Acquisto casa: le mosse giuste per non sbagliare

Acquistare una casa: cosa fare

Comprare casa: una scelta importante per tutta la famiglia, dal punto di vista sia economico sia emozionale.

Quindi, prima di tutto, bisogna cercare l’immobile che risponde in pieno alle proprie esigenze, la zona, la situazione del trasporto pubblico e la possibilità di parcheggiare, la metratura, la presenza o meno di terrazzi e giardini. Informazioni rilevanti soprattutto se ci sono bambini: vicinanza di scuole, parchi o comunque aree verdi.

La ricerca può avvenire privatamente, anche appoggiandosi ai diversi siti web che aiutano allo scopo, oppure affidarsi a un’agenzia immobiliare.

Una volta individuato il luogo, il paese, il quartiere, si passa alla visita, una fase che potrebbe anche essere lunga, ma non bisogna mai demotivarsi, magari scegliendo un’abitazione “per sfinimento” e non perché si è davvero convinti. E ciò non va bene, poiché la casa non si compra tutti i giorni, il suo acquisto va valutato con attenzione.

Nel momento in cui si ci si avvicina all’immobile dei nostri desideri, serve valutare alcuni elementi immediati (utile fotografarli per poi rivederli con calma): * il suo stato esterno, per esempio, verificando le condizioni complessive, facciata, finestre, gronde, tetto. Questo è importante, intanto perché è il primo biglietto da visita della potenziale casa, poi se il suo status è tale da prevedere in tempi brevi interventi di ristrutturazione, ciò pesa sicuramente sulla contrattazione del prezzo; * la condizione interna dell’appartamento, pareti, soffitti, pavimenti: occhio alla presenza di muffe, umidità, irregolarità che possono essere legate a futuri (grossi) lavori. Attenzione anche a come è la qualità degli infissi; * controllare la conformità alle norme di sicurezza previste per legge degli impianti, come quello idrosanitario, del gas, elettrico. Sono informazioni utilissime, ma ricordando che la loro conformità deve essere tale non al momento della compravendita ma fa riferimento al periodo di realizzazione della casa. In genere tutto questo ha un’apposita certificazione (come il salvavita per l’impianto elettrico di abitazioni costruite prima del 13 marzo 1990) che se dovesse mancare può essere sostituita da una dichiarazione apposita.

Ulteriori fondamentali informazioni sono quelle relativa ai controlli presso gli organi competenti, il Catasto e l’Agenzia delle Entrate, per accertare la regolarità e la proprietà dell’immobile, se ci sono ipoteche o pendenze di qualsiasi tipo, sia nel caso si tratti di un privato sia di una società, per capire se l’acquisto è del tutto legittimo.

Acquistare una casa: cosa fare


Acquisto casa: come funziona

Acquisto casa: come funziona Nel momento in cui si trova la casa che va bene per i propri interessi, si sottoscrive una proposta di acquisto, cercando che qualcun altro faccia “prima” di noi e ce la soffi sotto il naso. Il documento è una conferma da parte dell’acquirente verso il venditore dell’interesse che viene accompagnato anche da una caparra, dunque un impegno soprattutto per chi vuole comprare, mentre il venditore può valutare anche altre offerte.

Se però entrambe le parti sono d’accordo, si passa al contratto preliminare di compravendita: è quello che comunemente si chiama compromesso e impegna a stipulare il rogito, che definisce l’affare per legge.

Nel documento ci sono tutti i dati utili, il prezzo finale, la modalità di pagamento, la presenza di caparra, le informazioni catastali sull’immobile e sulla proprietà, assenza di ipoteche e così via. Va registrato entro 20 giorni e fatto trascrivere da un notaio nei Registri Immobiliari. In pratica tale trascrizione è una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, non più un semplice interesse reciproco tra chi compra e chi vende. Legalmente da questo momento in poi il venditore non può vendere ad altri, poiché la casa è oramai “riservata” all’acquirente.

