Sei stato chiarissimo ti ringrazio.Marcvsrvs ha scritto:le imprese costruttrici stipulano sempre dei mutui edilizi per auto-finanziarsi la costruzione ed evitare di impiegare capitali propri (che in genere l'impresa ha impiegato altrove: materiali, mezzi, personale, etc). Molto spesso questi mutui hanno tassi abbastanza vantaggiosi perché l'edilizia - nonostante tutto - è ancora considerato un settore - diciamo - meno a rischio di altri.
Ti parlo per esperienza diretta, perché sto seguendo un'amico che si è da poco imbarcato nell'impresa di acquistare una casa "sulla carta": la proposta di pagamento fatta inizialmente era di circa il 5% del costo complessivo alla stipula, più circa un altro 30% a stati d'avanzamento lavori (sostanzialmente due: uno al raggiungimento della copertura e un altro a fine lavori), e il restante 65% circa al rogito. Con questa prima proposta, a chi acquista sarebbe stato accollato parecchio del costo del mutuo edilizio (i cui interessi è giusto - spiegarti perché sarebbe lungo in questa sede - che vengano accollati a chi compra), che comunque non avrebbe inciso complessivamente per più dell'1% dell'intero importo di acquisto. Proprio per limitare il costo degli interessi del mutuo, ho suggerito di aumentare gli importi versati rispetto alla proposta iniziale (circa raddoppiati), così si sono dimezzati i costi degli interessi del mutuo (il mutuo edilizio non viene erogato all'impresa tutto insieme, ma anch'esso va a stati d'avanzamento lavori. Quindi gli interessi non vengono calcolati sull'intera durata dei lavori ma solo per i periodi da cui vengono stanziate le somme a quando vengono risaldate). Al momento del rogito si potrà decidere se accollarsi il mutuo per la rimanenza (negoziando la durata con la banca) oppure se saldare cash (magari facendo un mutuo con un altra banca, per esempio: ma, come ti ripeto, le condizioni dei mutui edilizi sono in genere molto vantaggiose). Nella proposta d'acquisto che ho avuto modo di valutare ovviamente erano compresi nel prezzo complessivo i costi della fideliussione (che è un obbligo di legge ed è a carico dell'impresa) e quelli dell'assicurazione (anch'essa obbligatoria per legge, per evitare l'eventuale insolvenza di un impresa che fallisce o che cambia denominazione, anch'esso a carico dell'impresa).
Penso che il 35% sia una buona base di partenza, ma qui hanno prospettato (magari poi valuteranno le singole situazioni) questo prospetto:
20k come caparra iniziale
50k alla fondazione
50k al primo solaio
30k ultimazione strutture
50k alla copertura
Risultato 200k fino al completamento e restante 80k circa al rogito.
Mi sembra altina come pretesa
