Agevolazione prima casa informazioni utili

Molti sostengono che oggi investire in un immobile non sia conveniente, tuttavia per la maggior parte degli italiani un’abitazione di proprietà resta, e probabilmente resterà sempre, un bene prezioso da godere e da tramandare nel tempo. Chi compera una casa deve sapere che sull’acquirente gravano diversi tributi, ossia l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e in, taluni casi, anche l’Iva dovuta, ma non sempre, quando l’unità immobiliare viene alienata da un’impresa. In questo caso l’aliquota del 10% sale al 22% per gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ma scende al 4% per chi, nel rispetto di specifici requisiti, acquista la prima casa. La percentuale viene applicata al valore di cessione dell’immobile. L’imposta di registro deve essere corrisposta per inserire l’atto di compravendita in un registro pubblico tenuto dal competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate; l’iscrizione è importante poiché evita che quanto convenuto dalle parti possa essere modificato. Il valore di questo tributo viene determinato non sul corrispettivo pagato, ma applicando al valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per uno specifico coefficiente, una percentuale che dal 1 gennaio 2014 è pari al 9%. Chi acquista la prima casa può, sempre dal 1 gennaio 2014, fruire di un’aliquota ridotta, pari al 2%. Per chiarezza va specificato che quando si compra da un privato o da un’impresa senza obbligo di versamento dell’Iva, l’imposta di registro, benché proporzionale, non può essere inferiore a € 1.000. Chi acquista deve pagare anche l’imposta catastale, necessaria per comunicare all’Agenzia delle Entrate il passaggio di proprietà dell’immobile, nonché l’imposta ipotecaria, relativa alla pratica di trascrizione presso i pubblici registri. L’ammontare dei due tributi è uguale e fisso: € 50 + € 50 per vendite esenti da Iva oppure € 200 + € 200 per vendite soggette ad Iva. In quest’ultimo caso anche l’imposta di registro è fissa e ammonta a € 200. L’agevolazione prima casa, applicabile anche nel caso di nuova costruzione o di ricostruzione, vale anche per le pertinenze regolarmente iscritte al catasto e con una rendita catastale propria. Vi rientrano, ad esempio, una cantina, categoria catastale C/2, o un box, categoria catastale C/6, ma per ottenere la riduzione delle imposte non possono esserci due o più pertinenze con la stessa categoria.

L’agevolazione prima casa spetta a chi acquista un immobile che rientra in una delle seguenti delle seguenti categorie catastali: A/2, abitazioni di tipo civile, ossia normali; A/3, abitazioni di tipo economico; A/4, abitazioni di tipo popolare, modeste e con impianti limitati; A/5, abitazioni di tipo ultra popolare prive di impianti e di servizi igienici; A/6, abitazioni di tipo rurale; A/7, abitazioni in villini singoli, a schiera o su diversi piani, con un minimo di verde o un cortile; A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi come i trulli o i rifugi di montagna. Non può fruire delle facilitazioni previste per la prima casa chi compera un immobile di categoria: A/1, abitazione signorile, un tempo dimora nobiliare; A/8, abitazione in villa con rifiniture di pregio, grandi giardini o parchi a servizio esclusivo; A/9, antiche strutture come castelli, palazzi storici o costruzioni di notevole valore artistico. Per ottenere le agevolazioni bisogna risiedere nello stesso Comune in cui si trova la casa destinata a prima abitazione; se il luogo in cui il compratore dimora abitualmente è diverso, entro 18 mesi dall’acquisto è necessario il trasferimento della residenza; l’atto di acquisto dell’immobile deve contenere la dichiarazione di voler effettuare questo cambiamento. Le facilitazioni valgono anche per gli acquisti della prima casa nel Comune in cui il soggetto lavora o se, trasferito temporaneamente all’estero, ha sede l’attività del datore di lavoro. Come chiaramente specificato dall’Agenzia delle Entrate, a partire dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali per la prima abitazione valgono anche per il proprietario di un immobile comperato con queste particolari agevolazioni, purché la casa già posseduta venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto che può essere sia a titolo oneroso, sia gratuito, come nel caso di una successione o di una donazione.

L’agevolazione prima casa concessa può anche essere annullata; in questo caso si devono pagare non solo i minori tributi versati, ma anche gli interessi e una sanzione pari al 30% del totale delle imposte. L’importo riportato sull’avviso di revoca è rateizzabile; le quote sono trimestrali, massimo 8 o 16. I benefici riguardanti l’abitazione si perdono quando l’atto di acquisto contiene false dichiarazioni oppure quando l’immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, a meno che entro un anno non si comperi, anche a titolo non oneroso, una casa da adibire ad abitazione principale. Ma non solo; i diritti decano: se l’immobile non si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente non ha, o non stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza; nel caso in cui l’atto notarile non riporti la dichiarazione di voler adibire la casa che si sta acquistando a prima abitazione; si compera un nuovo immobile senza vendere, entro l’anno, quello su cui ci sono già state delle agevolazioni. Sembra che anche la mancanza dell’abitabilità faccia cessare i benefici fiscali.

