Manutenzione straordinaria, cosa si intende?

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Spesso si fa molta confusione quando si parla di lavori di manutenzione edile: manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione; termini all'apparenza simili ma che in realtà identificano diverse tipologie d'intervento, tutte normate dal D.P.R 380/2001, il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. La manutenzione ordinaria è il tipo di intervento più "soft", che riguarda essenzialmente opere di riparazione e sostituzione delle finiture degli edifici ed interventi mirati a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici, il tutto senza modificare l'aspetto esteriore dell'edificio. Per fare alcuni esempi, sono considerate opere di manutenzione ordinaria: il rifacimento della tinteggiatura e dei rivestimenti interni, la sostituzione delle porte e delle finestre, la riparazione dei pavimenti interni ed esterni, l'impermeabilizzazione della copertura e il rifacimento di pluviali, grondaie e discendenti, l'istallazione di tende da sole, di inferriate e di ringhiere. Per quello che riguarda gli impianti, è ordinaria manutenzione: il rifacimento degli impianti dei bagni, la sostituzione dei sanitari, la modifica dell'impianto elettrico e la manutenzione della caldaia. La manutenzione ordinaria non necessita di titolo abitativo essendo definita dal Testo Unico come attività edilizia libera. Alcuni comuni, sopratutto quelli più piccoli, hanno però una modulistica anche per questa tipologia di intervento. Se poi l'edificio è vincolato, è necessario comunque ottenere un nulla osta preventivo da parte dell'ente predisposto alla tutela, sopratutto quando si tratta di opere esterne. Nel prossimo paragrafo vedremo le differenze con la manutenzione straordinaria.
Manutenzione ordinaria e straordinaria

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Manutenzione straordinaria definizione

Manutenzione straordinaria definizione Il D.P.R. 380/2001 definisce per manutenzione straordinaria, tutte le opere volte a rinnovare e sostituire anche parti strutturali degli edifici e a integrare i servizi igienici e tecnologici, senza che ciò comporti la modifica della volumetria dell'immobile e della destinazione d'uso. Sempre mantenendo inalterata volumetria complessiva e destinazione d'uso, ricadono nella manutenzione straordinaria anche gli interventi di accorpamento e frazionamento delle unità immobiliari. Quindi, sono tutte opere edili più invasive di una normale e ordinaria manutenzione e possono portare anche ad una modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio e necessitano dunque di un titolo abilitativo. Occorre infatti, prima dell'inizio dei lavori, presentare al competente ufficio comunale una C.I.A., Comunicazione di Inizio Lavori, a firma di un tecnico abilitato. Se le opere riguardano parti strutturali dell'immobile sarà necessario invece presentare un altro tipo di pratica edilizia, denominata S.C.I.A., ovvero Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con altri tipi di elaborati e documenti. In questo ultimo caso, preliminarmente alla consegna della pratica comunale, occorre ottenere l'ok dell'ufficio provinciale Sisma, ex Genio Civile. La presenza di più imprese durante i lavori, obbliga inoltre, il rispetto delle norme sulla sicurezza sui luoghi di lavoro (D.L. 81/2008) che impongono la consegna all'ufficio provinciale ASL della notifica preliminare, che informa l'organo di vigilanza dell'avvio di un nuovo cantiere. Se poi, la manutenzione straordinaria comporta la variazione della distribuzione interna dell'edificio, occorre, prima della fine lavori, presentare all'Agenzia del Territorio la documentazione relativa alla variazione catastale, a firma di un tecnico abilitato.

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Manutenzione straordinaria iva

