Lo sfratto per finita locazione

Escludendo altre tipologie di contratto di affitto, quelli tipici sono: a canone libero (4 anni + 4 anni) e a canone concordato (3 anni + 2 anni). Se alla scadenza del termine contrattuale, il proprietario non manifesta l'intenzione di rinnovare ulteriormente il contratto, deve inviare una lettera all’inquilino avente come oggetto la dicitura: preavviso di sfratto per finita locazione. La comunicazione va sollecitata con raccomandata con ricevuta di ritorno a dir poco sei mesi prima della scadenza del contratto. Se il proprietario, pur intenzionato a tornare in possesso della sua proprietà, si dimentica di eseguire questo passaggio, al termine del contratto non ha nulla a pretendere dall’inquilino per qualsiasi titolo, che se vorrà, potrà continuare ad occupare l’immobile con un contratto rinnovato tacitamente dalle parti, alle stesse condizioni del precedente.

Se l’inquilino occupa l’abitazione, con il contratto di affitto scaduto, il locatore può intimargli lo sfratto per finita locazione e con l'assistenza di un avvocato richiedere al Giudice di emettere un provvedimento esecutivo nei suoi confronti. Il Giudice nel provvedimento esecutivo indica la data di consegna dell’abitazione che non deve protrarsi oltre i sei mesi. Se nella famiglia del conduttore vivono disabili, anziani di età superiore ai 65 anni, malati, disoccupati e altro, il Giudice può concedere un rinvio. L’inquilino però deve presentare diversi documenti, così da permettere al Giudice di valutare la situazione e concedere la proroga che non può superare i 18 mesi. Se alla scadenza l’inquilino si rifiuta di uscire, il proprietario può richiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e della forza pubblica.

Nello sfratto per finita locazione, l’inquilino può chiedere al Giudice di prorogare la scadenza: richiesta non fattibile nel caso di una procedura per morosità di canoni non pagati. Naturalmente l’inquilino se non riconsegna l’immobile è tenuto, per tutto il tempo che continua ad occuparlo, a pagare i canoni d’affitto con una maggiorazione del 20%. Qualora non adempisse ai pagamenti, il locatore può procedere con la richiesta. In questo caso i tempi esecutivi per ritornare in possesso della propria abitazione sono più brevi. Quando il Giudice convalida la richiesta, l'Ufficiale Giudiziario procede con tre accessi nei quali l'inquilino viene intimato ad uscire. Se si rifiuta di riconsegnare l'abitazione, l'Ufficiale Giudiziario fa richiesta di assistenza della forza pubblica.

Per poter procedere con lo sfratto il proprietario dell’immobile è obbligato a rivolgersi ad un avvocato, il quale redige il modulo da consegnare al Tribunale Civile del comune dove è ubicato l’immobile per chiedere l’intimazione di licenza per finita locazione e la contestuale presenza del conduttore per la convalida. Nel documento il locatore cita il conduttore a comparire in Tribunale il giorno dell’udienza fissata dal Giudice, per convalidare la licenza per finita locazione. L'inquilino può presentarsi e chiedere una proroga, oppure non opporsi all'ordinanza, inoltre può anche non presentarsi, in quest'ultimo caso lo sfratto sarà lo stesso convalidato. Alla richiesta l’avvocato dovrà allegare copia del contratto di affitto, copia della lettera di disdetta del contratto con raccomandata A/R della stessa.