Manutenzione straordinaria, cosa si intende?

• Manutenzione straordinaria: è una categoria di lavori che possiamo considerare a metà strada tra una ristrutturazione vera e propria e un piccolo lavoro di manutenzione ordinaria. Deve contenere un elemento di novità all’opera preesistente per essere considerata tale. Ad esempio, sostituire gli infissi ma aumentarne la dimensione, migliorarne l’efficienza energetica e inserire un’apertura a scorrimento anziché un modello a battente simile al precedente, significa apportare novità e quindi, entrare nella manutenzione straordinaria.
• Manutenzione ordinaria: nel momento in cui si effettuino lavori di sostituzione di infissi, porte, finestre mantenendo sempre un carattere di tradizione con l’esistente e senza cambiare né modificare dimensioni e tipologia, è manutenzione ordinaria. Insomma, si può sostituire inserendo un nuovo modello di infisso ma identico al precedente. Sistemare i coppi del tetto è una manutenzione non straordinaria: sostituirli invece, inserendoli fotovoltaici e modificando la tipologia aggiungendo isolamento termico, è straordinaria.

L’IVA al 10% si applica anche ai lavori di manutenzione straordinaria, oltre che a quelli di natura ordinaria.
In questa categoria rientrano:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza,
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici,
• sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso,
• frazionamento e accorpamento di unità immobiliari,
• rifacimento di scale e di rampe,
• interventi finalizzati al risparmio energetico,
• recinzione dell’area privata e la costruzione di scale interne.

A questi interventi si applica l’IVA ridotta al 10% e non al 22%.
Anche per l’acquisto dei materiali utili ad eseguire i lavori si applica l’aliquota Iva ridotta al 10% ma la fornitura deve essere nel contratto d’appalto, i materiali cioè, devono essere acquistati dalla ditta eseguente i lavori e non dal privato.
La ditta acquista i beni ed emette la fattura con iva al 10%.

Con la Legge di Stabilità del 2018 sono state introdotte alcune modifiche alle norme già in vigore che riguardavano le opere di ristrutturazione, inerenti anche al rifacimento del bagno.
Se in un bagno vengono sostituiti:

• rivestimenti,
• massetto,
• impianti esistenti,
• sanitari,

si tratta di manutenzione straordinaria.
La detrazione è applicabile alle spese inerenti l’acquisto dei materiali necessari alla ristrutturazione del bagno, ai costi sostenuti per la progettazione, a ogni eventuale costo per altre prestazioni professionali connesse ai lavori come le spese sostenute per la richiesta delle certificazioni di conformità.
In questo caso le agevolazioni che si possono ottenere sono:

• la detrazione del 50% dei costi sostenuti dall’IRPEF,
• l’applicazione dell’IVA al 10%.

Si ha manutenzione ordinaria invece nel caso in cui la sostituzione di sanitari avviene a bagno esistente e non è collegata ottenimento del titolo abilitativo nè al cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

Parliamo di manutenzione straordinaria quando si tratta di lavori di riparazione o sostituzione di parti di immobile, anche strutturali, modifiche dell’assetto dell’alloggio, senza modificare il volume dell’edificio o dell’appartamento. Parliamo quindi di lavori di riparazione o sostituzione e modifiche che non comportino cambiamenti nella struttura dell’immobile.
Ecco un elenco:

• Rifacimento di scale di collegamento;
• Rifacimento di muri e recinzioni anche esterni;
• Sostituzione infissi esterni, finestre e persiane;
• Realizzazione di servizi igienici e rifacimento del bagno come su già descritto;
• Opere accessorie che non modificano il volume dell’immobile;
• Sostituzione caldaia interna o esterna che sia privata o condominiale;
• Consolidamento delle fondamenta dell’edificio o della casa;
• Sostituzione (demolizione o costruzione) di solai o tramezzi interni;
• Eventuali lavori di bonifica del terreno ma solo se necessari per la ristrutturazione delle fognature, caso specifico.

Se invece parliamo del rifacimento dell’impianto elettrico nel caso in cui serva a riportare a norma l’impianto esistente, parliamo di manutenzione ordinaria.