Ciao a tutti!!

Anche se è da qualche mese che ho trovato questo bellissimo forum pieno di preziose informazioni, mi sono iscritta solo ora!!
E' vero qui si parla prettamente d'arredo ma dato che ci sono molti utenti in gamba e informati, prima di passare a questo argomento.... devo comprarmi... le mura

Ho fatto un bel po di giri fra i vari costruttori e devo cercare di chiudere il cerchio ma.... vorrei evitare probabili fregature ma soprattutto sapere quali documentazioni vanno richieste prima di "prenotare" l'appartamento!

Noi siamo indirizzati ad una appartamento nuovo, quindi sarà acquistato direttamente dal costruttore finito o in corso di terminazione quindi senza intermediari.

Spero possiate condividere con me il vostro sapere dato che entrambi non abbiamo esperienze di acquisto in merito!!

Durante i vari preventivi abbiamo trovato cose incredibili... costruttori che chiedevano una parte del pagamento in assegno ed una parte in contanti (!), per poi scoprire che vi era solo un diritto di superficie!! e non aggiungo altro...

E qui viene il dilemma: quali documenti o informazioni importanti DOBBIAMO e POSSIAMO chiedere al costruttore?

Vabbè... per adesso mi fermo qui poi vi scriverò altri miei dubbi!!

Grazie in anticipo!!

Edddai!! Un aiutino!!!

Sembrerà banale, ma è importante verificare l'esistenza di una concessione edilizia, a quale titolo il costruttore possiede il terreno su cui sta edificando, la continuità negli ultimi 20 anni degli atti traslativi della proprietà, esistenza di eventuali servitù...poi se mi viene in mente altro lo aggiungerò. Mi incuriosisce quella storia del diritto di superficie...in pratica non diventi proprietario? Simpatico anche il fatto di pagare una casa in contanti...mi sembra il momento giusto . Fuori dal notaio, con una bella valigetta piena di banconote, da perfetto evasore fiscale....

Diritto di superficie, sei proprietario solo dell'edificio costruito sul terreno e non del terreno stesso, che rimane di proprietà del Comune. Il Comune può in seguito cedere anche la proprietà del terreno, non so come viene determinato il prezzo, però nel caso di rivendita dell'abitazione conserva il diritto di prelazione, al quale diritto solitamente rinuncia con apposita delibera.
Presumibilmente si tratta di un alloggio ricadente nei PEEP.

fabcons ha scritto: Sembrerà banale, ma è importante verificare l'esistenza di una concessione edilizia, a quale titolo il costruttore possiede il terreno su cui sta edificando, la continuità negli ultimi 20 anni degli atti traslativi della proprietà, esistenza di eventuali servitù...

Intanto grazie. Ma queste info me le lascieranno in forma scritta quando? Perchè credo che finchè non sono veramente interessato (€€), se c'è qualcosa sotto, non me le daranno o sbaglio?
Fintanto sono "uno che passa" a voce mi diranno che è tutto in regola....

Ho letto su internet anche di richiedere "l''acctastamento frazionato (è un condominio) ", tu sai niente?

fabcons ha scritto: poi se mi viene in mente altro lo aggiungerò. Mi incuriosisce quella storia del diritto di superficie...in pratica non diventi proprietario? Simpatico anche il fatto di pagare una casa in contanti...mi sembra il momento giusto . Fuori dal notaio, con una bella valigetta piena di banconote, da perfetto evasore fiscale....

Si infatti....

myfriend ha scritto:Diritto di superficie, sei proprietario solo dell'edificio costruito sul terreno e non del terreno stesso, che rimane di proprietà del Comune. Il Comune può in seguito cedere anche la proprietà del terreno, non so come viene determinato il prezzo, però nel caso di rivendita dell'abitazione conserva il diritto di prelazione, al quale diritto solitamente rinuncia con apposita delibera.
Presumibilmente si tratta di un alloggio ricadente nei PEEP.

Da quanto ho capito sono proprio quelle.. in più ci sarebbero problemi in caso di eredità!



Grazieee!

marsano ha scritto:

fabcons ha scritto: Sembrerà banale, ma è importante verificare l'esistenza di una concessione edilizia, a quale titolo il costruttore possiede il terreno su cui sta edificando, la continuità negli ultimi 20 anni degli atti traslativi della proprietà, esistenza di eventuali servitù...

Intanto grazie. Ma queste info me le lascieranno in forma scritta quando? Perchè credo che finchè non sono veramente interessato (€€), se c'è qualcosa sotto, non me le daranno o sbaglio?
Fintanto sono "uno che passa" a voce mi diranno che è tutto in regola....

