Quali regole per gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono contratti di locazioni di immobili a uso abitativo la cui durata non va oltre i trenta giorni, il che significa che non è necessaria la registrazione; come specificato sul sito delle Agenzie delle Entrate, vengono stipulati “da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”, anche tramite intermediari, ad esempio le agenzie immobiliari e i portali che agevolano l'incontro della domanda con l’offerta come Airbnb.

La locazione deve riguardare, per essere ancora più precisi, unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte, cantine e via dicendo). Sono di conseguenza esclusi gli appartamenti che possiedono sì i requisiti per essere destinati a uso abitativo ma risultano appartenenti a una categoria diversa da quelle appena citate.

I vantaggi delle locazioni brevi? Permettono di abbattere i costi legati alla proprietà e di ottenere guadagni interessanti e rappresentano uno strumento di facile utilizzo. Inoltre chi sceglie questa strada può usufruire della propria casa in qualsiasi momento, per poi affittarla di nuovo; la durata molto ridotta del contratto si rivela una grande comodità.

Nel giugno 2017 è entrata in vigore la legge che regolamenta la tassazione degli affitti brevi. Le strade fra cui scegliere sono due:

• Regime ordinario Irpef.
• Regime della cedolare secca.

Nel primo caso si paga l’Irpef sul 95 per cento del reddito complessivo annuale (la riforma del lavoro voluta dal ministro Fornero ha introdotto l’abbattimento forfettario del 5 per cento), oltre alle addizionali regionali e comunali. L’aliquota varia dal 23 al 43 per cento. D’altro canto, però, è possibile usufruire di determinate detrazioni fra cui quella relativa alle spese di ristrutturazione e quella riguardante i costi dei servizi delle piattaforme specializzate.

In base al regime agevolato della cedolare secca si applica invece sull’intero importo del canone (quindi 100 per cento) l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 21 per cento. Il passaggio chiave è proprio questo: l’aliquota è fissa e riconducibile solo alle entrate derivanti dagli affitti; il reddito generato da altre attività (si pensi a un lavoratore dipendente così come a un libero professionista) non viene considerato. Però non si hanno sgravi relativi a eventuali spese. La scelta va fatta in base alla propria situazione.

Ecco alcuni consigli per chi intende far fruttare un immobile di proprietà con la formula degli affitti brevi:

• Accertarsi che la casa sia a norma, altrimenti provvedere in tal senso.
• Decidere se gestire tutto personalmente oppure affidarsi a un intermediario.
• Essere sinceri nella presentazione della location, non bluffare.
• Fare una lista chiara e completa dei servizi offerti.
• Mettersi a disposizione dell’ospite, fornire sempre l’assistenza necessaria.
• Non essere rigidi sulle tariffe: devono essere invece modificate in base al periodo e all’andamento del mercato.
• Bisogna informarsi costantemente.
• Controllare, se possibile, profili e recensioni degli aspiranti ospiti.

A chi invece cerca un appartamento da affittare per qualche giorno consigliamo di affidarsi a canali sicuri, raccogliere più informazioni possibile sul proprietario e sulla casa in questione, passare in rassegna le recensioni scritte da chi ha già alloggiato lì. I pagamenti devono essere effettuati nella massima sicurezza e con tutte le garanzie (nonché prove) del caso.

Secondo quanto stabilito dal Decreto Sicurezza (Legge n. 132/2018 di conversione del Decreto legge n. 113/2018), chi stipula contratti di locazione di breve durata ha l’obbligo di registrare gli ospiti, cioè trasmettere alla Questura le informazioni sulle persone alloggiate.

Al momento del check-in, quindi, i gestori dell’appartamento devono chiedere ai loro clienti un documento di riconoscimento e poi semplicemente trasmettere telematicamente i dati tramite il sito alloggiatiweb.poliziadistato.it. Per avere l’accesso al portale e le credenziali è necessario rivolgersi alla Questura territorialmente competente.

La richiesta può essere fatta per mezzo della PEC, però le credenziali vanno ritirate personalmente. Le comunicazioni devono essere effettuate entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite; se quest’ultimo si trattiene per una sola notte, occorre procedere nella giornata stessa.

Gli host “negligenti” rischiano una multa fino a 206 euro e addirittura l’arresto fino a tre mesi.