Diritto di prelazione

Giuridicamente, il diritto di prelazione viene considerato un istituto, in base al quale un soggetto A viene preferito ad un soggetto B nella conclusione di una negoziazione giuridica. Il diritto di prelazione si divide inizialmente in due fondamentali categorie: il diritto di prelazione volontario e il diritto di prelazione legale. Secondo la normativa vigente, il diritto di prelazione volontaria avviene quando un soggetto concede con carattere volontario il diritto di prelazione all'eventuale controparte. Con la prelazione di carattere legale si intende invece lo svolgimento dello stesso atto, anche qualora non vi sia un accordo tra le due parti. Il diritto di prelazione si applica alle abitazioni e ai terreni, sia in termini di successioni che di locazioni, in quanto esistono delle normative atte a regolare tale diritto. E' questo il caso, ad esempio di un coerede, il quale desidera cedere ad estranei la sua quota di patrimonio. Il coerede deve notificare la proposta, definita di alienazione, agli altri coeredi, indicandone il prezzo e rispettando in questo modo il loro diritto di prelazione. Le tempistiche, in questo caso, si basano su un termine di due mesi dall'ultima notifica ricevuta e, se tale notifica non è esistente, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota in questione, finché lo stato di comunione ereditaria presenti validità giuridica. Alla luce dei fatti, il diritto di prelazione desidera quindi salvaguardare gli eredi da eventuali atti giudiziari estranei, concedendo loro di partecipare alle eventuali transizioni con carattere prioritario. Le comunicazioni tra le parti devono seguire un iter definito e basarsi su tipologie di comunicazioni rintracciabili, quali le raccomandate con avviso di ricevimento.

Il diritto di prelazione trova spesso la sua applicazione nelle locazioni, in base alla legge n.392, art.38 del nostro codice civile. In questo caso il diritto di locazione riguarda il conduttore, qualora l'immobile nel quale egli ha abitato o abita tuttora, sia posto in condizione di vendita. L'articolo 39 della suddetta legge, prevede che il proprietario dell'abitazione debba comunicare attraverso un ufficiale giudiziario, l'intenzione della vendita dell'immobile stesso. Tale procedura è obbligatoria e, dal momento della notifica, il conduttore ha sessanta giorni di tempo per comunicare al proprietario il suo eventuale interesse ad esercitare il diritto di prelazione. La prelazione ad uso abitativo è regolata dalla legge n.431/1998. In questo caso i termini sono solitamente stabiliti dalla scadenza del contratto di locazione e si basano su una volontà di negoziazione del contratto stesso. Solitamente il diritto riguarda una volontà di vendita, nel quale caso il conduttore, a parità di condizioni, deve essere assolutamente preferito agli eventuali acquirenti esterni dell'abitazione. Possono inoltre sussistere dei casi in cui gli immobili debbano essere ristrutturati in modo molto importante, oppure essere demoliti e successivamente ricostruiti. In entrambi questi due casi, al termine dei lavori di ristrutturazione, il conduttore ha il diritto di essere preferito ad estranei per il nuovo contratto di locazione. Anche in questo caso, le trattative si devono basare su reciproche offerte, recapitate mediante raccomandate con avviso di ricevimento.