Allora, premesso che non sono un tecnico :
La Concessione Edilizia puoi chiederla all'Ufficio Tecnico del Comune dove è situato il fondo.
Non penso che possano rifiutarsi
Le altre informazioni sono reperibili sull'atto notarile di acquisizione del terreno, l'atto notarile è pubblico, tu hai un motivato interesse nel richiederlo, non una mera curiosità, quindi il notaio dovrebbe rilasciartelo, si pagano dei diritti ma poca cosa.

marsano ha scritto:Ho letto su internet anche di richiedere "l''accatastamento frazionato (è un condominio) ", tu sai niente?

Qui non ho capito, puoi postare il link?

marsano ha scritto:

myfriend ha scritto:Diritto di superficie, sei proprietario solo dell'edificio costruito sul terreno e non del terreno stesso, che rimane di proprietà del Comune. Il Comune può in seguito cedere anche la proprietà del terreno, non so come viene determinato il prezzo, però nel caso di rivendita dell'abitazione conserva il diritto di prelazione, al quale diritto solitamente rinuncia con apposita delibera.
Presumibilmente si tratta di un alloggio ricadente nei PEEP.

Da quanto ho capito sono proprio quelle.. in più ci sarebbero problemi in caso di eredità!

Che tipo di problemi? L'erede eredita il diritto di superficie, credo.
Forse intendi che il diritto di superficie ha una durata (tipicamente: "99 anni rinnovabili") e che l'eredità avrebbe un "termine"?

marsano ha scritto:Aggiungo altre domande

E' la mia prima casa, quindi dovrò pagare l'IVA al 4%. MA io cosa devo fare concretamente per avere questa agevolazione?

Intanto chiedi conferma al notaio della percentuale IVA, non so se per le zone PEEP sia inferiore.
Per l'agevolazione prima casa devono ricorrere alcune condizioni al momento dell'atto notarile:
1) residenza nel Comune dove è l'immobile oppure devi prenderla entro 18 mesi dall'acquisto (data rogito); in alcuni casi particolari si prescinde da questo requisito;
2) non possedere altri immobili ad uso esclusivo nel Comune dov'è l'immobile che acquisti;
3) non possedere altri immobili ovunque in Italia, neanche per quote, per i quali tu abbia in precedenza usufruito delle agevolazioni.
Poi per conservare tale agevolazione e per non vedertela revocata con aggravio di interessi e sanzioni, per almeno cinque anni dall'acquisto non devi cedere la proprietà di questo immobile, a meno che decidi di riacquistarne un altro entro un anno dalla cessione.



Per il mutuo non ti so dire se è obbligatorio per il costruttore.
L'importo di 5000 euro potrebbe essere plausibile, in fondo è solo una prenotazione però credo dovrai integrare man mano che procedono i lavori. Poi non verrà fatto il preliminare d'acquisto??

myfriend ha scritto: La Concessione Edilizia puoi chiederla all'Ufficio Tecnico del Comune dove è situato il fondo.
Non penso che possano rifiutarsi

Quindi vado all'ufficio del mio comune e chiedo la concessione edilizia dell'edificio situato in... ecc.... ?

myfriend ha scritto: Le altre informazioni sono reperibili sull'atto notarile di acquisizione del terreno, l'atto notarile è pubblico, tu hai un motivato interesse nel richiederlo, non una mera curiosità, quindi il notaio dovrebbe rilasciartelo, si pagano dei diritti ma poca cosa.

Quindi devo andare dal notaio? Ma quale? Quello del costruttore quando acquistò quel terreno dove ora sta costruendo?

myfriend ha scritto:

marsano ha scritto: Ho letto su internet anche di richiedere "l''accatastamento frazionato (è un condominio) ", tu sai niente?

Qui non ho capito, puoi postare il link?

Ehm.. ora non lo trovo.. spero di essermi ricordata di salvarlo da qualche parte!!

myfriend ha scritto: Che tipo di problemi? L'erede eredita il diritto di superficie, credo.
Forse intendi che il diritto di superficie ha una durata (tipicamente: "99 anni rinnovabili") e che l'eredità avrebbe un "termine"?

