale, al momento del rogito il venditore ci ha fatto presente che, a causa di un problema iniziale di accatastamento, il presente garage per un totale di 38 mq risulta accatastato con due sub diversi, 31mq sub 50 e 7 mq sub 54 ;
il tutto è specificato per bene nell'atto notarile dove si sottolinea anche il fatto che si tratta di una singola unità.

Ora si pone il problema dell'ici, perchè secondo il regolamento comunale non si paga l'ici solo su una pertinenza e nel mio caso invece, nonostante sia un singolo garage, ne figurano due.

Vorrei sapere se mi conviene fare una modifica al catasto ed unificare i due sub oppure continuare a pagare l'ici, che in fondo calcolandolo sui 7 mq sarà di 11 euro all'anno circa??
Non ho idea di quanto posso costare la modifica al catasto e la relativa parcella del geometra

è possibile che non ci sia neanche un esperto di queste cose nel forum?????

48 visite e neanche un'esperto?????

L'unico architetto che c'è sul forum è marcusvsmn (ha un nick impronunciabile se vai a dare un occhio nella sezione lavori edili lo trovi )

solo per dire che era meglio la sezione mutui, finaze, fiscalita'

vedrai che Steve ti sposta

fabiop68 ha scritto:solo per dire che era meglio la sezione mutui, finaze, fiscalita'

vedrai che Steve ti sposta

per fortuna che ci ha pensato qualcuno a spostarmi, non avrei saputo come fare

Anna73 ha scritto:L'unico architetto che c'è sul forum è marcusvsmn (ha un nick impronunciabile se vai a dare un occhio nella sezione lavori edili lo trovi )

grazie Anna proverò a dare un'occhiata

alemonal ha scritto:è possibile che non ci sia neanche un esperto di queste cose nel forum?????

48 visite e neanche un'esperto?????

allora.. non sono un geometra nè un architetto.. ma ho già visto situazioni simili
Il punto è l'accatastamento su 2 subalterni, con la conseguenza che figurano 2 unità anzichè 1 (come nella reale sostanza).
Chiaramente è un problema di mera forma! perchè in sostanza quel garage, pur essendo fatto di 2 sub, ha l'aspetto di una sola unità! Basta guardare la planimetria e si capisce l'equivoco.
Inoltre, come può una parte essere considerata un garage, se essendo tagliata a metà non ha tutto ciò che occorre per poter esser considerato un "locale" secondo quanto prevedono certe normative? (un locale, per esser considerato tale, deve essere immediatamente chiuso o chiudibile. Un garage diviso in 2 non è chiudibile e dunque almeno sulla carta nemmeno considerabile un locale... non so se rendo l'idea..dunque per forza va compreso anche l'altro sub.)
Analogamente, l'altro locale (di soli 7 metri oltretutto), come può essere considerato un altro locale? Guardando la planimetria si capisce che è un'unità fatta da 2 metà, dunque, la pertinenza è quel garage, inteso come TUTTA l'unità che lo compone, anche se fatta da 2 sub.
La pertinenza è quella, poi che sia composta da 2 subalterni non vuol dire che siano 2 garage... quella è un'irregolarità catastale.. almeno io la interpreto così.
Nel senso civilistico la pertinenza è l'unità intera, poi, se secondo le norme tecniche e catastali essa è considerata come 2 unità è un altro discorso, ma ai fini fiscali, riguardo all'ici devi comprendere tutta l'unità, perchè è solo considerandola tutta insieme che può essere considerata la pertinenza tutta, ed anche un qualcosa avente aspetto di un garage completo e non una cosa... monca..

