Imposte acquisto prima casa

I trasferimenti della proprietà degli immobili costano, e non solo con riferimento al prezzo di compravendita del bene, ma anche in termini di imposizione fiscale. Oltre al costo dell'edificio, quindi, nel budget di spesa da preventivare per comprare la prima casa, è necessario considerare il peso economico dato dagli oneri accessori (come, ad esempio, la parcella del notaio che redigerà l'atto di acquisto), e dalla fiscalità indiretta, ovvero: dall'imposta di registro, dall'IVA, nonché dalle imposte ipotecarie e catastali. Questi tributi vengono applicati in modo proporzionale o, a seconda della tipologia di venditore, in misura fissa; cosa, questa, che può cambiare in modo considerevole la spesa da sostenere per acquisire la proprietà dell'abitazione principale. A inizio 2014, la disciplina delle imposte acquisto prima casa ha subito numerose modifiche. L'imposizione sulla prima casa, comunque, continua a godere di un regime fiscale agevolato. Di seguito, andremo ad analizzare questo regime impositivo, in relazione alle singole fattispecie di compravendita dell'abitazione principale.

Per capire quando la compravendita di un immobile è assoggettata a IVA è necessario esaminare le caratteristiche del venditore. Se a vendere è la società che ha costruito o ristrutturato il fabbricato abitativo, e lo cede entro i 5 anni dall'ultimazione dei lavori, allora la compravendita è assoggettata a IVA, con aliquota del 4%, se si tratta di prima casa (escluse le categorie catastali A1, A8 e A9). Se la vendita dell'immobile avviene dopo i 5 anni dalla sua costruzione, o ristrutturazione, si ha esenzione dall'IVA, ma il cedente può optare per la sua applicazione, quando questa si riveli più conveniente rispetto all'imposta di registro. Infine, se il venditore è un privato, o un soggetto IVA diverso dall'impresa che ha costruito l'immobile (ad esempio, un professionista o una società immobiliare di gestione), la compravendita della prima casa non sconta mai l'IVA, e viene assoggettata a imposta di registro proporzionale. Lo stesso regime di imposte acquisto prima casa spetta anche alle sue pertinenze, ma l'aliquota agevolata IVA del 4% si applica solo a una pertinenza per ognuna delle seguenti categorie catastali: C2, C6 e C7.

I trasferimenti immobiliari vanno registrati al fine di dar loro natura dichiarativa e renderli opponibili ai terzi. Il prezzo della registrazione è dato dall'imposta di registro, dovuta, in egual misura, da entrambe le parti contraenti. Uno dei principi cardine del nostro sistema fiscale si basa sull'alternatività tra IVA e imposta di registro. Questo significa che una compravendita assoggettata a IVA sconta l'imposta di registro in misura fissa. Viceversa, se la cessione è non imponibile, esente o fuori campo IVA, si applica l'imposta di registro proporzionale. Riprendendo i casi sopra esposti, se la vendita della prima casa sconta l'IVA al 4%, per legge o su opzione, l'imposta di registro andrà assolta in misura fissa, pari a 200 €, assieme alle imposte ipotecarie e catastali, che ammontano a 200 € ciascuna. Quando la cessione non è soggetta a IVA, sono dovute l'imposta di registro, pari al 2% (con un minimale di 1.000 €) nel caso di acquisto della prima casa, nonché le imposte ipotecarie e catastali, pari a 50 € ciascuna.

Per chiarire meglio i concetti suesposti, si propone un esempio numerico di compravendita della prima casa. Poniamo che il corrispettivo di vendita sia 350.000 €. Nel caso in cui si applichi l'IVA, perché il bene viene ceduto dall'impresa che l'ha costruito, entro i 5 anni dall'ultimazione dei lavori, o per opzione espressa del cedente, il costo reale della compravendita è dato dal prezzo d'acquisto, maggiorato dell'IVA al 4% (14.000 €), dall'imposta di registro in misura fissa (200 €), e dalle imposte ipotecarie e catastali (200 € cadauna). L'acquisto della casa, quindi, costerà: 350.000 € + 14.000 € + 200 € + 200€ + 200€= 364.600 €, al quale andranno sommati gli oneri accessori quali, ad esempio, la parcella del notaio rogante. Se la cessione non è soggetta a IVA, ma sconta l'imposta di registro al 2%, e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 € ciascuna, il costo complessivo per l'acquisto della prima casa sarà: 350.000 € + 7.000 € + 50€ + 50€= 357.100€, maggiorato delle spese accessorie. Le pertinenze della prima casa scontano le stesse imposte previste per l'immobile principale, anche se acquistate in un secondo momento.