Problemi nel senso che quando io un giorno morirò i miei figli non sono diretti ereditari ma entra in gioco anche il comune in quanto proprietario del terreno... comunque NON ho alcuna intenzione di acquistare tali appartamenti. Acquisterò quelli con il diritto di superficie...

myfriend ha scritto: Intanto chiedi conferma al notaio della percentuale IVA, non so se per le zone PEEP sia inferiore.
Per l'agevolazione prima casa devono ricorrere alcune condizioni al momento dell'atto notarile:
1) residenza nel Comune dove è l'immobile oppure devi prenderla entro 18 mesi dall'acquisto (data rogito); in alcuni casi particolari si prescinde da questo requisito;
2) non possedere altri immobili ad uso esclusivo nel Comune dov'è l'immobile che acquisti;
3) non possedere altri immobili ovunque in Italia, neanche per quote, per i quali tu abbia in precedenza usufruito delle agevolazioni.
Poi per conservare tale agevolazione e per non vedertela revocata con aggravio di interessi e sanzioni, per almeno cinque anni dall'acquisto non devi cedere la proprietà di questo immobile, a meno che decidi di riacquistarne un altro entro un anno dalla cessione.

Grazie

myfriend ha scritto: Per il mutuo non ti so dire se è obbligatorio per il costruttore.
L'importo di 5000 euro potrebbe essere plausibile, in fondo è solo una prenotazione però credo dovrai integrare man mano che procedono i lavori. Poi non verrà fatto il preliminare d'acquisto??

Ok

Torno su alcuni punti visti precedentemente.
Accatastamento frazionato: probabilmente si intende che ogni appartamento ed ogni pertinenza (cantine, box, posti auto, ecc ecc) devono essere accatastati separatamente, per poter disporre liberamente io ciascuno di essi. Io ad esempio ho il garage accatastato con l'appartamento, ed in questo momento non potrei venderlo separatamente, ma dovrei prima farne il frazionamento catastale.
Piuttosto attenzione al discorso su frazionamento e restrizione del mutuo. Il mutuo del costruttore non deve essere sull'intero immobile come fosse un unico corpo, ma su ciascuna frazione dello stesso, e via via che vende appartamenti, deve fare la restrizione, ossia "restringere" il mutuo solo sugli appartamenti che restano ancora nella sua proprietà, e far cancellare l'ipoteca sul tuo.
L'atto di prenotazione è qualcosa di nuovo. Di solito si parla di preliminare o compromesso, per i quali si versa la caparra confirmatoria. RIcordatevi su questi documenti di far apporre sempre la clausola "salvo approvazione del mutuo", soprattutto di questi tempi.
Altra cosa strana è quella sui costi del suo mutuo. Spesso questi vengono girati agli acquirenti in caso di accollo del suo mutuo, ma se tu vuoi accendertene uno tuo, diciamo che quei costi diventano un elemento negoziale (a mio dire, un sopruso, perchè secondo me sono i suoi costi di investimento e di rischio di impresa)

fabcons ha scritto:
Piuttosto attenzione al discorso su frazionamento e restrizione del mutuo. Il mutuo del costruttore non deve essere sull'intero immobile come fosse un unico corpo, ma su ciascuna frazione dello stesso, e via via che vende appartamenti, deve fare la restrizione, ossia "restringere" il mutuo solo sugli appartamenti che restano ancora nella sua proprietà, e far cancellare l'ipoteca sul tuo.

Grazie per tutte le info!!!
In merito al mutuo frazionato dove troverò scritto quanto da te suggerito? All'atto notarile? E prima dell'acquisto come faccio ad esserne sicuro? Come controllerò se l'ipoteca sarà cancellata?

fabcons ha scritto: L'atto di prenotazione è qualcosa di nuovo. Di solito si parla di preliminare o compromesso, per i quali si versa la caparra confirmatoria. RIcordatevi su questi documenti di far apporre sempre la clausola "salvo approvazione del mutuo", soprattutto di questi tempi.

Ma questo atto è valido?

fabcons ha scritto: Altra cosa strana è quella sui costi del suo mutuo. Spesso questi vengono girati agli acquirenti in caso di accollo del suo mutuo, ma se tu vuoi accendertene uno tuo, diciamo che quei costi diventano un elemento negoziale (a mio dire, un sopruso, perchè secondo me sono i suoi costi di investimento e di rischio di impresa)

Grazie di tutto!

Sul primo punto, devi effettuare una visura ipotecaria (non quella catastale) su quello che sarà il tuo sub, per capire la situazione. In realtà, se tu facessi il mutuo, lo accerterebbe anche il notaio in sede di relazione notarile preliminare, documento richiesto dalla banca.
Sul secondo sinceramente non lo conosco, il preliminare o compromesso, oltre a definire i dettagli dell'operazione, genera anche diritti e doveri per le due controparti; l'atto di prenotazione non so se genera gli stessi diritti e doveri.
Sul terzo punto toccano a te perchè lui ha deciso che toccano a te, ma non è stabilito per legge, perciò ti dico che è un elemento negoziale, ossia un qualcosa su cui puoi e devi trattare

Grazieee!!

