Preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita è una scrittura privata fra due o più soggetti. Da una parte vi è il venditore, proprietario di un immobile, che lo pone in vendita. Dall'altra parte c'è l'acquirente: uno o più soggetti interessati, che propongono di acquistare a determinate condizioni, il bene posto in vendita. Per avere validità e costituire impegno degli acquirenti, al preliminare deve essere allegato un assegno per una somma proporzionata al prezzo finale. Oltre ai dati anagrafici delle parti, il preliminare deve contenere l'esatta ubicazione dell'immobile e la sua descrizione, il prezzo finale e le modalità di pagamento e la data entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto. Come già detto si tratta di una scrittura privata, per cui non necessita intervento del notaio, anche se frequentemente sono le agenzie immobiliari a svolgere questo compito.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare diventa efficace nel momento in cui il venditore accetta l'assegno allegato alla proposta a titolo di caparra. Da quel momento le parti sono obbligate a rispettare i termini e le condizioni riportate nel preliminare. In caso di ripensamento di uno dei due la penale prevista per il compratore prevede la perdita della caparra, mentre se a ripensarci è il proprietario dovrà versare all'altra parte il doppio di quanto incassato a titolo di caparra. In caso di compravendita immobiliare si parla solitamente di caparra confirmatoria e non di acconto per manifestare l'intenzione ad acquistare l'immobile. La distinzione fra le due modalità è molto importante. Sono entrambe considerate in conto del prezzo finale, ma l'acconto dovrà essere sempre restituito in caso di ripensamento di una delle parti. Sarà poi un giudice a stabilire se vi sono stati danni economici e stabilire un risarcimento. Per la parte danneggiata esiste quindi l'obbligo di provare il danno subito per ottenerne il rimborso, contrariamente a quanto avviene con la caparra confirmatoria.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, presso l'Agenzia delle Entrate. Per la registrazione occorrono tre copie, ciascuna delle quali deve riportare una marca da bollo da €. 14,62 ogni quattro fogli. Una copia rimane all'Agenzia delle Entrate, una è per l'acquirente e una per il venditore. Inoltre occorre una marca da bollo da €. 1,00 per ogni allegato in formato A4 e da €. 1,50 per ogni foglio A3. L'imposta fissa ammonta a €. 168,00. Se è stata versata una caparra confirmatoria si dovrà versare lo 0,50% dell'importo, mentre in caso di caparra la percentuale sale al 3%. Le marche da bollo possono essere acquistate presso una rivendita tabacchi, mentre gli altri importi devono essere versati tramite la banca o la posta con il modello F23.

Come già detto il contratto preliminare di compravendita immobiliare impegna entrambe le parti a fare le opportune operazioni per il trasferimento dell'immobile. Con la proposta la parte acquirente potrà iniziare a richiedere presso la propria banca un mutuo ipotecario se intende utilizzare questa modalità per il pagamento dell'immobile, oppure richiedere preventivi ad alcuni notai per la stipula dell'atto. La parte venditrice invece, nel caso in cui alla vendita intenda far seguire un nuovo acquisto (si pensi a colui che vende la propria abitazione per comprarne una più adatta alle proprie esigenze), potrà prendere impegni economici per la nuova abitazione di suo interesse con le stesse modalità e tempi previsti nel contratto preliminare di compravendita immobiliare già stipulato. Potrà inoltre versare la caparra ricevuta garantendosi, in caso di ripensamento del primo acquirente, di non subire alcun danno economico. In questo modo infatti la somma che lui perderà sarà interamente coperta dalla caparra ricevuta.