Cosa sapere se si vuole procedere al recupero del sottotetto

Cosa si intende per recupero del sottotetto? Quali sono i fattori che ne determinano la fattibilità?
Ristrutturare la mansarda ai fini abitativi significa apportare una serie di modifiche strutturali all’ultimo piano dell’immobile al fine di renderlo abitabile, attraverso un cambio di destinazione d’uso. Il sottotetto potrebbe quindi diventare una nuova unità abitativa o essere uno spazio pertinenziale dell’appartamento sottostante. L’immobile acquisterà un maggior valore commerciale e si eviterà il consumo di territorio, riutilizzando una zona di risulta che nella maggior parte dei casi è spesso inutilizzata.
Ecco le condizioni da rispettare:

• osservare la normativa urbanistica regionale e comunale, servendosi di un tecnico specializzato. Ogni ente preposto a livello territoriale ha emanato leggi relative al riuso del sottotetto, specificando i vincoli per le diverse aree del territorio comunale;
• altezze interne dei locali, che per essere considerate abitabili devono avere quota minima e media da rispettare. Solitamente si attestano a 150 cm la minima e a 210/240 la media. Per ottenere tali valori occorre capire se è possibile o meno modificare l’altezza del colmo del tetto e/o l’inclinazione della falda;
• superficie aero-illuminante (rapporto tra area delle finestre e quella del pavimento della stanza), generalmente pari a 1/8 della superficie calpestabile, ridotta a volte a 1/10 o 1/16, soprattutto nei centri storici. Per realizzare questa condizione è possibile inserire abbaini, lucernai e a volte anche aperture verticali;
• dal punto di vista energetico (termico e acustico), igienico-sanitario e strutturale, l’attico deve essere completamente a norma.

Prima di iniziare a pensare al progetto di recupero del sottotetto occorre verificare la fattibilità dell’intervento in termini architettonici e strutturali, analizzando lo stato dei luoghi e scandagliando quelle che sono le normative di settore.
Scendiamo più nello specifico, andando a riportare quelle che sono le leggi nazionali e locali da tenere in considerazione:

• D.M. 5 luglio 1975 (del Ministero della Sanità) relativo agli standard minimi igienici e all’altezza minima dei locali abitativi;
• Testo Unico in materia edilizia dpr 380/2001;
• Norme Tecniche per le Costruzioni NTC 2018 (nuove norme sismiche per il calcolo strutturale);
• leggi regionali urbanistiche (come ad esempio il Piano Casa che permette l’ampliamento del 20% del volume dell’unità immobiliare);
• piani urbanistici ed edilizi locali (PRG, NTA, Piani Particolareggiati, ecc.).

Una regola base dalla quale partire prima di improntare ogni tipo di procedimento edilizio è quella di verificare la conformità urbanistica dell’immobile oggetto d’intervento presso l’ufficio tecnico comunale, facendo un accesso agli atti amministrativi per conoscere quali titoli abilitativi hanno legittimato il fabbricato. Si può inoltre richiedere il certificato di destinazione urbanistica, che riporta tutte le norme a cui quel preciso immobile deve sottostare e quali parametri edilizi e urbanistici possono essere applicati.

Un aspetto da tenere in considerazione è di certo quello economico. Sono diversi i fattori che entrano in ballo durante la ristrutturazione del sottotetto. Si dovrà intervenire modificando la copertura? Si dovranno rifare gli impianti? Ci sarà l’obbligo di coibentare termicamente tutta la mansarda?
Andiamo a rispondere in breve a tutte queste domande fornendo i costi indicativi dalle principali opere:

• oneri urbanistici: il cambio di destinazione d’uso e le pratiche burocratiche obbligano al pagamento di diritti di segreteria e di altri costi amministrativi, che possono essere quantificati con anticipo rivolgendosi agli uffici comunali competenti;
• parcella professionale: il progettista e direttore dei lavori pretenderà il pagamento del suo onorario, che può essere calcolato a vacazione o in percentuale al costo dei lavori (dal 5 al 10% in base all’entità delle opere);
• opere strutturali: la sopraelevazione del tetto o il miglioramento sismico di alcune parti dell’attico sono calcolate all’interno di un range che va da 200,00 a 350,00 €/mq;
• impianti: la messa a norma dell’impianto elettrico costa da 80,00 a 150,00 euro a punto luce. Un bagno fatto da zero può costare da 1.000 a 3.000 euro (finiture escluse). E se nel progetto è prevista anche una cucina, la spesa per i lavori idraulici aumenta di certo;
• coibentazione: da 30,00 a 100,00 €/mq;
• infissi: la creazione di un lucernaio incide in media 2,000 euro (le variabili sono: dimensione, meccanismo di apertura e rifiniture);
• finiture: molto dipende dalla qualità dei prodotti scelti e dalla superficie da rinnovare. Un pavimento in gres (fornitura e posa in opera) costa all’incirca 50,00/70,00 €/mq; la ripresa dell’intonaco e della tinteggiatura tra 15,00 e 30,00 €/mq. Va effettuato a parte il calcolo relativo al costo degli arredi.

Per evitare brutte sorprese in fase di ristrutturazione e negli anni a venire offriamo 5 consigli pratici per recuperare il sottotetto senza essersene pentiti:

• conoscere anticipatamente tutte le spese da sostenere e stimare con anticipo gli eventuali imprevisti (solitamente un 5/8% dell’importo delle opere);
• avere una stima certa dei tempi del cantiere e comprendere quali difficoltà logistiche dovremo essere pronti ad affrontare. Ad esempio: se l’attico è comunicante con il piano inferiore già abitato, i disagi tra rumori, sporco e polvere saranno tanti, meglio quindi sapere per quanto tempo saremo costretti a sopportare tale situazione di disagio;
• approvare a pieno, senza remore, il progetto architettonico proposto dal tecnico. Immagini 3D e simulazioni grafiche fotorealistiche aiuteranno a comprendere meglio la trasformazione della mansarda;
• scegliere con accuratezza le maestranze da impiegare (operai, tecnici, imprese, artigiani), comparando più preventivi tra loro (almeno tre per tipologia di lavorazione), optando per quello migliore in termini di rapporto qualità/prezzo. Non fermarsi mai all’offerta più economica. L’affidabilità del professionista è un aspetto da mettere in primo piano. Ascoltare le opinioni di chi ha già avuto a che fare con le ditte che abbiamo scelto è un buon modo per farsi un parere in merito;
• molte delle opere in questione godono delle detrazioni fiscali (lavori di manutenzione e di efficientamento energetico). Occorre quindi contattare il proprio commercialista o un esperto in materia per capire come fruire dei bonus fiscali.