Leasing immobiliare, la casa si compra a rate

Comprare la prima casa in leasing, proprio come un’automobile? Adesso si può. La commissione Bilancio della Camera ha approvato ha approvato un emendamento alla legge di Stabilità 2016 che definisce le regole per l’avvio del leasing immobiliare abitativo, già esistente in Italia ma finora riservato soltanto alle aziende. In pratica la società di leasing, che può essere una banca oppure una finanziaria autorizzata dalla Banca d’Italia, acquista l’immobile e l’utilizzatore paga un “canone periodico”; una volta versate tutte le quote, può riscattare la casa. Si chiama per l’esattezza “locazione finanziaria” e funziona, appunto, come quella conosciuta per auto e macchinari. L’intermediario raccoglie le indicazioni del soggetto interessato a entrare in possesso dell’abitazione e sottoscrive la relativa obbligazione; il leasing immobiliare può essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato, sia nel caso in cui debba invece essere costruito ex novo. La contro-obbligazione del soggetto, che acquista così il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d’acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Poi il soggetto stesso deciderà se pagare anche il corrispettivo per diventare proprietario a tutti gli effetti: la cifra finale si calcola sottraendo dall’importo complessivo i canoni pagati. Se invece il soggetto cambia idea, può lasciare l'appartamento senza penalizzazioni. E’ possibile anche inserire una clausola che preveda la facoltà di lasciare l'immobile in anticipo, ad esempio se cambiano le esigenze familiari o ci si deve trasferire per motivi di lavoro, trovando un altro “inquilino” che possa subentrare fino al termine del contratto.

Meglio il leasing immobiliare oppure il mutuo? Sono in molti a porsi tale interrogativo. Indubbiamente il leasing immobiliare presenta diverse vantaggi: nessuna spesa di istruttoria, nessuna iscrizione di ipoteche (poiché non viene concesso un vero e proprio finanziamento), nessun notaio per il possibile futuro acquirente. La presenza del notaio, infatti, diventa necessaria soltanto nel caso in cui si decida di riscattare l’immobile. E non finisce qua. In teoria, infatti, il leasing immobiliare può anche rappresentare una forma di finanziamento pari al 100% della somma occorrente per l’acquisto della casa: una percentuale impossibile da raggiungere con un mutuo, anche se nel momento della sottoscrizione del contratto c’è l’ipotesi che venga richiesta una rata iniziale compresa fra il 10 e il 30% del valore dell’immobile. Un altro vantaggio riguarda gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro all’anno: per loro i canoni del leasing sono deducibili nella misura del 19% fino a un importo di 8mila euro all’anno e il riscatto finale può invece essere dedotto fino a un importo di 20mila euro all’anno.

Nel caso in cui la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4% anziché al 10%. L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing: questo è un altro vantaggio. Doveroso, tuttavia, mostrare l’altra faccia della medaglia. Il leasing immobiliare, nella maggior parte dei casi, è più breve dei mutui in quanto una durata troppo lunga sfocerebbe in un canone eccessivamente alto in proporzione e di conseguenza non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni; ciò significa che i pagamenti mensili (oppure bimestrali o trimestrali) sono più elevati rispetto a quelli di un mutuo. Facciamo però presente, di contro, che se ci sono difficoltà nel pagare i canoni mensili a causa della perdita del lavoro, si ha il diritto a ottenere la sospensione per 12 mesi al massimo e con proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo. In caso di morosità non giustificata, invece, la banca o la società che ha messo a disposizione l'immobile può chiedere lo sfratto immediato.

Per gli under 35 la convenienza del leasing immobiliare non può essere messa in dubbio. Superati i 35 anni di età, invece, i vantaggi cominciano a diminuire: rispetto al mutuo si spendono soltanto 630 euro in meno a tasso fisso, che arrivano a poco più di seimila con il finanziamento indicizzato. In questo caso dunque il leasing non appare più così conveniente in quanto il fatto di non essere proprietari della casa rende il finanziamento più rischioso. Se si possono pagare sempre tutte le rate senza alcun problema, è un conto; nell’eventualità che durante gli anni emerga qualche difficoltà, invece, di certo il mutuo garantisce una maggiore protezione. Tramite il finanziamento ipotecario è infatti possibile chiedere una moratoria fino a 18 mesi per disoccupazione e malattia, mentre con il leasing la durata è di 12 mesi e scatta solo in caso di perdita di lavoro non per giusta causa. Inoltre con il leasing la banca proprietaria, quando si verifichi l’inadempienza del locatario, può far avviare la procedura di sfratto con tempi molto più rapidi rispetto alla vendita forzosa dell’immobile prevista per il mutuo.