Ristrutturare Casa Manutenzione Straordinaria

La definizione esatta è contenuta nell’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia (DPR 380 del 2001): la cosiddetta manutenzione straordinaria coincide con “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici”. Rientrano nella manutenzione straordinaria, inoltre, i lavori “consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico”. In tutti i casi, però, è fondamentale che non risulti alterata la volumetria complessiva degli edifici e che non ci siano “mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico”. In altre parole, più semplici, la manutenzione straordinaria può interessare anche parti strutturali degli edifici, però ha sempre un carattere parziale. Abbattere gli edifici e ricostruirli da zero è un’altra cosa, totalmente diversa. Così come, sempre per fare un esempio, trasformare un appartamento in un negozio o un ufficio non è un’opera che si inquadra nella manutenzione straordinaria. Gli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria Il Decreto Sblocca Italia (decreto legge 133/2014) ha lievemente ampliato l’elenco degli interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria. Ad oggi sono questi:

• Rifacimento o realizzazione ex novo di intonaci esterni.
• Sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande con serramenti differenti per tipologia e materiali.
• Realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni.
• Apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno.
• Creazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.
• Consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione).
• Sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, ma senza la modifica delle quote di colmo o gronda.
• Rifacimento di scale e rampe.
• Realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari.
• Rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
• Sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo, però senza alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso.
• Frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato.
• Installazione di ascensori e scale di sicurezza.
• Interventi finalizzati al risparmio energetico (per esempio realizzazione e installazione di sistemi di coibentazione e/o cappotti termici).

Anche nel caso della manutenzione ordinaria il punto di riferimento è il Testo unico dell’edilizia: si tratta degli “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Quindi, per esempio, lavori di manutenzione ordinaria sono la ricostruzione o la sostituzione dei pavimenti; il rifacimento e/o la tinteggiatura delle pareti (anche esterne); la sostituzione degli infissi o di altri sistemi anti intrusione, la riparazione o la sostituzione di tubi e grondaie; la riparazione, l’integrazione e l’efficientamento di impianti idrici, elettrici, a gas, igienici. Come si deduce facilmente, la manutenzione ordinaria va nella direzione del “mantenimento” dell’immobile in uno stato ottimale e non prevede cambiamenti importanti né particolarmente impegnativi; la manutenzione straordinaria è riconducibile a lavori decisamente più complessi e incisivi.

Prima di avviare un lavoro edilizio di manutenzione straordinaria è obbligatorio inviare una dichiarazione al Comune. Può trattarsi della CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata) oppure della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività). Entrambe devono essere presentate dal proprietario, dall’usufruttuario o dall’inquilino dell’immobile allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune. La CILA riguarda i lavori di manutenzione straordinaria senza interventi strutturali o modifiche dei parametri urbanistici. Va presentata, ad esempio, se l’intenzione è quella di:

Rifare o creare allacci fognari che apportano modifiche al percorso e alle caratteristiche della rete. Modificare la distribuzione degli ambienti della casa per mezzo della demolizione e/o costruzione di tramezzi e mura divisorie interne (non portanti). Aprire o chiudere porte e infissi. Rifare l’impianto di riscaldamento e/o quello elettrico, idrico. Installare un impianto di condizionamento. Costruire una piscina. Dividere o accorpare unità immobiliari senza fare modifiche sulla volumetria e sulla destinazione d’uso.

Sono opere di manutenzione straordinaria leggera, che – utile ribadirlo - non riguardano parti strutturali dell’edificio. In caso contrario, cioè qualora gli interventi siano più invasivi, bisogna invece presentare la Segnalazione certificata di inizio attività. La SCIA, dunque, ad esempio è necessaria per la cerchiatura di una porta o una finestra sul muro portante, per la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, di pilastri o travi. Sia per la CILA che per la SCIA non bisogna attendere risposte e si può cominciare subito dopo aver fatto la comunicazione. Non occorre, insomma, ottenere alcun permesso. D’altra parte, però, per quanto riguarda la SCIA l’amministrazione comunale, se rileva la mancanza di qualcuno dei requisiti e presupposti necessari, entro 30 giorni dalla segnalazione, ha la facoltà di sospendere l’attività. Anche per questo motivo è opportuno affidare la stesura e la presentazione dei progetti e documenti a un tecnico esperto e abilitato.

Chi esegue interventi di manutenzione straordinaria può usufruire di diverse agevolazioni fiscali. Vediamo quali sono.

• Bonus ristrutturazione: è una detrazione dall’Irpef pari al 50 per cento fino a un massimo di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Il rimborso avviene sotto forma di dieci rate annuali di pari importo.
• IVA agevolata al 10%: è prevista per la prestazione di servizi e per i beni significativi che riguardano immobili residenziali; sono esclusi, in altre parole, quelli relativi invece a immobili a destinazione non abitativa (categoria catastale diversa da A/1 fino ad A/9 e A/11). La ditta a cui sono stati commissionati i lavori emette la fattura addebitando il costo dei materiali e della manodopera e contestualmente applicando, appunto, l’Iva al 10%. I beni in questione sono i seguenti: ascensori e montacarichi, infissi sia interni che esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria per i bagni, impianti di sicurezza.
• Ecobonus: interessante alternativa al Bonus ristrutturazioni, si può ottenere nel caso in cui le opere di manutenzione straordinaria permettano di ottenere un concreto e significativo risparmio energetico (un esempio per tutti: l’installazione dei pannelli solari). La detrazione Irpef o Ires varia al 50 al 70 per cento a seconda del tipo di lavoro eseguito e arriva all’85 per cento per quelli condominiali. Anche in questo caso è divisa in dieci rate annuali di eguale importo.
Fino al 31 dicembre 2020, e per gli immobili di edilizia popolare fino al primo semestre del 2022, l’aliquota riconducibile all’Ecobonus è del 110%: è il Superbonus, una delle misure contenute nel Decreto Bilancio, approvato dal Governo italiano per favorire la ripartenza dell’economia nazionale dopo l’emergenza Coronavirus e il lockdown. Attenzione, però, perché il miglioramento dell’efficienza energetica deve essere pari ad almeno due classi. Il rimborso avviene tramite 5 rate annuali dello stesso importo, o in alternativa è possibile cedere il credito alla banca o all’impresa che realizza i lavori. Andando più nel particolare, è possibile richiedere il Superbonus 110% per:
• Gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali.
• Gli interventi sulle parti comuni degli edifici finalizzati alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale già esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore a ibridi.
• Gli interventi sulle villette unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti per il riscaldamento a pompa di calore.
• L’installazione di impianti solari fotovoltaici collegati alla rete elettrica.
Si aggiungono tutte le altre opere di efficientamento energetico previste all’articolo 14 del Decreto-Legge n. 63/2013, per esempio l'acquisto e posa in opera di finestre e schermature solari, a patto che vengano eseguite congiuntamente ad almeno uno degli interventi suddetti.