Cedolare secca sugli affitti immobili

Introdotta con il D.Lgs 23/2011, e recentemente modificata con il D.L. 47/2013, la cedolare secca sugli affitti immobili rappresenta un metodo alternativo per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni abitative. Tale regime impositivo nasce con il duplice scopo di agevolare i proprietari di immobili nell'adempimento degli obblighi inerenti l'affitto degli stessi, nonché di portare alla luce le c.d. locazioni fantasma, ovvero tutti quei contratti non pubblicizzati che basano gli accordi tra le parti sulla corresponsione di un canone d'affitto in nero. Il principio sul quale si basa questo sistema di tassazione è quello dell'imposta sostitutiva sul reddito prodotto dalle locazioni di edifici a uso abitativo; vale a dire che, chi opta per la cedolare secca sugli affitti immobili 2013, sarà tenuto al versamento di un'imposta che riunisce, e sostituisce, l'IRPEF, le addizionali comunali e regionali, nonché le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, la proroga e l'eventuale risoluzione anticipata del contratto d'affitto. Il versamento di detto tributo avviene con modello F24, entro i termini ordinari previsti per il pagamento delle imposte sui redditi.

Ora, vediamo di capire il meccanismo di applicazione delle predetta imposta sostitutiva, ovvero cos'è la cedolare secca sugli affitti immobili. La misura del tributo è pari al 21% o al 10%, a seconda che lo stesso venga applicato sui redditi derivanti da contratti di affitto a canone libero, ovvero da contratti di locazione abitativa a canone concordato. Quest'ultima fattispecie si verifica quando il canone di affitto è regolato da precisi accordi territoriali, stilati tra le associazioni degli inquilini e quelle dei locatori. La misura del 10% è stata recentemente modificata; per tutto l'anno 2013, infatti, l'aliquota da applicare era pari al 15%. La cedolare secca si applica su una base imponibile data dal 100% del canone previsto per la durata della locazione. L'ammontare del canone è quello indicato nel contratto. Dal canone non possono essere dedotte le quote del 5%, o del 30% per i contratti a canone concordato, applicabili solo nella tassazione ordinaria. Gli affitti che scontano la cedolare secca non andranno a formare il reddito imponibile ai fini dell'IRPEF e delle imposte accessorie.

L'opzione per la tassazione alternativa dei redditi di locazione non può essere esercitata da tutti. La legge prevede che l'ambito di applicazione della cedolare secca sugli affitti immobili inserisca solo le persone fisiche, titolari della proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobili destinati a locazioni abitative. Restano esclusi, pertanto, i locatori con personalità giuridica e quelli che agiscono in regime d'impresa, arte o professione. Sono altresì escluse le locazioni commerciali. L'uso abitativo dell'edificio locato, imposto dalla normativa in materia, deve risultare sia dalla categoria catastale di appartenenza dell'immobile, sia dalla sua reale destinazione. I fabbricati che rientrano nell'ambito della cedolare secca sugli affitti immobili sono quelli accatastati nel gruppo A, con esclusione degli A/10. Oltre all'immobile principale, possono essere assoggettate a tale regime anche le pertinenze allo stesso annesse, purché esista un vincolo pertinenziale e questo sia desumibile dal contratto. Anche le locazioni con durata inferiore a 30 gg. possono scontare l'imposta sostitutiva in esame.

La scelta di questo regime fiscale sostitutivo può essere fatta solo dal locatore, anche se si avvale della mediazione di un'agenzia, va effettuata alla stipula o in sede di proroga del contratto, ed è valida per tutta la durata della locazione. E', comunque, possibile revocare tale opzione, a patto che questo avvenga entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità in cui si sceglie il regime di tassazione ordinario. Condizione necessaria, per l'applicazione della cedolare secca sugli affitti immobili, è la rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione in base all'indice ISTAT. Tale rinuncia può avvenire già dal contratto, ovvero deve essere comunicata all'inquilino, con raccomandata, prima dell'esercizio dell'opzione per l'imposta sostitutiva.Vediamo come si esercita quest'opzione. Può avvenire in sede di stipula del contratto d'affitto, con il mod. RLI utile per la registrazione dello stesso, oppure può essere espressa nella dichiarazione annuale dei redditi.