Imposta di registro prima casa

La proprietà degli immobili deve, obbligatoriamente, essere trasferita con contratto scritto redatto da un notaio (c.d. "atto pubblico"). Per legge, tutti gli atti pubblici devono essere registrati, presso uno degli uffici dell'Agenzia delle Entrate presenti nel territorio nazionale. La registrazione ha natura dichiarativa, ovvero rende l'atto opponibile ai terzi e dà allo stesso data certa. Il corrispettivo per questo servizio è rappresentato dall'imposta di registro prima casa. Il Legislatore ha un occhio di riguardo per l'abitazione principale. Per le compravendite della "prima abitazione", infatti, è previsto un regime impositivo agevolato, con applicazione di aliquote ridotte per IVA (4%) e per l'tassa indiretta (200 € o 2%). La legge individua l'immobile, di proprietà, situato nel comune dove il contribuente ha (o intende spostare, entro 18 mesi dall'acquisto dell'abitazione), la propria residenza, oppure in quello dove si svolge l'attività lavorativa. Ogni persona può detenere solo un immobile con i requisiti di primaria abitazione; restano esclusi i fabbricati che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Gli atti di compravendita immobiliare possono o meno essere assoggettati a IVA. Quando vi è l'applicazione dell'IVA, lla tassa di registrazione si paga in misura fissa; viceversa, se la compravendita è esente dall'tassa sul valore aggiunto, quella di registrazione è proporzionale. L' acquisto della prima abitazione è assoggettato all'IVA (aliquota al 4%), e all'imposta di registro prima casa in misura fissa (200,00 €), ciò accade quando il venditore e l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, lo cede al grezzo o entro i 5 anni successivi dall'ultimazione dei lavori. Se la vendita avviene oltre tale termine, l'applicazione dell'IVA è soggetta a opzione, da esprimersi nell'atto di compravendita. In tutti gli altri casi, l'acquisto della è esente da IVA e sconta l'aliquota in misura proporzionale, con aliquota pari al 2% e importo minimo pari a 1.000,00 €. La base imponibile, sulla quale applicare l'aliquota del 2%, è data dal corrispettivo di vendita dell'immobile o, a scelta dell'acquirente, dal valore catastale, ma solo nel caso di tassa di registrazione proporzionale.

Per chiarire i concetti sopra espressi, vediamo un esempio di calcolo dell'imposta di registro prima casa. Supponiamo di acquistare casa e garage da un'immobiliare di compravendita, diversa, quindi, dall'impresa costruttrice. Come visto, tale atto è esente dall'IVA e sconta la tassa di registrazione al 2%. Il prezzo di compravendita è 350.000 €. Al fabbricato (supponiamo di categoria catastale A/2) corrisponde una rendita pari a 2.300 €, mentre il garage (C/2) ha rendita pari a 289 €. Poiché, in tale compravendita, l'acquirente può scegliere se applicare la tassa di registrazione sul prezzo dell'immobile o sul suo valore catastale, occorre calcolare quest'ultimo, per valutare la convenienza delle due opzioni. Le rendite catastali vanno rivalutate e moltiplicate per dei coefficienti (reperibili sul web). Nel nostro caso, il moltiplicatore totale, per fabbricato e garage, è 115,5. Quindi, si procede così: (2.300 € + 289 €) x 115,5 = 299.029,50 € Il valore ottenuto è inferiore al prezzo di vendita; pertanto, conviene optare per l'applicazione dell'imposta di registro sul primo dei due importi (c.d. "prezzo-valore"). Il tributo sarà pari a: 299.029,50 € x 2% = 5.980,59 €

Al pagamento dell'imposta di registro prima casa, sono tenuti, solidalmente, l'acquirente e il venditore, in parti uguali. Se, poi, la casa viene intestata a più soggetti, questi si ripartiscono l'obbligo tributario, in proporzione alla singola quota di possesso. Nell'ipotesi di decadenza dai benefici fiscali (ad esempio, perché non si provvede a trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile, entro i 18 mesi dall'acquisto dello stesso), è necessario provvedere a versare il conguaglio dell'IVA o della tassa di registrazione applicata in misura proporzionale. Ricordiamo che la percentuale, sull'acquisto di immobili diversi dalla primaria abitazione, è il 9%. Nulla è dovuto, invece, nel caso di versamento del tributo in misura fissa. Secondo le disposizioni di legge, vanno obbligatoriamente registrati anche i preliminari di compravendita. Alla firma del preliminare, se l'operazione è esente da IVA, andrà corrisposta una somma, calcolata sulla caparra versata. Poi, alla stipula del contratto definitivo, si provvederà a versare la tassa sul saldo del corrispettivo di vendita.