Come fare la donazione di un immobile

La donazione immobiliare è una soluzione sempre più gettonata per intestare i propri beni ai familiari (e più in generale alle persone care) mentre si è ancora in vita e per essere sicuri che l’assegnazione vada davvero a buon fine. L’oggetto dell’atto può essere una casa, ma anche un locale commerciale, un terreno, insomma un qualsiasi bene immobiliare. Inoltre si può cedere la proprietà oppure soltanto il diritto di usufrutto, uso, abitazione.

Nella maggior parte dei casi, la donazione di un immobile avviene da parte dei genitori nei confronti del figlio o dei figli. Importante è far presente che le imposte relative alla donazione gravano sul donatario, salvo patto contrario.

Per quanto riguarda l’Imu, se si dona la piena proprietà ovvero il diritto di usufrutto e/o di abitazione su un immobile, con decorrenza dalla data di stipula dell’atto di donazione, dev’essere pagata anch’essa dal donatario; se invece si dona la nuda proprietà, riservandosi il diritto di usufrutto e/o di abitazione, continua a gravare sul donante.

Sappiate anche che se l’immobile viene donato a un figlio soltanto e alla morte del donante non risultano nel suo patrimonio beni che permettano di rispettare la quota di legittima riconosciuta per legge agli altri figli, questi ultimi possono agire in giudizio chiedendo la riduzione della donazione nella misura sufficiente per reintegrare la quota in questione.

No, non si può donare un immobile senza notaio. La donazione immobiliare consiste in un atto pubblico redatto proprio da un notaio ed è pure necessaria la presenza di due testimoni. Al momento della stipula, inoltre, il notaio ha l’obbligo di verificare se sul bene in questione vi siano dei vincoli o meno; è un’operazione tutto sommato semplice, basta infatti richiedere una visura catastale e ipotecaria.

Se il bene oggetto di donazione è un fabbricato in area urbana bisogna pure visionare le planimetrie e valutare se la situazione catastale corrisponda in toto alla situazione reale dell'immobile; in altre parole, per poter concludere una donazione immobile è necessario che non ci siano abusi edilizi e quindi occorre pure indicare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche.

Terminata la stesura e la definizione del contratto, si procede registrandolo e trascrivendolo, affinché risulti valido anche nei confronti dei terzi.

La donazione immobiliare non è un atto sempre e totalmente gratuito: molto dipende dal grado di parentela fra cui dona e chi riceve. Se si tratta di coniugi o se c’è un rapporto di parentela in linea retta (per esempio padre-figlio), l’imposta di donazione prevede una franchigia di 1.500.000 di euro; ciò significa che se l’immobile è di valore inferiore, non occorre pagare alcuna tassa.

Se invece si tratta di fratelli o sorelle la franchigia (che, ricordiamolo, è la parte da togliere alla base imponibile), risulta pari a 100.000 euro. Se il beneficiario è un portatore di grave handicap, la franchigia è di 1.500.000 di euro. Se il beneficiario è un soggetto diverso da quelli che abbiamo appena indicato, non si applicano franchigie e quindi l’imposta si calcola sulla base imponibile.

Ma cosa si intende per base imponibile? Il valore commerciale del bene, che però muta nel caso in cui la donazione risulti gravata da un peso. Una volta determinata la base imponibile, quindi, deve essere applicata l’aliquota. Nel prossimo paragrafo scopriremo le percentuali esatte.

Intanto facciamo presente che, oltre all’eventuale imposta sulla donazione, bisogna versare pure l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. La prima viene calcolata al 2 per cento sul valore dell'immobile, la seconda all'1 per cento sul valore dell'immobile.

Il nonno o la nonna vogliono donare un immobile al nipote? Come abbiamo spiegato prima, se c’è un rapporto di parentela diretta (ed è questo un altro caso) è prevista una franchigia di 1.500.000 di euro e quindi se l’immobile vale di meno, non ci sono imposte di donazione da pagare.

Risulta utile, a questo punto e per completezza, ritornare sul discorso delle aliquote. Le percentuali esatte sono le seguenti:

• 4 per cento per coniugi e parenti in linea retta.
• 6 per cento per fratelli e sorelle; 6 per cento per parenti, diversi da quelli appena elencati, fino al 4° grado (cugini). Il 6 per cento si applica anche ad affini in linea retta e collaterali entro il terzo grado (cognati, lo zio del coniuge). In tal caso però non è prevista alcuna franchigia.
• 8 per cento per tutti gli altri beneficiari di donazione.

Alla luce di quanto illustrato fin qua, a voi la conclusione: donare un immobile conviene oppure no?