Classi catastali degli immobili

Il catasto italiano è stato istituito nel 1939; questo ente censisce tutti gli immobili ed i terreni presenti sul territorio italiano, indicandone l'entità, il valore e il grado di produttività. Ognuna delle singole classi catastali individuano una particolare destinazione d'uso, propria degli immobili che ne fanno parte. La categoria A individua le abitazioni e gli uffici; nella categoria B troviamo gli immobili ad uso pubblico senza scopo di lucro, come scuole, uffici pubblici, prigioni, biblioteche; la categoria C comprende negozi e strutture di vario tipo, quali impianti sportivi, magazzini e tettoie; nella categoria D sono compresi gli edifici in cui si svolgono attività produttive, come capannoni industriali, impianti sportivi con fini di lucro, alberghi; alla fine abbiamo la categoria E dove troviamo fari, antenne, ponti, chiese, e tutti i fabbricati costruiti per esigenze pubbliche. Nel momento in cui una costruzione viene terminata, è necessario fare denuncia all'ufficio del territorio del proprio comune, che attribuirà l'immobile ad una specifica categoria catastale; le finiture, e le altre caratteristiche esterne dell'immobile ne indicheranno la classe.

Ogni categoria catastale viene ulteriormente suddivisa in classi catastali, indicate con un numero; ad ogni classe corrisponde più precisamente la destinazione d'uso e la tipologia di immobile. Ad esempio la classe A indica le abitazioni, in classe A2 avremo le abitazioni civili, mentre in classe A7 le abitazioni in villino. Per la categoria A quindi le singole classi individuano la qualità dell'abitazione, derivata dalle finiture interne ed esterne, ma anche dal posizionamento in una data zona della città, la vicinanza ai servizi ed alle scuole, ed altre caratteristiche salienti. Nelle altre categorie invece la classe individua in maniera molto specifica la destinazione d'uso dell'immobile; per fare un esempio, in classe B1 troviamo i convitti ed i collegi, mentre in classe B3 troviamo le prigioni ed i riformatori. Quindi la categoria raggruppa degli edifici con caratteristiche salienti simili, mentre la classe è una suddivisione molto più specifica e puntuale.

La classe catastale viene attribuita al momento dell'accatastamento di un immobile; il proprietario di un immobile dovrà fare richiesta di accatastamento all'Ufficio Tecnico del comune di ubicazione della costruzione; tale richiesta viene effettuata sia nel caso in cui si sia posta in opera una nuova costruzione, sia nel caso in cui si sia modificata in maniera sostanziale una costruzione già esistente, quindi in caso di ristrutturazioni che hanno modificato in modo sensibile ed evidente un immobile. Per fare denuncia di accatastamento è necessario presentare apposita modulistica, diversa da comune a comune, più i progetti dell'immobile; per fare questa operazione è necessario avvalersi dell’aiuto di un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnare o un geometra. L'attribuzione ad una delle classi catastali è necessaria per calcolare il valore catastale di una abitazione e la rendita della stessa; queste cifre sono fondamentali per i calcoli delle tasse da pagare sulla proprietà. Se l'attribuzione viene considerata errata è possibile ricorrere per richiedere una modifica.

L'attribuzione della classe catastale individua anche il valore e la rendita catastale di un immobile, e quindi in sostanza il grado di produttività di una costruzione. In sostanza, una abitazione accatastata come A2, ovvero abitazione civile, potrà venire affittata o venduta ad un valore minore rispetto ad una abitazione accatastata come A8, cioè abitazione in villa. Inoltre, in Italia non è possibile utilizzare gli immobili per destinazioni d'uso diverse da quelle attribuite dalle categorie e dalle classi catastali; cioè, se possediamo un immobile accatastato come A2, abitazione civile, non possiamo utilizzarlo come negozio, o come discoteca. Per poter modificare la destinazione d'uso di un immobile è necessario fare una richiesta di modificazione della categoria catastale al Comune dove è sito l'immobile stesso. Il Comune deve rispondere entro 75 giorni ad una richiesta di questo tipo; se il Piano Regolatore non prevede la possibilità di costruire immobili di quel tipo nella zona, allora l'ente sarà costretto a negare la richiesta.

Classi catastali: quali sono esattamente i dati relativi agli immobili censiti presso il Catasto Fabbricati? Vediamolo uno per uno, al fine di avere le idee ancora più chiare. C'è l’indirizzo, innanzi tutto, ovvero l’ubicazione precisa dell’immobile, comprensiva del numero civico, della scala, del piano e dell’interno dell’unità immobiliare. Abbiamo poi la cosiddetta Zona censuaria, cioè la porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi), nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme. Può comprendere un solo Comune o una porzione del medesimo, con caratteristiche ambientali e socioeconomiche molto simili fra loro. Per ogni zona censuaria esiste uno specifico “quadro tariffario” consultabile presso l'ufficio provinciale - Territorio dell’Agenzia. Si continua con la Categoria, che corrisponde alla tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria; le categorie differiscono fra loro in base alle intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell’immobile. La Classe è invece il parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’a ‘n’ al crescere della redditività.

Quando si parla di classi catastali è d’obbligo riferirsi anche alla consistenza dell’unità immobile, ovvero alla sua dimensione. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in "vani". Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C) è espressa in metri quadrati. Per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.) è espressa in metri cubi. Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale. Fondamentale è la rendita catastale: per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C essa viene determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe. Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D ed E la rendita catastale è determinata attraverso stima diretta.

Le classi catastali possono anche subire variazioni. In che senso? Presto detto: le amministrazioni comunali hanno la facoltà di richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, ubicate nelle microzone comunali caratterizzate da un anomalo scostamento fra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili. L’intervento è possibile nelle microzone "per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato...e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali" (articolo 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311). Ma cos’è esattamente una microzona? Una porzione del territorio comunale (in molti casi coincidente con l’intero Comune) che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti (articolo 2 del Dpr 138/1998). La revisione del classamento (cioè della categoria e della classe) comporta la variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari. In seguito alla domanda del Comune l’Agenzia delle Entrate, accertata la sussistenza dei presupposti, avvia con provvedimento del Direttore l’attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali. In seguito alle verifiche tecniche effettuate dagli uffici dell’Agenzia, gli intestatari delle unità immobiliari urbane interessate ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale.