Come eseguire e modificare una planimetria catastale

La planimetria catastale è un disegno tecnico dell’immobile dal quale è possibile carpire tutta una serie di informazioni, tipo:

• la disposizione interna dei locali, la loro altezza e le diverse destinazioni d’uso dei vani con indicato l’ingresso di casa;
• il piano in cui si trova l’immobile e l’orientamento, i confini, la presenza di scale e ascensori;
• la scala metrica di riferimento, la visura catastale, il comune in cui è ubicato l’immobile, la data di realizzazione e il nominativo del tecnico che ha redatto l’elaborato.

L’aggiornamento della planimetria catastale è obbligatorio in caso di interventi edilizi, come ristrutturazioni, risanamenti conservativi o manutenzioni straordinarie, che comportino una diversa distribuzione interna dei locali e/o il cambio di destinazione d’uso, la fusione o il frazionamento, l’ampliamento o la demolizione parziale, in quanto queste opere edili influiscono su: classamento, rendita, consistenza dell’immobile.
Inoltre questa diventa obbligatoria in caso di compravendita d’immobile. Si richiede infatti, al momento dell’atto, la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto dell’edificio. Il costo dell’aggiornamento della planimetria catastale si divide in due parti:

• il costo fisso dei diritti di segreteria da versare all’Agenzia del Territorio pari a 50,00 euro per ogni unità immobiliare variata;
• la parcella del tecnico incaricato dell’aggiornamento, solitamente un geometra, che varia da pratica a pratica, in base alla complessità del lavoro.

L’aggiornamento della planimetria catastale va effettuato da un tecnico abilitato, presso l’Agenzia del territorio, tramite una procedura telematica grazie alla quale inoltrare la documentazione necessaria all’aggiornamento. Per effettuare questa variazione, i tecnici si servono di un software gratuito: Docfa (Documenti Catasto Fabbricati) scaricabile dal sito ufficiale dell’Agenzia.
Tra i documenti da inserire nel portale ci sono:

• documento identità del proprietario e del tecnico;
• l’ultimo titolo abilitativo dell’immobile;
• la planimetria e la superficie dei vani per il calcolo della rendita catastale;
• gli elementi caratteristici dell’immobile.

L’aggiornamento della planimetria catastale va presentato entro 30 giorni dalla fine dei lavori edili eseguiti e va depositato anche in comune insieme agli atti di agibilità e di ultimazione lavori. In caso contrario si incorre in sanzioni.
Il costo della parcella del geometra per la variazione della planimetria catastale varia da 250,00 a 400,00 euro. Questo dipende da:

• la necessità di realizzare un sopralluogo e un rilievo in loco;
• le responsabilità che il tecnico si assume nel vidimare la documentazione;
• il tempo impiegato per effettuare il lavoro.

Effettuate dei preventivi tra più professionisti per valutare un eventuale risparmio economico e un miglior rapporto qualità/prezzo.

Va ricordato che la planimetria catastale non rappresenta un documento di legittimità edilizia dell’immobile, a dispetto degli atti depositati in comune, ovvero licenze edilizie e permessi, che invece comprovano ciò che è stato autorizzato. Quando ci si approccia a qualsiasi tipo di intervento o variazione sull’immobile occorre sempre prima verificare la regolarità urbanistica e se ciò che è stato presentato in comune coincida sia con lo stato di fatto che con ciò che è depositato al Catasto.
Se siamo in presenza di regolarità urbanistica ma non vi è conformità tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile per piccole discrepanze grafiche, occorre semplicemente aggiornare e rettificare la mappa all’Agenzia del Territorio. In caso contrario, ovvero quando non vi sono licenze edilizie depositate che giustificano lo stato di fatto, siamo in presenza di un abuso edilizio, che va regolarizzato tramite sanatoria onerosa con finale aggiornamento catastale.
Le conseguenze per la mancata conformità della planimetria catastale sono molto differenti da un caso e l’altro. Sicuramente una sanatoria mette in ballo una serie di pratiche, responsabilità, oneri consistenti. Occorre quindi affidarsi a un tecnico di fiducia capace di sbrogliare con facilità e rapidità ogni tipo di situazione.

Utilizzando il sito online ufficiale dell’Agenzia delle Entrate è possibile ottenere gratuitamente e in qualsiasi momento la planimetria catastale dell’immobile di proprietà. La prima cosa da effettuare è la registrazione al portale Fisconline, come persona fisica o giuridica, inserimento il proprio codice fiscale per ottenere un pin di accesso.
Sarà così possibile consultare online e gratis la planimetria catastale senza richiedere assistenza a tecnici o intermediari. Entrando all’interno del servizio telematico e inserendo la provincia dov’è ubicato l’immobile, il portale mostrerà la lista delle proprietà immobiliari. Una volta individuato l’immobile sarà possibile visualizzare ma non stampare tutta una serie di documenti:

• la planimetria catastale;
• la visura attuale e storica;
• la mappa;
• la presenza di eventuali ipoteche.

Una stampa cartacea della planimetria catastale sarà possibile ottenerla effettuando fisicamente l’accesso agli atti presso l’ufficio provinciale di competenza, allegando alla richiesta, scaricabile online, anche la copia di un documento d’identità.