Possiamo dire che ormai, dopo qualche mese di preventivi, sono sicuramente indirizzato a questo costruttore,

scusa in anticipo se magari ripeterò qualcosa: non ho letto gli ultimi interventi

dunque, anzitutto, bisogna verificare come ti hanno già detto che la costruzione sia stata regolarmente autorizzata dal Comune, ovvero che sia stata presentata una domanda di permesso di costruire. Questi sono atti pubblici, e quindi - in teoria - di libero accesso. Tuttavia è sempre complicato averne visione: ma se ti rechi di persona all'ufficio tecnico e chiedi ai tecnici probabilmente ti sapranno aiutare (quantomeno dire se è tutto in regola oppure no...a meno che non sia corrotto il funzionario del comune e colluso col costruttore nel nascondere le magagne ).

Se si ha un minimo di scioltezza con le normative urbanistiche, si potrebbe andare a verificare che il piano regolatore del comune preveda che il terreno su cui si sta edificando sia effettivamente edificabile: se sul prg si vedono vincoli "peesanti" (archeologico, ambientale, idrogeologico) o aree agricole mi farei saltare la mosca al naso.

La legge da qualche anno impone ai costruttori di fornire una fideliussione bancaria a garanzia delle somme che tu verserai a loro durante i lavori: la fideliussione è una garanzia, ovvero se il costruttore fallisse durante i lavori, la società assicuratrice ti rimborserà gli importi versati al costruttore. La stipula della fideliussione è a carico dell'impresa: controlla che non te ne addebitino il costo (anche se in genere è spalmato sul costo d'acquisto). Pretendila con tutte le tue forze se nicchiano: oltre ad essere un obbligo di legge è una vera garanzia.

Per le altre domande fiscali che ti ponevi:
- l'iva al 4% ti viene applicata nel momento in cui dichiari che sarà la tua prima casa: il costruttore ti emetterà fatture con IVA al 4% di tutti gli importi. Se al momento del rogito non dovessi rispettare la cosa per un motivo tra un milione, dovresti integrare i versamenti IVA (differenza tra il 10 e il 4) di tua spontanea volontà con un F24 (credo).
- il mutuo edilizio è un mutuo particolare che l'imprenditore chiede per costruire (nessuno costruisce più con i soldi propri, anche perché - attualmente - i mutui specifici per edificare hanno tassi molto favorevoli - però vengono concessi solo alle grosse imprese che offrono grosse graranzie) e che viene concesso non tutto insieme dalla banca ma per stati d'avanzamento lavori. Ogni volta che la banca rilascia uno stato d'avanzamento lavori, allora comincia il conteggio degli interessi su quello specifico importo versato (quindi, per dire, se l'imprenditore chiede 10.000.000 per edificare, ma la banca gli da 10 pagamenti da 1.000.000 ogni tre mesi, non si pagheranno gli interessi di 10.000.000 di euro su 30 mesi ma 30 mesi su 1.000.000, poi 27 mesi su un altro 1.000.000, poi 24 mesi su un altro 1.000.000 e così via). Gli interessi del mutuo edilizio ti verranno addebitati. Siccome al contempo anche tu verserai dei soldi all'impresa - deciderete voi le modalità - gli importi che tu versi saranno scomputati dal mutuo edilizio (più soldi versi tu, meno soldi darà la banca), quindi più soldi vorrai dare all'imprenditore durante i lavori e meno interessi sul mutuo edilizio ti verranno fatti pagare. Sebbene sia una buona cosa versare un po più di soldi al costruttore è bene non esagerare: alla fine conviene comunque accollarsi un poco di interessi sul mutuo edilizio. A fine lavori, il mutuo edilizio del costruttore deve essere estinto con gli ultimi pagamenti fatti al momento del rogito d'acquisto: in questo momento la banca può decidere se frazionare il mutuo e concederlo - in genere allo stesso vantaggioso tasso - agli acquirenti, e qui si potranno negoziare durata e rate. Chiedere un mutuo con la propria banca è sempre possibile, ma in genere non si spuntano mai tassi migliori di quelli dei mutui edilizi.

sul notaio anche puoi andare tranquillo: c'è lo "sconto comitiva" perchè si rogita tutti insieme. Sulla tua questione specifica dell'ultimo tuo post significa che l'immobile non è ancora consono al rilascio dell'agibilità perché non si è ancora risolta la convenzione per la costruzione (probabilmente quelle strade, per accordi col comune, dovevano essere costruire dal costruttore - magari a scomputo degli oneri concessori - e quindi "donate" al comune a fine lavori): nel momento in cui le strade diventeranno di proprietà del comune, questi scioglierà le riserve sul rilascio del certificato di agibilità. Dato che, quindi , l'immobile è privo di agibilità teoricamente non potresti fare il rogito (anche se delle sentenze della magistratura hanno chiarito che si può rogitare lo stesso un immobile privo di tale documento), e quindi il notaio ti tutela con la perizia di un tecnico che dichiara che è tutto in regola e nulla osterebbe al rilascio del certificato.