Manutenzione straordinaria iva Gli interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria possono fruire dell'iva agevolata al 10% quando sono realizzati su immobili con prevalente destinazione residenziale. L'iva agevolata può essere applicata: alle prestazioni di servizi dell'impresa esecutrice dei lavori e ai materiali acquistati esclusivamente dall'impresa. I costi relativi alle prestazioni professionali, come la progettazione e la direzione lavori effettuate dal tecnico, hanno invece l'iva all'aliquota ordinaria. Gli interventi per abbattere le barriere architettoniche, hanno addirittura l'imposta al 4%. Per fruire della riduzione dell'aliquota iva, il committente dovrà assumersi la responsabilità degli interventi edili, consegnando all'impresa una specifica dichiarazione in cui richiedere l'imposta agevolata. Per quel che invece riguarda la detrazione fiscale Irpef del 50%, gli interventi di ordinaria manutenzione ne possono usufruire solo esclusivamente quando sono effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, tipo quando riguardano: la tinteggiatura delle pareti esterne e il rifacimento delle pavimentazioni degli spazi comuni. Mentre, la manutenzione straordinaria può godere sia della detrazione al 50%, quando l'immobile è a prevalente destinazione abitativa, sia di quella al 65%, quando le opere comportino un aumento dell'efficienza energetica e siano effettuate su immobili con qualsiasi destinazione d'uso.


Interventi di manutenzione straordinaria

Interventi di manutenzione straordinaria Entrando nello specifico della manutenzione straordinaria, potremo di seguito elencare, in modo non esaustivo ma solo esemplificativo, alcune lavorazioni che rientrano in questa tipologica di intervento e che comportano una modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio ma che non modificano né la volumetria complessiva né portano ad un cambio della destinazione d'uso. Tra le opere più comuni ci sono: l'apertura di nuove porte e finestre sulla facciata, la sostituzione degli infissi esterni, come finestre, serramenti e persiane, con altri di diverso tipo, il consolidamento statico delle parti strutturali dell'edificio, la manutenzione della copertura con sostituzione del solaio, senza però modificare la quota di imposta della gronda e del colmo, il rifacimento delle scale e delle rampe, la modifica radicale dei servizi igienici, l'istallazione di impianti a risparmio energetico e di quelli alimenti da energie rinnovabili e la realizzazione di opere accessorie come ascensori, canne fumarie e centrali termiche.


Manutenzione straordinaria detrazione

Manutenzione straordinaria detrazione Chi effettua interventi di manutenzione straordinaria ha diritto ad alcune detrazioni fiscali. Per usufruirne occorre tuttavia rispettare precise condizioni: si tenga innanzi tutto presente che il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è ordinariamente pari a 48.000 euro per unità immobiliare; questo tetto sale a 96.000 euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016. La detrazione deve essere inoltre ripartita in dieci quote annuali di pari importo. L’obbligo di indicare in fattura il costo della manodopera è stato soppresso dal decreto legge n. 70 del 13 maggio 2011. Le agevolazioni riguardano tutte le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria; è possibile usufruire della detrazione Irpef del 50% e, nel caso di opere finalizzate all’efficientamento energetico, anche della detrazione del 65%. Attenzione, però: queste detrazioni non sono cumulabili, quindi bisogna distinguere nella contabilità i diversi tipi di lavori oppure, nel caso si possa fruire sia dell’una che dell’altra, fare la scelta più conveniente in base alla propria situazione. Occorre inoltre fare un’ulteriore distinzione relativa alla tipologia dell’immobile: soltanto gli edifici residenziali, infatti, possono godere della detrazione del 50%; quella del 65%, invece, riguarda gli edifici appartenenti a qualunque categoria catastale.


Manutenzione straordinaria, cosa si intende?: Manutenzione straordinaria caldaia

Manutenzione straordinaria caldaia La manutenzione straordinaria della caldaia deve essere affidata per legge a una ditta specializzata e certificata. Se l’appartamento è in locazione, spetta al proprietario l’obbligo di far eseguire le opere di manutenzione straordinaria a prescindere dal costo. In caso di interventi urgenti (guasto della caldaia del riscaldamento autonomo in inverno) l'inquilino può provvedere direttamente alla riparazione, avvisando però prima il proprietario e poi addebitandogli le spese sostenute. Nell'effettuare riparazioni di manutenzione straordinaria, il proprietario deve invece garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile; nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli. I conduttori dell’impianto di riscaldamento (amministratore, proprietario o inquilino) possono delegare alla ditta certificata tutte le proprie responsabilità. Il soggetto ‘terzo responsabile’ ha quindi alcuni compiti precisi, in primis il rispetto del periodo annuale di accensione della caldaia; l’osservanza dell’orario prescelto nei limiti imposti dalla legge; il mantenimento della temperatura ambiente entro i 20° centigradi; il rispetto delle norme di sicurezza.