Manutenzione ordinaria, gli interventi, le modalità

Manutenzione ordinaria e straordinaria: sono in molti a confondere queste due tipologie di interventi edilizi riguardanti l’ambito condominiale. Cerchiamo dunque di fare chiarezza. I lavori di manutenzione ordinaria sono quelli necessari per la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture di un edificio e quelli necessari per integrare o mantenere in efficienza gli impianti esistenti. Qualche esempio? Per quanto riguarda le opere interne, la tinteggiatura, la pittura, il rifacimento degli intonaci; la riparazione di pavimenti, rivestimenti, controsoffitti, apparecchi sanitari, impianti tecnici e tecnologici, infissi; l’ammodernamento di impianti tecnici che non implichino costruzione, la modifica o la destinazione ex novo di locali per servizi igienici o tecnologici. Per quanto riguarda le opere esterne, la pulitura, la tinteggiatura, il rifacimento totale o parziale di intonaci; la pulitura, la riparazione, la sostituzione o la tinteggiatura di infissi e rivestimenti esterni e pavimentazioni; le impermeabilizzazioni e le coibentazioni; interventi di vario tipo su canne fumarie e comignoli, cornicioni e cornici, zoccolature, bancali, gradini, ringhiere, inferriate. Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, sono tutti quelli necessari per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, a patto che non si alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Esempi: consolidamento o sostituzione di strutture portanti, chiusure, pareti esterne; realizzazione o eliminazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici; opere di sostegno e di consolidamento delle coperture; demolizione e sostituzione di solai; opere di deumidificazione e consolidamento nel sottosuolo; modifica dei materiali e dei colori di facciata degli edifici; rifacimento di scale e rampe.

L'articolo 33 della L.R. 12/2005 stabilisce che, nel rispetto delle normative di settore, i lavori di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo. In altre parole, non occorre presentare alcuna comunicazione al Comune tranne nel caso nel caso di interventi sulla facciata, per i quali occorre verificare la presenza di vincoli o di Piano del Colore. L’esecuzione delle opere avviene sotto la responsabilità del proprietario o dell’avente titolo, sia per quanto riguarda la classificazione delle opere stesse come di manutenzione ordinaria, sia per quanto concerne il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio nonché delle disposizioni che disciplinano la materia sotto profili specifici come quelli igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza. In ogni caso è buona norma comunicare ugualmente all’amministrazione comunale la data di inizio dei lavori e la data entro cui, presumibilmente, essi verranno conclusi. La comunicazione (che, lo ripetiamo, non è obbligatoria) può essere redatta in carta semplice o tramite apposito modulo messo a disposizione dal Comune stesso e spesso reperibile sul relativo sito ufficiale.

Per gli interventi di manutenzione ordinaria, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa, è possibile usufruire dell’Iva agevolata al 10%. Tale aliquota si applica alla prestazione di servizi, cioè agli interventi eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa. Nel caso in cui la ditta rilasci al committente una fattura con l’Iva al 22% anziché al 10%, quest’ultimo può richiedere il rimborso; l’impresa deve, a quel punto, procedere con un bonifico. Se invece i materiali per i lavori di manutenzione ordinaria vengono comprati direttamente dal privato, l’Iva è calcolata secondo il regime ordinario. Ciò significa anche che se si decide di operare in modo autonomo, ovvero ricorrendo al fai da te, non si può usufruire dell’Iva agevolata. Ancora, l'eventuale ingaggio di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra) rientra non prevede alcuno “sconto”.

Come dicevamo, la manutenzione ordinaria può riguardare sia una singola casa che tutto l’edificio; la caratteristica principale di questi lavori è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici. Sostanzialmente si tratta, dunque, di opere finalizzate alla riparazione dell’esistente. Oltre agli esempi già citati, rientrano nella manutenzione ordinaria la pulitura delle facciate; la riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine dei negozi; l’applicazione di tende e zanzariere; il rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi; piccole opere murarie come la creazione di nicchie o di muretti all’interno della stessa unità immobiliare; spostamento o realizzazione di arredi fissi alla condizione di cui sopra. Si aggiungono anche le opere di realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto, di modesta entità, per il miglioramento di impianti esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio.