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Tasse affitti brevi periodi

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- 04 novembre 2017

Affitti brevi

Quando si parla di affitto breve si fa riferimento ad una locazione a scopo abitativo che non supera i 30 giorni e che coinvolge persone fisiche private, ossia soggetti che non agiscono nell'esercizio di un’attività d’impresa. Gli immobili devono essere ubicati in Italia e appartenere a specifiche categorie catastali, precisamente quelle che vanno dalla A1 alla A11, esclusa la A10 poiché riguarda uffici o studi privati; sono comprese le pertinenze come cantine, soffitte, box, posti auto. In sostanza si tratta di case o di singole stanze di un’abitazione locate a turisti, oppure a persone che per motivi di lavoro o di salute si trasferiscono per brevi periodi in un luogo diverso dal domicilio abituale. Anche chi deve affrontare un lungo viaggio che prevede una uno più tappe o semplicemente chi deve lasciare libera la propria abitazione durante lavori di ristrutturazione, può scegliere questa soluzione. La durata della locazione non può superare i termini stabiliti e non ci possono essere proroghe. Il corrispettivo, ossia l’affitto, viene stabilito dal proprietario dell’immobile e non è previsto un contratto scritto a meno che non venga richiesta una caparra a copertura di eventuali danni. Non serve nemmeno rilasciare una la fattura che attesti l’avvenuto pagamento e non occorre la registrazione del contratto poiché la durata dell’affitto è inferiore a 30 giorni. L’accordo tra le parti può prevedere anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata tuttavia non può comprendere la somministrazione della colazione e dei pasti oppure la messa a disposizione di autovetture o di interpreti. Sono previste tasse affitti brevi periodi?

Tassazione affitti brevi periodi

Ci sono anche tasse affitti brevi periodi. L’Irpef è un’imposta diretta e progressiva, proporzionale all’ammontare di tutti i redditi percepiti da una persona fisica che paga in funzione dello scaglione di reddito di appartenenza, ossia 23% fino a 15000 euro, 27% da 15001 a 28000 euro, 38% da 28001 a 55000 euro, 41% da 55001 a 75001 euro, 43% oltre 75000 euro. Con questo regime, detto ordinario, l’imposta viene calcolata sul 95% dell’affitto percepito. Ma esiste un’altra possibilità. Anche i redditi da affitti brevi, infatti, e ora pure quelli che prevedono la fornitura di biancheria e servizi di pulizia dei locali, possono essere assoggettati a cedolare secca, ossia ad un’imposta che, in linea generale, sostituisce l’Irpef sull’immobile, le addizionali regionali e comunali, nonché le imposte di bollo e di registro. Un’opzione interessante perché inferiore all'aliquota Irpef minima che con le addizionali locali si attesta al 24-25%, ma che non sempre conviene, in particolare quando si hanno redditi complessivi bassi e detrazioni, come ad esempio, spese mediche, bonus ristrutturazioni, ecobonus. In pratica il reddito da locazione assoggettato a cedolare secca viene, ai fini Irpef, escluso dal reddito complessivo e su di esso non possono essere calcolati né oneri deducibili, né detrazioni. Comunque, nel caso di locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è pari al 21%. Chi vuole affittare può affidarsi ad intermediari la cui attività è finalizzata a facilitare l’incontro tra domanda e offerta; rientrano in questa categorie le agenzie e i portali specializzati, come ad esempio Airbnb, nato nel 2008, e Booking. Se la proposta di locazione viene accettata tramite un mediatore oppure una piattaforma online, a partire dal 1° giugno 2017, gli intermediari che intervengono nella fase di conclusione del contratto e nel pagamento di quanto dovuto per l’affitto, devono comunicare le trattative concluse grazie alla loro attività e operare, all’atto del pagamento di quanto dovuto al proprietario, una ritenuta del 21%; se il locatore ha optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, viceversa a titolo d'acconto. Questa ritenuta deve essere versata dall’intermediario, entro il giorno 16 del mese successivo, utilizzando il modello F24, indicando, nella sezione Erario, il codice tributo 1919, ossia ‘Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50’. Il mediatore successivamente certifica e dichiara le ritenute operate presentando la Certificazione Unica/mod. 770. Se chi è interessato all’affitto breve comunica di accettare la proposta direttamente al locatore, l'intermediario non deve effettuare alcuna comunicazione, poiché estraneo alla conclusione dell'accordo. Contratti brevi stipulati sino al 31 maggio 2017 non sono soggetti a ritenuta da parte del mediatore.

Cedolare secca e affitti brevi

Relativamente alle tasse affitti brevi periodi, il proprietario che effettua la locazione senza avvalersi dei servizi offerti da mediatori deve pagare autonomamente quanto dovuto. Nel caso di cedolare secca bisogna utilizzare il modello F24. L’acconto, pari al 95% dell’imposta totale da corrispondere, può essere versato in un’unica soluzione entro il 30 giugno, oppure, se l’importo è superiore a 257,52 euro, in due rate, la prima, del 40%, entro il 30 giugno, la seconda, del 60%, entro il 30 novembre. L’acconto non si deve versare se l’importo dovuto è inferiore a 51,65 euro. Il saldo del 5% deve essere pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo o entro il 16 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca devono essere utilizzati, in fase di dichiarazione dei redditi, specifici codici tributo, ossia: 1840 per la 1° rata acconto, 1841 per la 2° rata acconto, 1842 per il saldo. La cedolare secca è prevista anche per i corrispettivi derivanti da contratti di sublocazione e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, tuttavia chi ha sottoscritto un contratto di locazione non sempre può affittare a terzi l’appartamento o parte di esso a meno che il contratto, regolarmente registrato, non preveda espressamente la sublocazione.

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