Puoi provare a chiedere un parere all'ufficio tecnico del comune. Fai una lettera, alleghi la planimetria, copia dell'atto notarile e dici che nonostante la situazione catastale, l'unità è una sola e chiedi che si faccia riferimento all'unità intera, comprendendo i due subalterni. Depositala all'uff. tecnico e fanne timbrare una copia per ricevuta (così eviti di mandare una raccomandata)
Prova prima così, perchè un accatastamento ti costa dei bei soldini (una dogfa mi pare giri sui 1000 eurini) e per 7 mq non è il caso.
Però il problema non è tuo! Al limite dovresti chiedere a chi te l'ha venduto che sia lui a regolarizzare la situazione, perchè l'irregolarità non l'hai certo fatta tu.
Ho avuto problemi simili anche io e con una dichiarazione ho risolto tutto, facendo prevalere la sostanza (realtà dei fatti), sulla forma (risultati a catasto).
Spiegando la questio, un comune con un pò di buon senso non dovrebbe farti storie!

GIURISTA ha scritto:

alemonal ha scritto:è possibile che non ci sia neanche un esperto di queste cose nel forum?????

48 visite e neanche un'esperto?????

allora.. non sono un geometra nè un architetto.. ma ho già visto situazioni simili
Il punto è l'accatastamento su 2 subalterni, con la conseguenza che figurano 2 unità anzichè 1 (come nella reale sostanza).
Chiaramente è un problema di mera forma! perchè in sostanza quel garage, pur essendo fatto di 2 sub, ha l'aspetto di una sola unità! Basta guardare la planimetria e si capisce l'equivoco.
Inoltre, come può una parte essere considerata un garage, se essendo tagliata a metà non ha tutto ciò che occorre per poter esser considerato un "locale" secondo quanto prevedono certe normative? (un locale, per esser considerato tale, deve essere immediatamente chiuso o chiudibile. Un garage diviso in 2 non è chiudibile e dunque almeno sulla carta nemmeno considerabile un locale... non so se rendo l'idea..dunque per forza va compreso anche l'altro sub.)
Analogamente, l'altro locale (di soli 7 metri oltretutto), come può essere considerato un altro locale? Guardando la planimetria si capisce che è un'unità fatta da 2 metà, dunque, la pertinenza è quel garage, inteso come TUTTA l'unità che lo compone, anche se fatta da 2 sub.
La pertinenza è quella, poi che sia composta da 2 subalterni non vuol dire che siano 2 garage... quella è un'irregolarità catastale.. almeno io la interpreto così.
Nel senso civilistico la pertinenza è l'unità intera, poi, se secondo le norme tecniche e catastali essa è considerata come 2 unità è un altro discorso, ma ai fini fiscali, riguardo all'ici devi comprendere tutta l'unità, perchè è solo considerandola tutta insieme che può essere considerata la pertinenza tutta, ed anche un qualcosa avente aspetto di un garage completo e non una cosa... monca..

Puoi provare a chiedere un parere all'ufficio tecnico del comune. Fai una lettera, alleghi la planimetria, copia dell'atto notarile e dici che nonostante la situazione catastale, l'unità è una sola e chiedi che si faccia riferimento all'unità intera, comprendendo i due subalterni. Depositala all'uff. tecnico e fanne timbrare una copia per ricevuta (così eviti di mandare una raccomandata)
Prova prima così, perchè un accatastamento ti costa dei bei soldini (una dogfa mi pare giri sui 1000 eurini) e per 7 mq non è il caso.
Però il problema non è tuo! Al limite dovresti chiedere a chi te l'ha venduto che sia lui a regolarizzare la situazione, perchè l'irregolarità non l'hai certo fatta tu.
Ho avuto problemi simili anche io e con una dichiarazione ho risolto tutto, facendo prevalere la sostanza (realtà dei fatti), sulla forma (risultati a catasto).
Spiegando la questio, un comune con un pò di buon senso non dovrebbe farti storie!

