Comprare casa tutti i consigli per non sbagliare

Comprare casa rappresenta un momento molto importante e delicato nella vita di ogni persona e famiglia. L’acquisto di un immobile porta sempre con sé una grande dose di stress e tensioni, legati soprattutto al processo di scelta, alle tempistiche di acquisto, alla contrattazione sui costi, ma anche semplicemente all’idea di dover impegnare le settimane - se non i mesi - a venire in lavori di ristrutturazione o trasloco, che terranno la casa costantemente imballata. Come si può semplificarsi la vita? Non esiste una ricetta unica e insostituibile per approcciarsi all’acquisto di una casa. A voler essere realisti, anche nella migliore delle ipotesi, comprare casa non sarà un’esperienza rilassante. Trattandosi di una faccenda tanto delicata è vitale dunque fare tutto il possibile per rendersi le cose più semplici possibile. Per evitare spiacevoli inconvenienti o sorprese dell’ultimo minuto un buon consiglio è quello di prepararsi a dovere e farsi trovare pronti di fronte al fatidico momento in cui si deciderà di comprare casa. Come? Studiando tutti i possibili metodi di acquisto, le varianti che influenzano la scelta dell’abitazione, le imposte da pagare, le tipologie di contratto esistenti, e il ruolo di figure, enti e istituzioni che si incontreranno lungo il processo.

Partiamo dalle basi, spesso considerate ovvie e scontate ma delle quali è sempre bene fare un ripasso. Sarà anche banale a dirsi, ma prima di procedere all’acquisto di una casa conviene innanzitutto raccogliere il maggior numero di informazioni possibile sull’immobile in questione. Questo significa innanzitutto verificarne la situazione catastale e ipotecaria: per facilitare le operazioni, l’Agenzia delle Entrata viene incontro ai bisogni del cittadino mettendogli a disposizione il servizio gratuito di ispezione ipotecaria (richiedibile presso gli uffici provinciali), che permette di individuare il proprietario dell’immobile e controllare se esistano ipoteche o pendenze giudiziarie su di esso. Una volta rassicurato il futuro acquirente sulla situazione libera da vincoli dell’immobile, il secondo step è quello della stipula di un contratto preliminare, ovvero un accordo preliminare di impegno reciproco fra compratore e venditore in attesa della redazione del definitivo contratto. Tale contratto deve essere registrato in forma scritta entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro e l’imposta di bollo relativa. Uno step aggiuntivo è quello del calcolo preliminare delle imposte legate all’acquisto, che variano a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa e che ci si avvalga o meno del bonus prima casa.

Tutto quello che abbiamo detto fino a questo punto rimane valido, ma nell’equazione va aggiunta una costante importantissima, ovvero la figura del notaio. Vista l’importanza - economica e non solo - dell’acquisto di una casa e il suo impatto sulla vita di una persona, ogni processo ufficiale di compravendita deve essere per legge sottoscritto da un pubblico ufficiale imparziale e indipendente: il notaio. La sua figura, in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, serve per tutelare al meglio i cittadini, garantendo che l’acquisto si svolga nel rispetto di tutte le norme di legge previste dello Stato. Per questo motivo è sempre consigliabile rivolgersi ad uno specialista fin dall’inizio delle trattative, così da essere seguiti sia nella fase delle proposte di acquisto che dei contratti preliminari, già vincolanti e impegnativi. Nell’atto di compravendita vero e proprio, quello in cui viene ultimato l’acquisto della casa, il ruolo del notaio è vitale: egli si occupa infatti di preparare tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica, a partire dai controlli classici (accertare l’identità delle parti, verificare l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti e la regolarità catastale degli immobili, individuare il regime fiscale relativo al caso), fino all’atto pubblico di compravendita vero e proprio, sottoscritto da entrambe le parti sotto la supervisione notarile e contestuale alla consegna effettiva del bene.

Spesso e volentieri per l’acquisto di una nuova casa si ricorre ad agenzie immobiliare che facciano da tramite (con conseguente esborso aggiuntivo di una percentuale del 3% circa della spesa). Con una giusta dose di preparazione e sangue freddo è comunque possibile cavarselada soli, senza rivolgersi a un ente che faccia da mediatore (notaio escluso, ovviamente). Come detto, prima di imbarcarsi in una simile impresa, conviene rimboccarsi le maniche e ripassare una serie di punti fondamentali, alcuni dei quali già evidenziati nei paragrafi precedenti. Innanzitutto, è bene affiancarsi a un notaio di fiducia: senza di lui non si va da nessuna parte. Dopodiché bisogna interessarsi allo stato dell’immobile, chiedere al venditore tutta la documentazione pregressa e fare i controlli catastali e ipotecari del caso. All’acquirente conviene chiedere fin da subito gli estremi dell’immobile, lo stato degli impianti e le certificazioni di conformità, nonché certificazione energetica e consuntivo della gestione condominiale. Per quanto riguarda la visura e la rendita catastale è necessario rivolgersi alle agenzie del territorio preposte. Costa sicuramente più fatica che rivolgersi a un’agenzia immobiliare, maquesta dose di sudore in più nelle fasi dipreparazione dell’accordo permette di risparmiare un bel gruzzolo al momento dell’acquisto effettivo.