Intanto ringrazio anche te per il prezioso intervento!!
Per capire meglio vado a porti altre domande

Marcvsrvs ha scritto: dunque, anzitutto, bisogna verificare come ti hanno già detto che la costruzione sia stata regolarmente autorizzata dal Comune, ovvero che sia stata presentata una domanda di permesso di costruire. Questi sono atti pubblici, e quindi - in teoria - di libero accesso. Tuttavia è sempre complicato averne visione: ma se ti rechi di persona all'ufficio tecnico e chiedi ai tecnici probabilmente ti sapranno aiutare (quantomeno dire se è tutto in regola oppure no...a meno che non sia corrotto il funzionario del comune e colluso col costruttore nel nascondere le magagne ).

Quindi io vado al Comune, cerco l'ufficio tecnico, dico dove si trova questo edificio e loro mi rassicurano che è tutto in regola, giusto? Ma si compie in giornata questa verifica? Si paga?

Ma questo Ufficio Tecnico verifica anche se la valutazione dell'immobile è coerente?
Posso controllare se il progetto lasciato al comune sia lo stesso? Non vorrei che ci siano differenze e poi in un futuro se venissero a farmi dei controlli e risultasse qualcosa di anomalo mi tocca incaz...

Marcvsrvs ha scritto: La stipula della fideliussione è a carico dell'impresa: controlla che non te ne addebitino il costo (anche se in genere è spalmato sul costo d'acquisto). Pretendila con tutte le tue forze se nicchiano: oltre ad essere un obbligo di legge è una vera garanzia.

Quindi al costruttore dico: mi date la stipula della fideliussone. E' un documento che devono rilasciarmi, giusto?

io ho affrontato tutto questo qualche mese fa..
dunque sulla concessione edilizia c'è la società che costruisce e ne detiene la proprietà (tanti comuni le tengono nel sito on line nelle determine)
Io farei una ricerchina anche sulla società costruttrice a che camera di commercio è iscritta e in caso di causa quale è il foro di riferimento. Per il resto le aziende grosse qua sono 5 e si sa vita mote e miracoli.
Fatti dare la relazione tecnica della casa e il capitolato (io ho ancora da vederlo).
Di solito l'impegno di acquisto è una prenotazione, un semplice foglio tra te e i costruttore che non incassa. Ben diverso è il preliminare, che stabilisce la cifra, cosa ti viene venduto (e ci fai annotare anche cosa riesci a spillare te al costruttore, finiture varie) ed eventuali rate. Io anche se mancavano 6 mesi l'ho registrato all'agenzia delle entrate.
se puoi fatti dare il capitolato, vai dai fornitori scopri i prezzi di piastrelle sanitari e porte prima di firmare! questo è il più grande ladrocinio che ho trovato. Della serie ad arrangiarsi si risparmia (non per la messa in posa ma i materiali.
Fatti una chiacchierata con chi segue i lavori se non vuoi sclerale. Controlla se l'immobile è ipotecato e se ti svincolano la tua quota all'atto di rogito, e la parte delle spese condominiali e il mandato organizzativo dell'impresa..che può essere un'arma a doppio taglio

Grazie anche a te! Gentilissima!

lisia81 ha scritto:
dunque sulla concessione edilizia c'è la società che costruisce e ne detiene la proprietà (tanti comuni le tengono nel sito on line nelle determine)

Ho cercato col termine DETERMINE ma non ho trovato nulla?!?

lisia81 ha scritto: Fatti dare la relazione tecnica della casa e il capitolato (io ho ancora da vederlo).

Quindi tu hai acquistato senza vedere il capitolato?

lisia81 ha scritto: Io anche se mancavano 6 mesi l'ho registrato all'agenzia delle entrate.

PErchè?

lisia81 ha scritto: il mandato organizzativo dell'impresa..che può essere un'arma a doppio taglio

Mi spieghi meglio cosa intendi?

Grazieee!