Comperare una casa, soprattutto per gli under 35, può diventare un sogno difficile da realizzare. Il Fondo Giovani Coppie è stato soppresso, ma esiste un’altra interessante opportunità che può essere considerata un’agevolazione prima casa; si tratta del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, detto anche Fondo prima casa, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze e gestito da Consap Spa. In sostanza, grazie a questo Fondo lo Stato offre ai cittadini le garanzie necessarie per accendere un mutuo ipotecario finalizzato non solo all’acquisto di un immobile, situato sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale, ma anche alla realizzazione di interventi di ristrutturazione e di aumento dell’efficienza energetica della prima casa. Chi vuole beneficiare di questo vantaggio, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri soggetti, concessi in uso gratuito a genitori o a fratelli. Il mutuo ipotecario non può superare € 250000 e la domanda di accesso al Fondo va presentata a uno dei quasi duecento istituti che aderiscono all’iniziativa usando la specifica modulistica. Per alcune categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento: per le giovani coppie con uno dei due soggetti di età inferiore ai 35 anni, per le famiglie con figli minori e un solo genitore, per giovani under 35 con un rapporto di lavoro atipico, per gli inquilini di alloggi di proprietà degli IACP, ossia di case popolari.

L’agevolazione prima casa spetta anche ai cittadini stranieri e agli italiani che risiedono all’estero. In quest’ultimo caso l’immobile può essere ubicato in qualunque Comune del territorio. Per attestare la condizione di italiano residente all’estero, è sufficiente un’autocertificazione, quindi non occorre un certificato di iscrizione all’Aire, anagrafe degli italiani residenti all’estero. Non è necessario che l’acquirente trasferisca la propria residenza, ma il rogito, ossia l’atto notarile, deve essere fatto in Italia. Anche chi risiede all’estero, in ogni caso, non deve possedere, nemmeno per quote o in comproprietà, su tutto il territorio nazionale, un’abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni prima casa.

Quando un matrimonio, per diversi motivi, entra in crisi, i coniugi possono optare per la procedura di separazione personale; in sostanza il rapporto matrimoniale formalmente rimane, ma viene meno l’obbligo della coabitazione. Senza la separazione, consensuale o giudiziale, non si può chiedere il divorzio che fa venir meno il rapporto coniugale. Premesso che i trasferimenti immobiliari riconducibili ad una separazione o ad un divorzio sono esenti da imposte, se due coniugi separati di fatto sono proprietari in comunione di una prima casa, non possono acquistare un altro immobile fruendo delle agevolazioni prima casa. L’assegnazione della casa familiare, spesso oggetto di pesanti conflitti, è un provvedimento adottato da un Giudice in caso di separazione o di divorzio; non rappresenta un diritto reale, ma un diritto personale di godimento. Proprio in quest’ottica, secondo la Cassazione civile, l’assegnazione della casa coniugale ad uno dei coniugi, non impedisce di richiedere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un altro immobile, a meno che l’acquirente non sia proprietario di un altro immobile o eserciti su di esso un diritto reale. Le agevolazioni decadono se l’abitazione viene venduta entro 5 anni dall'acquisto, tuttavia il coniuge che cede all’altro la propria quota di comproprietà, non perde gli eventuali benefici ottenuti anche se non sono trascorsi cinque anni.

L’agevolazione prima casa vale anche per gli acquisti a titolo gratuito di immobili non di lusso da adibire ad abitazione principale. Nel caso di successioni e di donazioni con più eredi o con diversi beneficiari, se anche un solo soggetto possiede i requisiti necessari per ottenere gli sgravi, tutti fruiscono delle minori imposte. In pratica godono dell’agevolazione anche coloro che hanno già usufruito del beneficio per l’acquisto della prima casa purché il richiedente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o diritto d' abitazione di altro immobile nel territorio del Comune dove si trova l'immobile donato o caduto in successione. Tutti perdono il beneficio se il dichiarante dichiara il falso o vende l’immobile entro 5 anni senza acquistarne un altro da adibire a prima casa; la sanzione viene applicata solo al soggetto che non ha rispettato i requisiti richiesti. Inoltre, se il soggetto che richiede l’agevolazione non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisizione del bene, deve pagare il recupero dell’imposta e la relativa sanzione; nulla è dovuto dagli altri coeredi/donatari. Nel caso in cui un coerede o un beneficiario venda la propria quota di proprietà, gli altri non perdono nulla.