Registrando il contratto preliminare si pagano alcune imposte allo Stato. Chi compra deve versare l'imposta di registro fissa di 200 euro (a prescindere dal valore della casa e dal prezzo della compravendita) e l'imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate e ogni 10 righe del documento, ma si arriva a 155 euro se il compromesso è fatto con atto notarile. A questo va aggiunta l'imposta di registro proporzionale che varia a seconda che si acquisti da un privato o da un costruttore. * Nel primo caso l'imposta di registro proporzionale è dello 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. E tutto viene detratto dalla cifra dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. * Nel secondo caso, cioè si compra dal costruttore, soggetto con partita Iva, dipende da diverse situazioni. Se è previsto il versamento di una somma a titolo di acconto, dunque un'anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell'Iva e l'imposta di registro è dovuta in misura fissa cioè 200 euro. Se c’è la caparra confirmatoria va pagata l'imposta di registro proporzionale allo 0,50%.

Con l’atto finale di compravendita o rogito, il contratto definitivo, le tasse da pagare sono pure legate al tipo di acquisto. * Se si compra da un costruttore, in genere la cessione è esente da Iva. Va pagata l'imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro, l'imposta catastale fissa di 50 euro. * Se il

venditore è un privato, l'acquirente paga l'imposta di registro proporzionale del 9%, l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l'imposta catastale fissa di 50 euro.

Tutte queste imposte sono versate al momento della registrazione dell'atto dal notaio, la cui attività è fondamentale in tutto il percorso che porta all’acquisto della casa e che è in grado pure di individuare le differenze dei costi di anno in anno.

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Come acquistare casa tramite agenzia

Come acquistare casa tramite agenzia Affidandosi a un'agenzia immobiliare, verificare sempre che sia regolarmente iscritta al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio e che i suoi agenti abbiano il relativo patentino. Del resto, decidere di mettersi nelle mani di un’agenzia immobiliare, significa avere a che fare con professionisti che sanno muoversi e riescono a negoziare meglio, trattando con il venditore per arrivare a prezzi più vantaggiosi. Meglio anche controllarne due-tre per capire se fanno al caso nostro e se l’agente ci può davvero aiutare.

In ogni caso, con il mandato l’agenzia inizia la ricerca della casa, in base ai criteri segnalati.

In tutte le fasi del processo, per il suo intervento all’agenzia va una provvigione maturata sia da parte di chi compra sia da parte di chi vende. In tal senso non esistono percentuali obbligate, ci si può sempre rivolgere alla Camera di Commercio del proprio comune per capire le consuetudini. Di solito si tratta di una cifra che può essere attorno al 3% più Iva del valore di compravendita (ma dipende dalle città, può essere superiore al 5%): è comunque oggetto di trattative tra le parti.

Si evita di elargire la provvigione se l’agenzia non ha dato tutte le corrette indicazioni per valutare la casa o quindi la compravendita fallisce proprio per le sue inadempienze.

Da ricordare: se l’agente firma il compromesso per conto del venditore, ciò deve essere documentato da un mandato esplicito di cui è buona norma richiedere copia controfirmata in originale.

La provvigione per le intermediazioni immobiliari per l’acquisto di una casa adibita ad abitazione principale può essere detraibile nella dichiarazione dei redditi.

Quando va pagata? Ad affare concluso quando, lo stabilisce la Cassazione, “per effetto dell’opera del mediatore, si sia costituito tra le parti un vincolo giuridico, come è il contratto preliminare”.


Agevolazioni per acquisto prima casa

Agevolazioni per acquisto prima casa Quando ad essere acquistata è la prima casa, il Governo ha messo a punto alcune agevolazioni per avere aliquote agevolate dell’imposta di registro o dell’Iva a seconda se si acquisti da un privato o da un’impresa costruttrice. Ciò è possibile anche se, al momento dell’atto, si sia proprietari di un’altra abitazione per la quale si sia già avuta la stessa agevolazione, a patto che sia ceduta entro un anno dal nuovo acquisto, altrimenti il beneficio va perso.

Da ricordare che l’agevolazione non è ammessa per case che rientrano nelle categorie catastali A/1, cioè abitazioni di tipo signorile, A/8 cioè ville, A/9, cioè castelli o palazzi di prestigio storico-artistico-culturale.

Tra i requisiti per accedere allo sconto: * bisogna risiedere nel comune dove si trova l’immobile; * svolgere la propria attività lavorativa nello stesso comune; * impegnarsi a trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi dall’acquisto.

