iva prima casa

Nell’ordinamento giuridico italiano l’acquisto della prima casa, ossia dell’immobile destinato ad abitazione principale, è tutelato ed agevolato da diverse norme di legge. Un primo riferimento al diritto all’abitazione lo si trova già nella nostra Costituzione, che pur non facendo un riferimento diretto a tale diritto, all’art. 14 sancisce l’inviolabilità del domicilio. Riferimenti al diritto alla casa si trovano anche nelle norme relative alla famiglia, dove si evidenzia che un nucleo familiare necessita di un luogo in cui risiedere. Sempre la Costituzione promuove in tal senso, misure economiche da parte dello Stato a sostegno delle famiglie e all’art. 42 stabilisce che "la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti". In questo quadro normativo si inseriscono una serie di agevolazioni tra cui sicuramente la più importante è l’IVA.

L’IVA, Imposta sul Valore Aggiunto , è una imposta generale sui consumi, che colpisce tutti i beni ed i servizi, e si applica solamente qualora l’immobile sia acquistato da una impresa. Se infatti l’immobile viene acquistato da un soggetto privato è dovuta l’imposta di registro, che per l’acquisto della prima casa prevede una aliquota del 2%, inferiore di un punto percentuale dopo la riforma del settore in vigore dal 1 gennaio 2014. Le due imposte sono quindi alternative e gravano sempre su chi acquista l’immobile. L’aliquota IVA generale sugli immobili è del 10%, tuttavia lo Stato riconosce una aliquota IVA prima casa agevolata al 4% in caso di acquisto dell’immobile abitativo principale. Le agevolazioni riguardano anche le pertinenze della prima casa, una per ogni categoria catastale, ossia un box o posto auto ( categoria catastale C/6), una tettoia (categoria catastale C/7), una cantina (categoria catastale C/2).

La normativa prevede delle condizioni specifiche che il compratore deve soddisfare per ottenere le agevolazioni IVA prima casa, condizioni che devono essere presenti contemporaneamente al momento dell’acquisto e che il notaio provvede a trascrivere nell’atto di acquisto, quali: non essere proprietario, nemmeno in comunione col coniuge, di un altro immobile idoneo nello stesso Comune; non essere titolare di diritti di uso o usufrutto su un altro immobile in tutto il territorio nazionale; non sia titolare di un altro immobile in tutto il territorio nazionale per il quale ha già usufruito di tale agevolazione; che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente è residente o in cui stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la sua attività lavorativa; che l’immobile acquistato non si considerato "di lusso".

L’agevolazione dell’IVA al 4% spetta anche nel caso in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione, purché siano rispettate tutte le condizioni già viste, che l’acquirente non sia già titolare di diritti su altri immobili e che l’immobile in costruzione non abbia le caratteristiche degli immobili di lusso individuati tramite il riferimento al suo accatastamento. Nel caso di immobili in costruzione l’aliquota agevolata si applica sull'acquisto di beni e prodotti finiti, materie prime e semilavorate compresa la posa in opera ed i servizi accessori necessari a rendere utilizzabile il bene e deve essere richiesto direttamente a venditore di tali materiali. L’aliquota agevolata si applica anche in caso di acquisto di un fabbricato rurale se idoneo ad un utilizzo abitativo e in caso di acquisto di due immobili vicini destinati ad essere uniti in una unica unità abitativa sempre che i lavori di ristrutturazione non modifichino le caratteristiche dell’immobile in immobile di lusso.