Affitto a riscatto

L'affitto a riscatto è rappresentato da un insieme di due diversi contratti: il primo è un vero e proprio contratto di locazione, il secondo è un contratto di opzione di acquisto. Questo metodo di acquisto casa permette di affittare una abitazione, per la cui locazione si paga una cifra mensile; dopo 3-5 anni si ha la possibilità di acquistare l'abitazione, calcolando che il prezzo viene pattuito al momento della stipula del contratto di opzione, e da questa viene scalata una certa percentuale dei soldi già versati per il fitto, in genere il 50%. In questo modo chi non ha la possibilità di accendere un mutuo, o, al momento, non ha la liquidità necessaria, può attendere 3-5 anni per prendere la decisione di acquisto della casa; ma nel frattempo ci può vivere, pagando un regolare canone. In questo periodo di crisi economica questa tipologia di affitti sta prendendo sempre più piede, e il numero di contratti di questo tipo stipulati in Italia sono quasi raddoppiati negli ultimi anni. Chiaramente i vantaggi non sono per il solo compratore.

L'affitto a riscatto da dei vantaggi abbastanza chiari per il compratore: il prezzo di acquisto della casa viene stabilito oggi, mentre la casa verrà effettivamente acquistata dopo un periodo di tempo pattuito; se il valore della casa dovesse aumentare, la cifra di acquisto rimarrà comunque quella inizialmente pattuita. Se poi l'acquirente non possiede oggi la possibilità di acquistare una casa, può sperare in un cambiamento della sua disponibilità economica negli anni futuri. In molti casi questo tipo di contratto viene stipulato da chi già possiede una casa, intende cambiarla, ma non riesce a venderla; con questo tipo di contratto può già scegliere oggi la sua futura abitazione, e addirittura andarci a vivere, fermandone il prezzo: avrà a disposizione molti mesi per vendere la sua precedente proprietà. Inoltre, in un caso come questo, l'acquisto della seconda abitazione verrebbe visto dallo Stato come l'acquisto di una casa di vacanze o per investimento, e quindi il compratore dovrebbe pagare più tasse per la compravendita.

Il venditore gode dei vantaggi chiari stipulando un contratto di affitto a riscatto, soprattutto oggi, visto che il mercato immobiliare è in crisi, e i prezzi tendono al ribasso: ha la possibilità di stipulare un contratto di opzione di vendita, fissando il prezzo dell'abitazione ad una cifra che altrimenti con buone probabilità tenderà a scendere nei prossimi anni. Oltre a questo, il compratore può ricevere un canone di locazione, di solito del 45-50% più alto rispetto al prezzo di mercato; intanto queste sono entrate mensili sicure. Al termine del contratto di locazione a riscatto l'inquilino può esercitare la sua opzione di acquisto, e parte del canone versato verrà scalata dal prezzo finale della casa; ma se invece l'inquilino dovesse rinunciare all'acquisto, il compratore avrà ricevuto per molti mesi un fitto ben più alto del dovuto per la casa in questione, e se l'inquilino dovesse rimanere a vivere nella casa in locazione, questa cifra non verrà cambiata. Chiaramente in una situazione in cui il mercato immobiliare fosse più vivace, con il valore delle abitazioni in aumento, questo tipo di contratto potrebbe non essere così interessante per i venditori.

I contratti di affitto a riscatto sono del 45-60% più alti rispetto al prezzo di mercato, proprio perché una buona parte di tale cifra verrà accantonata per il futuro acquisto dell'abitazione. Se il contratto prevede un periodo di 3-5 anni prima di poter esercitare l'opzione di acquisto della casa, significa che per molti mesi il fitto sarà decisamente alto, e rimarrà tale anche nel caso in cui al termine del contratto si deciderà di continuare con un contratto di locazione e di non acquistare. Nel momento in cui si stipula il contratto, si stabilisce anche il prezzo di vendita; se nel corso degli anni l'abitazione dovesse svalutarsi, il compratore potrebbe rimetterci una buona percentuale del valore della casa, trovandosi a dover acquistare una abitazione ad un prezzo maggiorato rispetto a quello reale di mercato. Certo è che se si decide di affittare una casa, la cifra mensile pagata viene completamente persa dall'affittuario; mentre pagando un mutuo la cifra pagata mensilmente viene investita. Ecco perché prima di decidere è bene valutare i pro e i contro.