Grazie mille per la risposta Giurista, effettivamente quello che dici è giustissimo e anche la ragazza che si occupa dei calcoli ici in comune mi ha detto che effettivamente non è credibile che una unità di 7 mq sia considerata garage perchè non ci si riesce a parcheggiare nulla, ma purtroppo risultando due sub dalla visura catastale loro sono obbligati a conteggiare l'ici su una delle due. Purtroppo ha ragionato un pò con il paraocchi visto che anche nell'atto notarile è specificato che trattasi di un'unica unità.
Ora magari proverò a scrivere all'ufficio tecnico come mi hai consigliato tu e speriamo che ci sia qualcuno che abbia un pò di buon senso!!!
un'ultima domanda che significa fare una "dogfa"??

Il punto è che quella del comune (dell'uff. tributi suppongo) ha avuto la testa un pò quadra.. Una metà non costituisce un garage. Bisogna comprendere tutto ciò che dà luce ad una pertinenza intesa come unità autonoma, e sensata!
Magari se con lei parla il tecnico del comune può darsi che riesca a farle capire come mai 1 metà non fa una mela... e superare una rigidità mentale forzata da fredde normative. (Le leggi vanno capite, ed interpretate per renderle "vive" e produrre un certo risultato che costituisce motivo per cui sono state emesse, altrimenti non funzionano per nulla).

La docfa (non dogfa, m'ero sbagliato a scrivere) significa "documento catasto fabbricati"; è una pratica con cui un tecnico abilitato "registra" un nuovo fabbricato oppure una variazione su un fabbricato già esistente a catasto (nuove stanze, nuove aperture etc) e produce relativa planimetria. In pratica si registra com'è fatta casa tua.
2 anni fa ho preso un geometra per riaccatastare casa, visto che risultavano alcune cose accatastate male. Risultato? 4000 euro in pratiche e nonostante la situazione sia stata regolarizzata ancora oggi sono a lottare col comune e l'ufficio tributi che cerca sempre di tartassarti comunque (peccato che abbiano trovato chi sa la sua... almeno sulle norme fiscali).

C'è da dire che una volta fatta la docfa il catasto ha un anno di tempo per modificare dati dichiarati che non ritiene congrui.
Visto che a mio parere non capisco il motivo per cui un garage debba essere messo su 2 sub diversi (secondo me è irregolare e qualcuno doveva sistemare il tutto), se non è ancora passato un anno potresti provare a sentire il catasto, casomai avessero possibilità di variare la cosa e regolarizzare il tutto d'ufficio... ma è facile che ti dicano che ci vuole un tecnico (e io paago... ).

Se non hai qualche amico geometra che ti da una dritta, io proverei a sentire il catasto, e vedi che consiglio ti danno (parla con un responsabile sugli accatastamenti, non con quelli dell'ufficio aperto al pubblico che ti liquidano in 2 secondi) poi sulla base di ciò che ti dice vedi tu... magari puoi sentire il venditore per fargli presente la situazione. E' pacifico che sono loro (se costruttori), tramite il loro tecnico, che avranno accatastato, dunque sarebbe bene che risolvessero loro il problema.

Non sono un geometra, dunque di accatastamenti non capisco granchè, e non so per quali motivi si possa essere accatastato su 2 sub uno stesso locale, nè se in fondo possa essere cosa considerabile corretta o meno, ma dal punto di vista fiscale non va bene, e ciò vi crea problemi; non è giusto che voi dobbiate sorbirvi i problemi di un accatastamento irregolare.
Saranno anche solo 7 metri, ma perchè pagarci sopra l'ici a causa di un lavoro altrui fatto male??

GIURISTA ha scritto: Non sono un geometra, dunque di accatastamenti non capisco granchè, e non so per quali motivi si possa essere accatastato su 2 sub uno stesso locale, nè se in fondo possa essere cosa considerabile corretta o meno, ma dal punto di vista fiscale non va bene, e ciò vi crea problemi; non è giusto che voi dobbiate sorbirvi i problemi di un accatastamento irregolare.
Saranno anche solo 7 metri, ma perchè pagarci sopra l'ici a causa di un lavoro altrui fatto male??

