Donazione immobile

Quando si parla di donazione di immobili occorre fare molta attenzione, perché non tutti i soggetti possono donare, e non tutti i soggetti hanno la capacità giuridica di accettare una donazione. Facciamo un po' di chiarezza su quanto appena detto. Affinché si possa donare un immobile, e quindi rivestire la parte del donante, occorre avere la capacità di agire; ciò significa che è preclusa al minore d'età, agli interdetti, agli inabilitati, nonché a tutti soggetti sottoposti ad amministrazione di sostegno, nel solo caso in cui il giudice abbia espressamente previsto che non possono disporre dei loro beni. Qualcuno potrebbe dire che tali soggetti possano ovviare a tale divieto tramite il loro legale rappresentante, ma la legge fa espresso divieto in tal senso. Accanto alle persone fisiche, la legge consente la donazione di immobili anche da parte delle persone giuridiche. Per quanto attiene invece la figura del donatario, ovvero colui che riceve la donazione immobile, la legge prevede che in caso di minori o incapaci, questa debba essere accettata dal loro legale rappresentante, genitore o tutore, ma previa autorizzazione da parte del giudice tutelare.

Questo è un atto che intercorre tra due soggetti, donante e donatario, e che per legge va fatto con atto pubblico davanti ad un notaio e alla presenza di testimoni. La prima cosa che si nota è che non basta la volontà del donante di trasferire la proprietà dell'immobile al donatario, ma occorre da parte di quest'ultimo la volontà di accettare. Ciò significa, che se davanti al notaio, colui che dovrebbe accettare la donazione dice di no, l'atto non potrà essere formalizzato e non ci sarà alcun trasferimento della proprietà. Altra cosa fondamentale, è che oltre al fatto che il contratto debba avere la forma dell'atto pubblico, la volontà delle parti dovrà essere manifestata non solo davanti al notaio, ma anche alla presenza di due testimoni. Testimoni, che per legge non devono avere alcun vincolo di parentela o affinità con il donante o il donatario, e non devono avere alcun interesse verso l'atto. Per esempio, non può fare da testimone chi è creditore del donatario, in quanto ha un interesse diretto verso la donazione.

La donazione può avere come destinatario qualsiasi soggetto, e tra questi un ruolo specifico riveste la figura del figlio. La legge ammette espressamente la figura della donazione verso un figlio non ancora nato o concepito, l'importante è che l'immobile oggetto della donazione rientri nel patrimonio attuale del donante. Essendo quest'atto un trasferimento di un bene di valore, al pari di quanto accade per la compravendita, anche la donazione avrà le sue imposte. La legge prevede però delle agevolazioni nel caso in cui questo atto avvenga a favore del figlio. In pratica prevede una franchigia fino ad un milione di euro (valore dell'immobile) e il pagamento dell'imposta solo sulla parte eccedente il valore. Inoltre, si distingue tra donazione di immobile come prima casa, o altro immobile. La pratica di trasferire la proprietà di un immobile da adibire a prima casa ai figli. E' molto diffusa, perché così facendo ci si libera di una seconda casa sulla quale non si andranno più a pagare le tasse (Imu e Tasi), e al contempo non verranno pagate neanche dal figlio, proprio perché agli occhi del fisco risulterà come abitazione principale, esentata dal pagamento di Tasi e Imu.

Altra caratteristica è la possibilità che venga revocata, nel caso in cui succedano determinati fatti. Ciò significa che questo atto, essendo un contratto, non può essere revocata in modo unilaterale da parte del donante, ma occorre che vi sia la volontà anche dell'altra parte. Ma c'è un però! La legge prevede espressamente che il donante possa rivolgersi all'autorità giudiziaria e chiedere la revoca della donazione nel caso in cui accadano determinati fatti. Questi fatti sono due e nello specifico, l'aver commesso il donatario un reato grave nei confronti del donante o di uno dei suoi congiunti. In questo caso si parla di ingratitudine del donatario. L'altro fatto è quello della sopravvenienza di un figlio. In questo caso si vuole tutelare il diritto del figlio a poter godere di un bene che faceva parte del patrimonio familiare. Un'altro caso particolare si ha quando in sede di successione ereditaria, viene leso il diritto di legittima. In quest'ipotesi gli eredi possono chiedere la riduzione della donazione fatta in vita dal defunto (decuius).

Abbiamo già anticipato prima che la donazione di immobili ha i suoi costi e questi variano a seconda dell'immobile donato e da chi lo riceve. Oltre al pagamento dell'atto notarile, che dipenderà dalla tariffe applicate dal notaio, ci sono da pagare una serie di imposte, tra cui un'aliquota sul valore dell'immobile, nonché l'imposta di trascrizione e l'imposta catastale. Se il donatario è il coniuge, o un parente in linea retta, l'aliquota da versare sarà pari al 4% sul valore dell'immobile, applicando una franchigia fino ad un milione di euro sul valore dell'immobile. Per quanto attiene l'imposta di trascrizione e all'imposta catastale, saranno entrambe pari a 168 euro se si tratta della prima casa. In caso contrario le imposte subiranno un aumento del 2% e del 1% rispettivamente. Se i donatari sono fratelli o sorelle, l'aliquota è pari al 6% e la franchigia scende a 100.000 euro. Per le altre due imposte, vale quanto detto prima per i figli. Per gli altri parenti fino al quarto grado, l'aliquota è sempre del 6% ma senza franchigia. Per tutte le altre donazioni fatte a soggetti diversi, questi dovranno versare un aliquota pari all'8% e non ci sarà alcuna franchigia.