I rincari del catasto

L’estate scorsa, a luglio, la commissione Finanza del senato ha dato il via libera al decreto attuativo che riformerà il Catasto, con particolare riferimento alla differenza tra le rendite catastali utilizzate dal Fisco ed il valore di mercato e conseguenti rincari non indifferenti perché alcune stime hanno calcolato un divario medio tra le città italiane del 68%. La riforma poi dovrà ridefinire anche le unità, le categorie ed i valori sempre nell’ottica di una maggiore corrispondenza ai valori di mercato. Le abitazioni più a rischio rincari in questo senso sarebbero quelle in categoria A3, che beneficiano di uno sconto fiscale improprio se valutato con il reale valore di mercato. Pertanto saranno quelle che risentiranno maggiormente della riforma. Secondo stime ufficiali in alcune città il divario tra rendita catastale e valore di mercato è molto elevato, a Pistoia ad esempio il divario sarebbe intorno al 300%, a Cuneo del 366%!

Con la normativa attuale le rendite catastali sono molto lontane dal rappresentare i canoni effettivamente percepiti al netto delle tasse e delle spese, come in realtà dovrebbe essere. Il procedimento iniziale di calcolo, troppo semplicistico aveva portato a stabilire rendite che sono state aumentate nel corso di differenti governi, fino al 60% in più durante il governo Monti. Senza dimenticare i numerosi immobili situati in centro città e classificati come popolari oppure abitazioni non di lusso classificate come tali. La necessità di una riforma è indubbia tuttavia la vera sfida sarà fare una riforma equa. Da alcune simulazioni che sono state fatte su possibili rivalutazioni delle rendite è emerso che a Milano per una abitazione per la quale oggi si paga circa mille euro si potrà arrivare a pagare 5 mila euro, a Roma addirittura 7 mila euro. Tutto l’iter dell’entrata in vigore della normativa è lungo tuttavia si prevede che le nuove tariffe saranno in vigore a partire dal prossimo anno.

Come previsto la notizia della riforma ha scatenato polemiche e proteste da parte soprattutto delle associazioni nell’ambito del mercato immobiliare che denunciano il rischio di aumenti sino al mille per cento e l’impossibilità del proprietario dell’immobile di contestare i criteri che hanno portato alla definizione del prezzo di mercato da parte del Fisco. Confedilizia ha evidenziato che la base di calcolo sarebbe il valore medio degli ultimi tre anni, ma non viene tenuta in considerazione la crisi che ha colpito il mercato immobiliare con conseguente contrazione dei prezzi. Il primo riscontro degli aumenti si verificherebbe con l’IMU, che è la principale imposta collegata al valore catastale degli immobili, la quale andrebbe ad incidere ulteriormente sui redditi dei cittadini già provati da una crisi che non accenna a finire.

Analizzando la riforma proposta più nel dettaglio, si intravedono anche alcune note positive tra i vari rischi rincari, innovative per il nostro sistema fiscale. Prima tra tutte la pubblicazione degli algoritmi utilizzati per il calcolo delle nuove rendite catastali. Si tratta di due diversi algoritmi che genereranno due valori per ogni singolo immobile, una rendita ed un valore patrimoniale. Il secondo dato importante è che alle Commissioni censuarie locali e nazionali parteciperanno anche i rappresentanti di proprietari ed agenzie immobiliari, con una più equilibrata composizione tra i membri. Ma le novità non finiscono qui: per la prima volta dovranno essere individuate forme di tutela anticipata del contribuente e dovranno essere definiti e resi individuabili per ogni tributo i livelli di governo che ne beneficeranno.