La nuda proprietà

La nuda proprietà non è altro che la proprietà privata di un immobile sul quale non si ha il diritto reale di godimento, in pratica si acquisisce la proprietà senza il diritto dell'usufrutto. Essa si realizza in due modi: in caso di vendita o in caso di donazione. Analizzeremo nel dettaglio entrambe i casi, specificandone le condizioni e le modalità di utilizzo del nudo proprietario nei confronti dell'usufruttuario. Nel primo caso, quello relativo alla vendita dell'immobile, il proprietario originario, vende la nuda proprietà, decurtando l'usufrutto, in poche parole significa che vende la struttura riservandosene però il diritto di utilizzarla per tutta la vita. Il vantaggio per chi vende sta nel fatto di incassare immediatamente l'intero importo relativo al valore dell'immobile ed averne la piena disponibilità economica senza perdere il diritto assoluto del godimento di utilizzo, al contrario il vantaggio dell'acquirente è quello di acquistare ad un prezzo decisamente basso, tenendo conto ovviamente dell'età anagrafica dell'usufruttuario, è normale che questa si rivaluta in qualità doppia in base all'incremento del valore di mercato dell'immobile e anche grazie all'avanzamento dell'età del venditore che ne detiene l'usufrutto. I vantaggi per il nudo proprietario sono elevati, l'unico neo sta nel fatto che purtroppo non può usufruire del bene sino alla definitiva decadenza dell'usufrutto quindi in realtà è come se l'immobile non l'avesse mai acquistato o acquisito se trattasi di donazione.

Nel caso della donazione invece il proprietario dona a titolo gratuito l'immobile ad un figlio o anche a persona estranea, riservandosi il diritto d'uso sino alla morte. In questo caso il beneficiario acquisisce gratuitamente la nuda proprietà dell'intera struttura ma senza poterla utilizzare a meno che l'usufruttuario donatore non decide di concedergli il godimento a tempo indeterminato a titolo gratuito con una scrittura privata depositata presso un notaio che però può essere rescissa in qualsiasi momento. Nei casi particolari, possiamo specificare che nel caso in cui l'immobile sia affittato, le condizioni rimangono le stesse e l'usufruttuario continuerà a percepire normalmente gli affitti da parte del conduttore dello stabile, questo succede perché egli ha la massima disponibilità del bene ed in questo caso può decidere arbitrariamente di farlo fruttare economicamente e ricavarne dei profitti. Le spese di natura ordinaria spettano all'usufruttuario, mentre quelle straordinarie e strutturali al nudo proprietario. Le spese relative alle tasse ( Irpef, tassa comunale sugli immobili) sono a totale carico di chi utilizza il bene, proprio perché gode di un diritto reale, in questo caso il possesso della nuda proprietà non comporta alcuna spesa nei confronti dello Stato fino alla sua naturale decadenza. In caso di mancati pagamenti dei tributi previsti negli anni pregressi, il nudo proprietario non è dovuto a sanare situazioni in sospeso e di mora, lasciate dall'usufruttuario nel periodo di godimento del bene.

La nuda proprietà in ogni caso è un beneficio reale in entrambe i casi (vendita/donazione) anche se di solito chi la acquisisce per acquisto, per fare in modo che possa essere conveniente, la deve necessariamente comprare da un proprietario anziano piuttosto che da uno giovane in quanto ha un'aspettativa di vita evidentemente inferiore in modo tale da acquisirne l'intero diritto in minor tempo. Di solito l'acquisto non avviene se il venditore non ha raggiunto un'età abbastanza avanzata da poter ridurre il tempo d'attesa ed avere in minor tempo il godimento di diritto completo. In alcuni casi questa formula può avere anche una durata determinata nel caso in cui in sede di scritturazione notarile l'usufruttuario (venditore o donatore), decida di riservarsi il diritto d'uso per un tempo predefinito al termine del quale decade l'usufrutto ed il nudo proprietario acquisisce in maniera completa la prelazione sull'immobile. In pratica può succedere che il venditore per motivi personali o organizzativi, decida di utilizzare il bene per un tempo determinato, in questo caso con un accordo predefinito con il compratore, il notaio appone sull'atto di vendita la clausola aggiuntiva che delinea il periodo deciso di comune accordo al termine del quale la nuda proprietà si risolve per decadenza del termine prefissato. Questo caso di proprietà privata è sicuramente particolare per come impone le condizioni di acquisizione e cessione dell'immobile, ma sicuramente conveniente per entrambe le parti.