Una metodologia di acquisto interessante e spesso più conveniente economicamente è quella tramite asta o vendita giudiziaria. Rispetto alla normale compravendita, l’asta permette infatti di aggiudicarsi un immobile a un prezzo minore rispetto a quello di mercato. C’è però un rovescio della medaglia: comprare casa all’asta è, se possibile, ancora più complesso rispetto al normale processo di compravendita. Come si procede a un’asta? Innanzitutto si parte da un prezzo base, fissato da una perizia e consultabile nella cancelleria del tribunale (talvolta anche online). Ai partecipanti all’asta conviene informarsi a dovere su alcune condizioni preliminari, come accertarsi dello stato abitativo della casa, effettuare una visura catastale e controllare che l’immobile - se pignorato - non sia ancora abitato. Una volta deciso di partecipare all’asta, essa può svolgersi in due modi: tramite vendita senza incanto o ad incanto. Nella vendita senza incanto i partecipanti presentano la loro offerta in busta chiusa presso la Cancelleria del tribunale entro la data stabilita, dopodiché si fissa un’udienza nella quale si aprono le buste e si procede alla gara fra le offerte valide (offerte ritenute troppo basse possono invece portare direttamente alla vendita a incanto). Al termine dell’asta il giudice dispone lemodalità e le scadenze per il versamento della somma relativa all’offerta vincente. Differentemente, la vendita a incanto è la gara vera e propria tra offerenti, con un pezzo base e modalità di svolgimento affidate al giudice esecutore. Tutte le offerte devono essere consegnate in busta chiusa e non devono essere inferiori alla base d’asta.

Comprare casa su progetto significa effettuare l’acquisto mentre l’immobile è ancora in fase di costruzione, o addirittura semplicemente dopo aver visionato il progetto. Che cosa porta a intraprendere questa strada? Sicuramente la possibilità concreta di ridurre le spese, ma va anche detto che questa tipologia di acquisto è più esposta a una serie di rischi, primo fra tutti quello del fallimento dell’impresa di costruzione incaricata di costruire l’immobile o di ritardi cronici nella fine dei lavori. In casi simili, ci si ritrova per le mani una casa incompleta, in perenne stato di stand by e che verrà terminata chissà quando. Tenuto presente dei rischi, va anche detto che se tutto va come previsto i vantaggi sono molteplici e significativi. Comprare casa su progetto consente infatti di personalizzare l’immobile, concordando la suddivisione degli spazi e la scelta delle finiture, di disporre fin da subito di una casa in linea con le più recenti disposizioni previste dal Regolamento edilizio in materia di risparmio energetico e norme igieniche, di evitare spese di ristrutturazione e - come detto all’inizio –di godere di un sostanzioso sconto sul prezzo da sborsare. Messi vantaggi e svantaggi sulla bilancia, sta all’acquirente decidere, in base alle sue esigenze e alle disponibilità economiche, quali dei due piatti pesi di più. Va anche aggiunto che, proprio per tutelare i diritti degli acquirenti, è stata introdotta una legge apposita al fine di regolamentare in maniera più precisa il processo di compravendita di case su progetto.

La formula dell’affitto con riscatto, termine mutuato dall’inglese “rent to buy“, consiste in una nuova tipologia di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Si tratta di una nuova tipologia di compravendita, introdotta in risposta alla crisi economica attraverso il decreto Sblocca Italia. Come funziona nella pratica questa formula? Il proprietario dell’immobile consegna la casa al conduttore e futuro acquirente, che da parte sua si impegna a pagare il canone stabilito, dopodiché potrà decidere se acquistare il bene dopo un certo periodo di tempo detraendo dal prezzo parte dei canoni pagati. Puntualizziamo: il conduttore non è obbligato a comprare la casa, ma ha facoltà di farlo dopo un periodo che solitamente si aggira intorno ai 10 anni. Rischi e vantaggi si bilanciano: il venditore ha più possibilità di trovare un alto numero di acquirenti, ma d’altro canto non ha fino all’ultimo la certezza della vendita. Nella peggiore delle ipotesi, rischia addirittura di dover fare i conti con un conduttore inadempiente, dovendo ricorrere al giudice per liberare il bene. Come in qualsiasi altro contratto d’affitto, le imposte legate al possesso dell’immobile ricadono sul proprietario, e non sul conduttore.