Chiedere cambio destinazione d'uso

Il termine destinazione d’uso trae origine dall’urbanistica, nata alla fine del Settecento in seguito alla rivoluzione industriale, e si occupa della sistemazione, della creazione, della progettazione e dell’adeguamento alle nuove necessità, sia delle infrastrutture sia dei centri urbani. Pertanto, per un immobile è il complesso delle finalità e dei modi del corpo edilizio. Fanno parte delle destinazioni d’uso anche, ad esempio, quella commerciale, quella residenziale e quella industriale. È ormai un’abitudine praticata frequentemente, quella di avere la necessità del cambio di questo fattore delle unità immobiliari utilizzate e realizzate da lungo tempo per un certo utilizzo. Ad esempio trasformare un loft, tipologia di origine industriale, in abitazione, o anche trasformare l’ufficio in abitazione o viceversa. Può anche capitare il cambio per i locali utilizzati come abitazione, in attività commerciale. Comunque sia, in base a quale sia la destinazione, occorrerà adempiere le prescrizioni del regolamento d’igiene. Il rapporto tra le superfici delle finestre e quelle degli ambienti, ad esempio, avrà valori diversi, se si tratta di destinazioni commerciali o abitative. Lo stesso vale anche per un locale adoperato come garage o negozio, che potranno appoggiarsi direttamente sul suolo, mentre se adibito ad abitazione, dovrà possedere un vespaio aerato. Qualunque sia la finalità cui si vuole pervenire, il fine dovrà essere raggiunto sotto due aspetti: quello urbanistico e quello catastale.

Per evitare un abuso edilizio nel cambio della destinazione di un immobile, è obbligatorio richiedere e ottenere le autorizzazioni e/o concessioni prescritte dai diversi regolamenti comunali. La prima cosa da farsi è verificare se il cambio è fattibile secondo le norme locali, ossia se le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Vigente (P.R.V.) lo prevedono nel luogo dove è ubicato l’immobile interessato. Pertanto una regola non esiste, ma le situazioni cambiano da Comune a Comune e possono essere molto diverse anche in relazione alla zona in cui è ubicato l'edificio. In un secondo momento, occorre verificare se per variare l’uso del fabbricato sono necessarie delle opere edilizie o meno.

Se il progetto prevede la trasformazione di un ufficio in abitazione, occorrerà costruire la cucina con i vari allacci, per cui si renderanno obbligatori dei lavori. Invece, se il cambio d’uso è solo funzionale, senza eseguire delle opere, l’autorizzazione si può avere presentando soltanto una Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) firmata da un tecnico abilitato. Molti Comuni, invece, al posto della D.I.A. permettono la presentazione della Scia, in base alla Legge 30/07/2010, n. 122. Se poi, per necessità, occorresse procedere a delle modifiche distributive o strutturali, si dovrà richiedere un Permesso di Costruire. In uno o più dei casi la variazione potrebbe prevedere un onere, cioè il pagamento di una parte degli oneri di urbanizzazione, anche se, in questo caso, il dovere muta in base alle norme regionali. Per quanto concerne i condomini, invece, si rende necessario il preventivo parere dell’assemblea condominiale.

La variazione urbanistica deve essere seguita da una comunicazione di variazione anche per il catasto. Allo stesso tempo in cui si ottiene l’autorizzazione e s’iniziano i lavori, occorre presentare all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio la variazione d’uso catastale, poiché se si modifica la categoria edilizia, cambiano anche la rendita catastale e i conseguenti parametri per il calcolo delle imposte (Imu, Tasi, Tari ecc.). Comunque sia, per variare la destinazione di un fabbricato, oltre al cambio della categoria catastale, dovrà essere prima richiesta la variazione urbanistica. Al termine dei lavori, prima di utilizzare l’immobile per lo scopo cui si è chiesta la variazione d’uso, è necessario chiedere al Comune il Certificato di Agibilità, allegando alla domanda tutti i permessi avuti, la dichiarazione di variazione al catasto e tutta l’altra documentazione prevista. Come anticipato, per il cambio sono previste alcune voci di costo. Per avere un’idea delle somme cui si dovrà far fronte, si devono conteggiare alcune spese, come quelle che occorrono per i lavori, nell’eventualità ci siano interventi edilizi; le spese per le parcelle dei professionisti, quali il geometra e/o l’architetto, che subiscono variazioni in funzione della sola preparazione delle pratiche catastali e urbanistiche oppure se devono seguire anche le lavorazioni; le spese per pagare al Comune gli oneri d’urbanizzazione.