Preliminare di vendita

Il preliminare di vendita è quel contratto attraverso il quale coloro che intendono vendere o acquistare un immobile, sia che si tratti di un'abitazione o di un immobile adibito ad altro uso, si impegnano a fare ciò, stipulando il preliminare, che avrà effetto vincolante su entrambe le parti. Il contratto deve essere necessariamente redatto per iscritto, altrimenti risulterà nullo e non potrà produrre i suoi effetti. Le parti, cioè il promittente venditore e il promittente acquirente, si obbligano giuridicamente ad alienare ed acquistare la casa, quindi si impegnano rispettivamente a portare a termine il contratto e a stipulare quindi il contratto definitivo, attraverso il quale si avrà il passaggio della proprietà dell'immobile, sempre che il documento sia stato scritto senza alcun errore di forma.

È bene ricordare che affinché il passaggio della proprietà dell'immobile non avvenga immediatamente, è opportuno che il contratto preliminare di vendita sia scritto senza alcun errore di forma. Per esempio se nel contratto viene scritto: Tizio vende a Caio che acquista il seguente immobile, anzichè scrivere Tizio promette di vendere a Caio che promette di acquistare il seguente immobile, nel primo caso vi è un difetto di forma e quindi la proprietà dell'immobile verrà trasferita immediatamente, mentre la forma corretta è la seconda. In questo caso si parlerà di preliminare improprio, che non può essere trascritto immediatamente nei registri immobiliari, poiché non deriva da un atto pubblico. Qualora ci si trovasse in tali circostanze, è opportuno avvalersi dell'aiuto di un notaio che provvederà a sanare la situazione e trascriverà il preliminare nei registri immobiliari. Trascrivere il preliminare nei registri immobiliari è molto importante al fine di evitare di incorrere in disguidi o in atti di non completa onestà da parte del venditore, che potrebbe per esempio vendere a terzi l'immobile all'improvviso.

Prima di arrivare alla stipula del preliminare di vendita, solitamente si assiste ad una serie di trattative che possono poi portare all'avanzamento di una proposta di acquisto da parte dell'acquirente. La proposta dovrà essere scritta e sottoscritta, dovrà contenere tutti gli elementi essenziali del preliminare e dovrà essere portata alla conoscenza dell'altra parte, che potrà accettarla sottoscrivendola in forma pura e semplice, oppure potrà avanzare una controproposta che anche in questo caso dovrà essere portata alla conoscenza dell'altra parte, in questo caso dell'acquirente. Una volta che proposta e accettazione si sono incontrate, sarà possibile procedere alla redazione del contratto, che una volta redatto risulterà vincolante per entrambe le parti che hanno proposto di vendere e acquistare, sempre che il preliminare sia stato scritto in modo corretto.

Per evitare determinati problemi che possono sorgere dalla stipula di un preliminare di vendita, è opportuno procedere con la trascrizione che è disciplinata dall'articolo 2645 bis del Codice Civile. Attraverso la trascrizione viene registrato il preliminare nei registri immobiliari. Quest'operazione deve essere effettuata dal notaio entro 30 giorni dalla stipula del contratto. La trascrizione produce un effetto prenotativo sull'immobile, quindi l'acquirente non rischierà di vedersi tolto l'immobile nè nel caso in cui vi siano delle scritture pregiudizievoli su di esso antecedenti o successive alla trascrizione, nè in presenza di altri crediti gravanti sull'immobile. Questi privilegi avranno effetto soltanto nel caso in cui l'atto definitivo venga stipulato entro un anno dalla data stabilita nel preliminare. La trascrizione risulta necessaria in tutti quei casi in cui la caparra versata risulti particolarmente elevata e nel caso in cui si abbiano dubbi sull'onestà del venditore che potrebbe per esempio vendere improvvisamente la casa a terzi, visti i suoi costi abbastanza elevati.