Informazioni utili sui lavori di manutenzione straordinaria

Per avere un condominio sempre in piena efficienza ci sono da effettuare lavori di:

• manutenzione ordinaria, periodici, che riguardano la normale cura e attenzione dei beni e degli impianti comuni, dagli interventi per il verde alle piccole riparazioni, luci fulminate, serratura del cancello malfunzionante e così via e che rientrano nel cosiddetto preventivo di gestione votato dall’assemblea condominiale;
• manutenzione straordinaria, come indica il nome non riguardano la normale “attività conservativa” del condominio, non sono cioè previsti ma eccezionali, si effettuano una volta ogni tanto e/o quando è strettamente necessario, come rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell’edificio in questione.

Talvolta però il margine tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria rischia di essere molto sottile, e sta nella capacità dell’amministratore riuscire a dirimere la questione. Ad esempio: sostituire l’infisso della porta della cantina con uno stesso modello è manutenzione ordinaria. Sostituire la porta con una versione più moderna (per non stare sempre ad aggiustare il serramento) è manutenzione straordinaria.

Quali sono le opere di manutenzione straordinaria? Nell’elenco sono da ricordare tra le altre:

• il consolidamento statico delle strutture portanti dell'edificio, nelle fondazioni o in elevazione;
• il rifacimento di solai, scale e/o rampe, sia con la loro sostituzione sia con un intervento di irrobustimento, nonché di tetto, terrazze superiori, facciate;
• la realizzazione (o l’adeguamento) di opere accessorie, come scale di sicurezza o ascensori;
• la sostituzione di infissi e serramenti esterni con modelli diversi nella tipologia e nel materiale;
• la costruzione di cancellate, muri di cinta, recinti, ringhiere e pure di chiusure/aperture che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari;
• la messa a punto di uno spazio per creare un giardino o un cortile interno;
• la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie;
• gli interventi finalizzati al risparmio energetico, come cappotto termico, installazione di pannelli fotovoltaici e solari, opere varie di coibentazione.

Anche all’interno di una singola abitazione ci possono essere interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, cercando di capire bene quali sono gli uni o gli altri e se sono necessari permessi specifici da richiedere al comune di appartenenza, in base alla normativa stabilita dal Testo Unico per l’Edilizia.
La tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di infissi o sanitari, la riparazione di impianti idraulici/idrici/elettrici e/o il loro rimpiazzo con versioni nuove fanno parte della manutenzione ordinaria.
Modificare parti funzionali e strutturali dell’abitazione, tipo ricavare due appartamenti da uno solo, buttare giù pareti o costruire tramezzi e altre opere di ristrutturazione, consolidamento e rinnovo rientrano nella manutenzione straordinaria. In questo caso bisogna presentare all’ufficio preposto del proprio comune la Cila, comunicazione di inizio lavori assertata, oppure, in caso gli interventi portino a cambiamenti dei volumi, la Scia, segnalazione certificata di inizio attività (che va presentata da un tecnico abilitato, geometra o ingegnere). 

Per gli interventi di manutenzione straordinaria nelle parti in comune di un condominio ci sono detrazioni fiscali, fino al 50% della spesa sostenuta. Spettano a ciascun condomino secondo la percentuale della propria quota millesimale di proprietà.
Tra i lavori, ci sono tutte quelle opere che rinnovano e/o sostituiscono parti strutturali dell’edificio. Da tenere presenti anche interventi come:

• integrazione di servizi igienico/sanitari;
• spostamento di tramezzi non portanti e loro costruzione;
• realizzazione di ascensori non presenti;
• abbattimento di barriere architettoniche per le persone con disabilità, con la costruzione di rampe apposite e/o montascale;
• rifacimento del tetto o del solaio;
• rimozione di coperture in amianto.

Il tetto massimo di spesa cui può essere applicata la detrazione è di 96mila euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio.
Per quanto riguarda le detrazioni per lavori legati all’acquisizione dell’efficienza energetica dell’edificio, fino al 65%, si possono ottenere, a livello di condominio, solo se riguardano le parti in comune.