Come evitare lo sfratto per morosità

Affittare un immobile è indubbiamente una scelta importante per un proprietario, sia che si tratti di un investimento immobiliare vero e proprio, sia che si tratti di una seconda casa che si desidera mettere a reddito (per esempio un immobile ereditato dai genitori o un’abitazione utilizzata in passato come casa vacanze). L’affitto è sicuramente un’opzione dalla quale derivano vantaggi economici, tuttavia non mancano criticità che è opportuno non sottovalutare. Per esempio, uno studio recente, di cui hanno dato conto diverse testate online, evidenzia che circa la metà degli inquilini lascia l’immobile senza aver pagato l’affitto e che la percentuale di chi paga in canone in ritardo è del 62%. Questi dati evidenziano che la selezione dell’inquilino è un passaggio che non può essere sottovalutato ed è quindi fondamentale, per un proprietario, sapere come tutelarsi. Considerata l’importanza dell’argomento, saranno illustrati di seguito i principali criteri di valutazione e i passaggi più importanti da seguire prima di finalizzare un contratto d’affitto. Una breve analisi, infine, sarà dedicata a quelle soluzioni innovative che possono garantire ai proprietari la massima sicurezza ed evitare lo sfratto per morosità, una procedura complessa, stressante e molto costosa.

Una selezione attenta dell’inquilino è un processo di grande importanza per il locatore. Un inquilino moroso o comunque poco rispettoso delle regole può infatti compromettere la redditività della locazione e portare a spiacevoli discussioni. Per queste ragioni, la selezione dell’inquilino non può essere affrontata in modo approssimativo, bensì tramite criteri oggettivi, valutando con attenzione le garanzie economiche e la documentazione fornita. Premesso che in qualsiasi attività economica, compresa la locazione di immobili, il rischio zero non esiste, l’obiettivo è quello di ridurre, nei limiti del possibile, i rischi di insolvenza e assicurarsi che la locazione proceda nel modo più tranquillo possibile. Ovviamente, prima ancora di pubblicare un annuncio di locazione, il proprietario deve avere ben chiaro in mente il suo “inquilino ideale”. Per esempio, chi possiede un appartamento in centro città potrebbe rivolgersi a professionisti oppure a studenti la cui famiglia offra solide garanzie economiche; per un immobile che invece si trova in una zona periferica, si potrebbe pensare a una famiglia oppure a una coppia con redditi stabili. Definire il profilo dell’inquilino tipo permette una selezione più mirata dei candidati, evitando inutili perdite di tempo.

Per farsi un quadro preciso dell’affidabilità dell’inquilino risultano di grande aiuto la raccolta e l’analisi della documentazione personale e reddituale. Di seguito un breve elenco dei documenti più importanti da richiedere (che non sono poi così diversi da quelli che le banche chiedono nel caso di prestiti personali):

• documento di identità (carta d’identità o passaporto) e tessera sanitaria (che riporta il codice fiscale);
• copie delle ultime due buste paga e dell’ultima Certificazione Unica (CU), nel caso in cui l’aspirante inquilino sia un lavoratore dipendente;
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi, qualora il richiedente sia un lavoratore autonomo; • copia di una busta paga dei genitori, nel caso in cui il futuro inquilino sia uno studente;
• copia del contratto di lavoro (che nella migliore delle ipotesi dovrebbe essere a tempo indeterminato);
• referenze di un eventuale precedente locatore;
• verifica della presenza di eventuali segnalazioni negative nelle banche dati dei soggetti protestati

Questa documentazione ha sia lo scopo di accertare l’identità del richiedente e la regolarità della permanenza sul territorio italiano, sia di verificare la capacità di sostenere il canone di locazione.
 Uno dei criteri più utilizzati per verificare la sostenibilità dell’affitto, è che il canone di locazione non sia superiore al 30-35% del reddito mensile netto dell’inquilino. Per scendere più sul pratico: se il reddito netto mensile di un nucleo familiare è di circa 2.700 euro, un canone mensile compreso tra gli 800 e i 950 euro è generalmente considerato sostenibile. Se si sale oltre i 1.000 euro, aumenta il rischio che l’inquilino possa trovare, nel lungo termine, qualche difficoltà a sostenere pagamenti regolari. Ovviamente, al di là dei criteri oggettivi, che rimangono fondamentali, risulta molto utile anche l’incontro di persona con il potenziale inquilino. Un colloquio diretto, infatti, oltre a essere importante per chiarire alcuni aspetti pratici (per esempio la modalità di pagamento, le regole condominiali o eventuali vincoli d’uso), serve anche a farsi un’idea più ampia della persona con cui si instaurerà un rapporto che potrebbe durare molti anni.

Oltre alla valutazione della documentazione reddituale, si può considerare la possibilità di richiedere alcune garanzie accessorie, come un deposito cauzionale (per coprire eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti), una fideiussione bancaria (che assicura al locatore il pagamento del canone anche in caso di inadempienza) o garanti/fideiussori personali (per esempio i genitori nel caso di un immobile affittato a uno studente). Per quanto riguarda il deposito cauzionale, alcuni proprietari richiedono al locatario di mettere una firma sulle foto dei mobili presenti nella casa, per evitare future discussioni nel caso di eventuali danni.

Trovare un inquilino affidabile può essere un compito non semplice, che richiede tempo e moltissima attenzione. Nonostante ciò, il rischio di insolvenza non può essere escluso del tutto. Esistono però servizi che garantiscono ai proprietari di immobili la sicurezza di ricevere il canone di affitto puntualmente, ogni mese, indipendentemente dal comportamento dell’inquilino. È il caso di SoloAffittiPAY, una rete nazionale di agenzie immobiliari specializzate nel settore delle locazioni. Si tratta, in sostanza, di una piattaforma digitale che seleziona inquilini affidabili e garantisce sicurezza, puntualità nei pagamenti (il 15 di ogni mese) e assoluta serenità nella gestione degli affitti. Come dichiarato sul proprio sito web, la sua mission è quella di “garantire il reddito da locazione, rendendo il processo di affitto digitale, sicuro e rilassante per proprietari e inquilini”. È quindi una soluzione che evita lo sfratto per morosità, uno scenario particolarmente stressante per coloro che affittano un immobile: si devono infatti affrontare ritardi nei pagamenti, ingenti spese per l’assistenza legale e, come se non bastasse, tempi lunghi per rientrare in possesso della casa affittata. Con una soluzione come SoloAffittiPAY, il proprietario ha la certezza di un flusso di pagamenti regolare e di un supporto costante, senza doversi preoccupare di ritardi, inadempienze o solleciti.