Contratti di locazione

Il contratto di locazione rappresenta un accordo tra due parti, il proprietario dell'immobile e l'affittuario, che stabilisce in cambio di quale somma di denaro, il canone d'affitto, l'inquilino potrà usufruire per un determinato periodo di tempo dell'immobile del legittimo proprietario. Perché esso abbia validità sono necessarie alcune componenti fondamentali, date dai nomi di locatore e affittuario, esatta determinazione del bene immobile con relativi dati catastali, prezzo del canone mensile e annuale, le modalità che stabiliscono l'aggiornamento Istat del canone, l'importo della caparra, la durata del contratto e la data a partire dalla quale inizia la locazione. All'interno dell'atto possono essere presenti altre clausole concordate tra proprietario e locatario e, nonostante i formulari base disponibili anche in rete, non vi è un modello unico dal punto di vista redazionale. Esso va firmato in esteso sull'ultima pagina e siglato da entrambe le parti su ogni pagina e deve indicare ora anche la classe energetica dell'immobile in affitto. Il più comune tipo è a canone libero: l'importo viene pattuito tra le parti ed è soggetto a registrazione all'Agenzia delle Entrate, passaggio fondamentale perché il contratto sia valido a tutti gli effetti. La registrazione avviene tramite il modello 69, due copie del contratto di locazione, marche da bollo e il modello F23 per il pagamento dell'imposta di registro.

La durata dei contratti di locazione può non superare i 18 mesi dando luogo a un contratto transitorio che non si rinnova automaticamente, anche se il contratto più utilizzato per le abitazioni è quello quadriennale, con la formula 4+4 che prevede che al termine dei primi 4 anni, in assenza di comunicazioni da parte di locatore o proprietario, il contratto si rinnovi automaticamente. Il contratto di locazione prevede un periodo minimo di preavviso per la disdetta da parte del locatore che non può essere inferiore ai 3 mesi e normalmente avviene tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

L'aggiornamento Istat ha carattere annuale e rappresenta un aumento del canone proporzionato all'indice FOI. Le due parti si accordano sulla percentuale dell'indice FOI, del 75 o del 100%, da applicare all'aggiornamento del canone. Vi sono molti casi in cui il proprietario, soddisfatto del rapporto con l'affittuario, non chiede l'aumento Istat riservandosi il diritto di chiedere un aumento al termine del primo quadriennio, in ogni caso prima dello scadere dei contratti di locazione per permettere al locatario di riflettere sulla convenienza del canone. La caparra non può superare un importo totale di 3 mensilità e va versata al momento della firma del contratto per essere poi restituita al momento della consegna della casa da parte dell'affittuario. Quando tra locatario e proprietario vi è un rapporto di fiducia di lunga data l'affittuario si limita a non pagare gli ultimi mesi d'affitto recuperando così le quote di caparra versata.

Normalmente per gli appartamenti ammobiliati si procede con un contratto di locazione annuale, il quale però può rivelarsi meno conveniente per l'affittuario perché il proprietario può chiedere un aumento ad ogni scadenza annuale e vi sono difficoltà inerenti alle utenze e alla richiesta di residenza. In genere il proprietario chiede 2 mensilità di caparra e, in caso di appartamento ammobiliato, al momento dell'inventario è consigliabile provare tutti gli elettrodomestici presenti in casa, verificare rubinetteria, tinteggiatura dei muri e il corretto funzionamento della caldaia e infine fare delle foto, utili in caso di discussioni al momento di lasciare l'abitazione. Se un'agenzia immobiliare ha fatto da tramite tra locatario e proprietario e si è occupata della redazione del contratto di locazione ha diritto ad una provvigione che si attesta intorno al 10% del canone annuale, a carico di entrambe le parti. Appena l'affittuario entra in casa dopo aver firmato il contratto di locazione deve fare le volture delle utenze. Se il proprietario, prima di accettare un eventuale inquilino e redigere un contratto di locazione, frequentemente cerca informazioni sull'affittuario verificandone la solvibilità ed eventuali rapporti con precedenti proprietari, l'inquilino può a sua volta informarsi in anticipo sulle sue abitudini relative alla restituzione della caparra. La data entro la quale pagare il canone mensile è stabilita dal contratto e proprietario e inquilino hanno l'obbligo di contribuire in maniera eguale al pagamento delle spese di registrazione del contratto, costituite dal 2% del canone annuale e da versare ogni 12 mesi.