Cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato di cui può usufruire chi ha un immobile da locare. Tale regime è in vigore dal 2011 ed è costituito da una imposta fissa che va a sostituire le imposte ordinarie con le aliquote Irpef sul reddito dell'immobile.La cedolare secca è una regime facoltativo che resta una scelta solo del proprietario dell'immobile, ed è stata introdotto per allegerire la pressione fiscale delle locazioni combattendo allo stesso temo il diffusissimo fenomeno degli affitti in nero.Nei primi anni la cedolare secca non ha dato i risultati che si speravano ma con l'aumentare della tassazione ordinaria dall'85 al 95% probabilmente sempre più proprietarie sceglieranno il regime agevolato puntando a risparmiare sulle tasse e guadagnando di più dall'immobile ponendo un prezzo di affitto più basso.

Il regime agevolato della cedolare secca si applica a tutte le unità immobiliari ad uso abitativo accatastate nelle categorie dalla A1 ala A11, con l'esclusione della A10 in cui rientrano uffici e studi privati, e pertinenze di tali abitazioni, sempre che tali pertinenze siano affittate insieme all'immobile.Dal regime della cedolare secca sono esclusi i fabbricati strumentali e quelli relativi all'attività professionale.Possono usufruire della cedolare secca tutti i proprietari degli immobili sopra citati dati in locazione a privati. Dal regime agevolato, infatti, sono esclusi i contratti di imprese, professionisti e comunque rientranti nelle categorie commerciali.Se i proprietari dell'immobile sono più di uno ognuno di essi può scegliere la cedolare secca indipendentemente dagli altri.Nel regime agevolato della cedolare secca rientrano tutti i contratti a canone libero o concordato, ma anche le mini locazioni per le vacanze inferiori a 30 giorni.

Per la cedolare secca sono previsti due tipi di aliquote, una per il canone libero e una per il canone concordato.Per il canone libero, di durato 4 anni + 4 anni, l'aliquota è del 21%.Per il canone concordato 3 anni + 2 anni stipulati tra organizzzioni dei proprietari e degli inquilini, inizialmente era al 15% grazie al decreto sull'IMu 102/13 ma che il Piano Casa 2014 ha ulteriormente ridotto portando l'aliquota al 10%. In questo modo scegliere la cedolare secca con il canone concordato risulta essere vantaggioso sia per i proprietari che per gli inquilini.I vantaggi ovviamenti vanno ricercati nelle aliquote di tassazione più basse: mentre l'aliquota ordinaria è al 23% con la cedolare secca si va a pagare un'aliquota del 21% con il canone libero e del 10% con quello concordato. Con il secondo tipo di contratto il risparmio è del 13%.La cedolare secca, inoltre, incorpora in se oltre alle aliquote che altrimenti si pagherebbe con l'Irpef, anche la spesa delle imposte di bollo e di registro.

Quali limiti ha la tassazione agevolata della cedolare secca? Rispetto alla tassazione ordinaria si applica sul 100% del canone di locazione mentre la tassazione ordinaria soltanto sul 95%.Un altro limite della cedolare secca può essere ricercato sul canone bloccato: infatti per tutta la durata dell'opzione il canone di locazione non può essere aggiornato neanche con i dati Istat.La cedolare secca, inoltre non consente la detrazione fiscale del reddito di locazione rendendo in alcuni rari casi meno conveniente il regime di tassazione agevolato.Come si ottiene il regime di tassazione agevolato?Il proprietario dell'immobile deve comunicare all'inquilino la scelta di avvalersi della cedolare secca tramite raccomandata, il mancato invio di quest'ultima potrebbe rendere l'opzione inefficace.Per esercitare l'opzione va compilato il modello semplificato Siria all'atto della registrazione del contratto, si può fare, però, soltanto con determinati requisiti: se proprietari e affittuari non sono più di tre, se tutti i proprietari decidono di esercitare l'opzione della cedolare secca, se il contratto in oggetto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di tre sue pertinenze.