Riforma condominio

La riforma condominio, varata con la legge 11 dicembre 2012, numero 220 recante "Modifiche alla disciplina nel condominio negli edifici", è entrata in vigore il 18 luglio 2013. Grande attesa ed alte aspettative ruotavano ormai da settant'anni intorno all'ordinamento della materia, anni di prolungati dibattiti e confronti politici in cui il compromesso tra le forze in campo non viene raggiunto. La necessità di una nuova ed organica disciplina era ormai da tempo sentita: la precedente normativa infatti, contenuta nel Codice Civile, risaliva al 1942. L'intento è, quindi, quello di aggiornare la regolamentazione alla realtà ed alle problematiche odierne, in una materia che è fonte di numerosissimi conflitti tra privati, e che perciò necessita di un'adeguata normativa al passo con i tempi che tuteli in modo adeguato gli interessi, spesso conflittuali, dei condomini.

Le modifiche portate alla riforma condominio, dalla nuova legge, riguardano l'amministratore, l'assemblea, le parti comuni, controlli e sanzioni dei condomini morosi, ambiente ed energia. Per quanto riguarda la figura dell'amministratore, la nuova legge prevede norme in materia di nomina, revoca e obblighi. La carica dura un anno, e viene rinnovata per un eguale periodo. I nuovi requisiti sono il diploma di scuola media superiore, il superamento di un corso di formazione professionale e la frequenza di attività formative. Su richiesta, all'atto dell'accettazione dell'incarico dovrà presentare una polizza di assicurazione per responsabilità civile. Entrate ed uscite riguardanti l'amministrazione condominiale dovranno passare attraverso un apposito conto corrente intestato allo stesso. La legge prevede inoltre i comportamenti a seguito dei quali potrà disporsi la revoca dall'incarico. Le nuove regole relative all'assemblea riguardano innanzi tutto le modalità di invio dell'avviso di convocazione (posta elettronica certificata, fax o consegna a mano). Sono introdotti inoltre limiti al cumulo delle deleghe di voto, e modifiche ai quorum per la validità delle delibere assembleari.

La riforma condominio indica le parti comuni dell'edificio, ma in modo non tassativo. I diritti dei condomini su di esse sono proporzionali al valore delle unità immobiliari, diritti che sono irrinunciabili da parte dei condomini, che devono contribuire in modo proporzionale alle spese di manutenzione. L'eccezione prevista dalla nuova disciplina è quella per cui il singolo condomino può distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, per averne uno autonomo, senza dover aspettare il via libera dall'assemblea, e sempre che non derivino danni all'impianto o eccessivi aggravi di spesa per gli altri condomini. Una volta avvenuto il distacco, il singolo dovrà partecipare alle sole spese di manutenzione straordinaria ed a quelle di messa a norma dell'impianto. Sarà inoltre agevolato chi intenda installare impianti di produzione energetica da fonti rinnovabili al servizio del proprio alloggio. Il progetto di installazione deve essere approvato dall'assemblea. L'installazione dell'impianto è consentita all'interno della proprietà individuale, nel caso in cui siano necessarie modifiche alle parti comuni è necessaria la comunicazione all'amministratore.

Sul fronte dei pagamenti, sono aumentati i controlli e le sanzioni verso i condomini morosi. Essi hanno sei mesi di tempo per regolarizzare le loro posizioni, dopodiché l'amministratore può procedere con l'emissione di un decreto ingiuntivo senza doverne dare conto all'assemblea. Se il pagamento non avviene e la situazione si protrae per altri sei mesi, al condomino sarà tagliata la fornitura dei servizi comuni. Numerose le ulteriori modifiche della riforma condominio alla precedente disciplina, tra cui quella che dà il benvenuto agli animali domestici: l'art. 16 stabilisce infatti che non si potrà più vietare, nel regolamento condominiale, di possedere animali da compagnia. L'assemblea può decidere di aprire un sito internet condominiale, a cura dell'amministratore. Questo non avrà una funzione di vetrina, ma sarà utile alla documentazione assembleare (verbali, convocazioni) e dati contabili (pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi a seguito di autenticazione (password).