E' stato accatastato con due sub per un errore del geometra, praticamente quei 7 mq risultavano come corte comune, non so se in fase di costruzione quel garage doveva essere più piccolo e poi l'hanno fatto più grande, fatto sta che il costruttore per vendermi il garage ha dovuto fare un atto notarile con tutti gli altri condomini per mettere nero su bianco che per un errore si trattava di corte comune ma che in realtà era una parte di proprieà del costruttore, per questo motivo sono rimasti due sub e penso proprio che se non l'ha fatta il costruttore la variazione al catasto è perchè ci vogliono dei bei soldini!!!
Infatti non è per gli 11 euro all'anno di Ici, ma mi scoccia doverli pagare per un errore altrui
e poi ho paura che questa cosa mi crei problemi anche per la detrazione del 36% sull'acquisto di box auto, io la domanda ancora la devo fare ma sicuramente la farò considerando il tutto un unico garage, come realmente è e così come è specificato nell'atto notarile!

alemonal ha scritto:

GIURISTA ha scritto: Non sono un geometra, dunque di accatastamenti non capisco granchè, e non so per quali motivi si possa essere accatastato su 2 sub uno stesso locale, nè se in fondo possa essere cosa considerabile corretta o meno, ma dal punto di vista fiscale non va bene, e ciò vi crea problemi; non è giusto che voi dobbiate sorbirvi i problemi di un accatastamento irregolare.
Saranno anche solo 7 metri, ma perchè pagarci sopra l'ici a causa di un lavoro altrui fatto male??

E' stato accatastato con due sub per un errore del geometra, praticamente quei 7 mq risultavano come corte comune, non so se in fase di costruzione quel garage doveva essere più piccolo e poi l'hanno fatto più grande, fatto sta che il costruttore per vendermi il garage ha dovuto fare un atto notarile con tutti gli altri condomini per mettere nero su bianco che per un errore si trattava di corte comune ma che in realtà era una parte di proprieà del costruttore, per questo motivo sono rimasti due sub e penso proprio che se non l'ha fatta il costruttore la variazione al catasto è perchè ci vogliono dei bei soldini!!!
Infatti non è per gli 11 euro all'anno di Ici, ma mi scoccia doverli pagare per un errore altrui
e poi ho paura che questa cosa mi crei problemi anche per la detrazione del 36% sull'acquisto di box auto, io la domanda ancora la devo fare ma sicuramente la farò considerando il tutto un unico garage, come realmente è e così come è specificato nell'atto notarile!

E' un pò dura poter rimediare all'errore aspettandosi che il geometra intervenga e paghi di tasca sua...se non minacciandolo di un'azione legale, anche se è stata lui la causa e dovrebbe rimediare! comunque puoi provare ad insistere un pò col venditore...(è lui che ha avuto il rapporto con te) e comunque anche i tecnici hanno la loro responsabilità e possono sempre essere chiamati in causa.. non demordere..

E' andata bene che almeno il notaio ha risolto il tutto dal punto di vista giuridico... giustamente trattandosi di diritto reale ha chiamato tutti i condomini a firmare, e tu sei ora a posto... così non ci sono problemi circa la proprietà, perchè altrimenti, in caso di contrasti con altri condomini sorti prima del termine x usucapire, avresti potuto avere delle rogne... visto che le risultanze catastali non provano la proprietà (se qualcosa è a catasto non è automaticamente tuo solo per quello) e nelle cause civili sulla prova della proprietà le mappe catastali sono le ultime ad esser considerate.. pensa te quanto valgono..

Circa detrazioni 36% al momento non posso darti una risposta certa.. si tratta sempre di dover prendere delle normative ed interpretarle.... ed è una materia che non conosco molto, non avendoci avuto a che fare..

Grazie mille Giurista, ora il primo passo che voglio fare è sentire l'ufficio tecnico comunale e vedere cosa mi consigliano di fare, poi a limite proverò a sentire il catasto

Quì sul sito del catasto c'è un servizio di correzione dei dati... ma non so se può risolvere il tuo problema.
http://www.agenziaterritorio.it/?id=1272