Esiste poi il Fondo di garanzia prima casa attraverso il quale lo Stato offre garanzie per ottenere mutui ipotecari per l’acquisto, fino a 250mila euro. È indirizzato ad alcuni soggetti come: * giovani coppie con almeno uno dei due componenti di età non superiore ai 35 anni; * nuclei familiari con un solo genitore e figli minori; *giovani sotto i 35 anni con contratto di lavoro atipico.


Acquisto casa in leasing

Acquisto casa in leasing Il leasing immobiliare, anche detto locazione finanziaria, è uno strumento che prevede agevolazioni fiscali e garanzie civilistiche finalizzate a comprare la prima casa. Ma di che si tratta? Di incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale attraverso appunto il leasing, cioè il pagamento di un affitto fino al momento del riscatto.

A chi interessato? A coloro che, privi di una propria casa, abbiano reddito complessivo annuo non superiore a 55mila euro.

Le agevolazioni sono diverse in base all’età: * sotto i 35 anni sono detraibili al 19% i canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui); pari detraibilità rispetto al prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro); * per chi ha 35 anni o li supera, la detraibilità è pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui); e pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro). Per tutti questi cittadini l’imposta di registro sull’acquisto è ridotta all’1,5%.


Acquisto casa nuda proprietà

Acquisto casa nuda proprietà Diventare proprietari di una casa ma non poterne usufruire fino a che l’usufruttuario ci abita. Quest’ultimo, che vende e non ha eredi, ha un bel vantaggio, poiché riceve denaro senza dover andare via dalla sua abitazione. E chi compra? Il primo lato positivo è spendere un prezzo piccolino. Poiché l’usufrutto dura fino alla morte, i nuovi proprietari nel loro acquisto sono di solito anche attenti all’età e allo stato di salute (è brutto ma è la realtà) di chi rimane nella casa: minor numero di anni e più lunghe aspettative di vita contribuiscono a pagare di meno. Un altro vantaggio per il compratore che non ha necessità immediata di abitazione, è investire per il futuro, magari per i figli o per la (lontana) vecchiaia.

Per quanto riguarda le tasse da pagare sull’immobile, questo dipende molto dagli accordi tra le due parti. Di regola, le tasse comunali, Imu, Tari e così via nonché interventi di manutenzione ordinaria, sono a carico dell’usufruttuario; quelli di manutenzione straordinaria spettano al proprietario.


Acquisto casa: le mosse giuste per non sbagliare: Acquisto casa: richiedere il mutuo

Acquisto casa: richiedere il mutuo Prima di andare in banca a chiedere un mutuo per far fronte all’acquisto di una nuova casa, è bene curiosare nel web dove ci sono diversi siti comparatori per capire meglio come funziona, quanto chiedere, la durata (oltre i 25 anni non conviene), le mensilità per la restituzione (in genere non superiori a un terzo del proprio stipendio) e simili. Questa procedura preliminare è utile pure per stabilire di quale cifra si ha effettivamente bisogno: in genere gli istituti bancari concedono una somma pari all’80% del valore dell’immobile.

Da ricordare che per limitare il peso degli interessi conviene rimborsare il prestito più velocemente, ma che tempi lunghi alleggeriscono le rate.

Fondamentale poi scegliere tra tasso fisso o variabile, che possono scendere ma anche aumentare di non poco: si può passare dall’uno all’altro cambiando il tipo di contratto in corso d’opera, se previsto all’atto della stipula.

Ci sono inoltre le spese accessorie, più o meno vantaggiose per chi chiede il mutuo: * perizia dei tecnici che verificano lo stato dell’immobile; * spese di istruttoria; * atto notarile; * l’imposta sostituiva sui mutui, per la prima casa pari allo 0,25%, per la seconda casa, al 2%; * assicurazione che alcune banche pretendono per cautelarsi contro rischi di qualsiasi tipo (come la perdita del lavoro del richiedente).

Tra i documenti che l’istituto bancario vuole oltre a quelli anagrafici, e al compromesso, ci sono quelli del reddito, come l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello Cud se si è dipendenti; la dichiarazione dei redditi per i lavoratori

autonomi e liberi professionisti. Talvolta è richiesta anche una garanzia da parte di familiari o amici che hanno redditi più stabili (tipo pensionati).