Buongiorno a tutti,

volevo sottoporre un quesito per eventuali consigli a chi ne sa più di me (che al riguardo non so praticamente nulla).

Vivo in Lombardia e ho appena acquistato un appartamento di circa 135 mq in un condominio anni 60, prossimo al centro storico della città dove abito, diciamo quindi in posizione centralissima.
L'edificio fa parte di un più ampio contesto fatto di diversi corpi di fabbrica indipendenti, separati da piccoli cortili e aiuole.

Il mio appartamento è situato all'ultimo piano (piano attico) ed è strutturato su due livelli: piano quarto (ultimo dello stabile, dove arriva l'ascensore) e piano quinto, accessibile da una scala interna all'appartamento, dove si trovano ulteriori 25 mq di casa e una terrazza di altrettanti 40 che corre, in parte, intorno all'appartamento con vista mozzafiato sul centro storico, sulla rocca cittadina, sulle colline intorno alla città ecc...si tratta di una terrazza ovviamente non a sbalzo ma il cui pavimento è in parte il solaio della porzione di appartamento al piano inferiore e che ha una soletta, misurata, di circa 50 cm.

Ho acquistato con mutuo (precisamente acquisto + ristrutturazione) e ho già previsto con l'architetto un progetto di ristrutturazione di massima: l'intervento è abbastanza invasivo (rifacimento impianti, elettrici e idraulici, posa pavimento in parquet in tutta la casa, intonaci e predisposizione sistema di riscaldamento e raffreddamento nel controsoffitto, rifacimento integrale cucina e bagni, di cui uno da costruirsi ex novo nella porzione di casa al quinto piano dove per ora si trova un grande ambiente con camino, che ovviamente manterrò).

L'intervento più invasivo tuttavia è costituito dal posizionamento sulla terrazza di una vasca jacuzi con un diametro di 2,20 e predisposta per 4/5 persone sedute (o 2 completamente sdraiate), che arriva a contenere 1000 litri d'acqua oltre al peso della struttura che si attesta sui 250 kg: per fare questo abbiamo preventivamente chiamato un ingegnere strutturale che ha progettato di posizionare due putrelle in acciaio nell'angolo interessato al posizionamento della vasca, che per scaricare il peso poggiano sui muri perimetrali del condominio e corrono pertanto da una parte all'altra della terrazza (per nasconderli poi si crea una sorta di gradino in legno in modo da posizionare la vasca sulle putrelle). Quanto al resto della terrazza ho in progetto di creare un piccolo giardino pensile con cucinetta esterna (barbecue ecc).

Al di là di tutto l'unico pensiero che mi attanaglia è che, tolto l'intervento impeccabile, e costoso, che ho in progetto (che renderebbe l'appartamento un bijou, proprio a ridosso del centro cittadino, e pieno di servizi essenziali a due passi), l'immobile in cui l'appartamento è inserito è comunque datato (metà anni 60). [Diciamo pure che sui costi di ristrutturazione riesco a recuperare fra un 50 e un 65%].

Non posso dire che il condominio sia di quelli fatiscenti, anzi, è ben tenuto al suo interno nel senso che i vani condominiali sono in ordine, puliti e si presentano bene, e anche l'esterno non sembra (dico sembra perché non sono un ingegnere) presentare i segni dell'età.

Il target degli inquilini è quello di italiani anziani (presumibilmente gli stessi che, da giovani, cioè 40/50 anni fa, hanno comprato gli appartamenti. Anche noi infatti abbiamo comprato dagli eredi della signora che ci abitava da quando è stato costruito): persone a modo e attenti alla pulizia e ordine (come appunto si desume dagli ambienti comuni).

Devo però rilevare che vi sono ancora appartamenti con le classiche veneziane verdi anni 70, balconi con bidoni vari visibili ecc...nel senso che non tutti sono caratterizzati dalla stessa cura e decoro, ma in un condominio va da sé.

Inoltre, tasto veramente dolente, è l'aspetto dei garages condominiali: si tratta del classico labirinto, comune a tutti i corpi di fabbrica, nel sottosuolo, senza accesso diretto all'ascensore che arriva solo al piano terra, con <loculi> dove ci sta solo una bianchina di fantozziana memoria. Va però aggiunto che il fabbricato offre diversi (praticamente per tutti) posti auto, ben segnati e inseriti in un contesto di aiuole e marciapiedi ristrutturato un paio di anni fa, a piano terra con una sbarra elettrica che vi permette l'accesso solo ai condomini. Ciò significa che il garage verrebbe utilizzato per bici, moto, ambiente bricolage, mentre il posto auto vero e proprio sarebbe quello esterno.

Altro tasto dolente è l'ascensore, strettissimo, ci stanno a malapena due persone e non adeguato agli standard attuali (ho sbirciato la cabina ascensore all'ultimo piano e mi sono messo le mani nei capelli: sembrava di vedere quei marchingegni di ghisa delle fabbriche del primo novecento).

Ovviamente, dato il mio acquisto e gli interventi di ristrutturazione, la prima cosa che farò è battagliare sul rifacimento delle facciate (come è stato fatto un paio di anni fa negli altri corpi di fabbrica e negli ambienti comuni come aiuole e cortili) e addirittura auspicare un intervento più invasivo sul condominio (cappotto, ascensore per l'appunto, ecc) sfruttando tutti i bonus possibili e immaginabili (so che gli amministratori peraltro sono sempre bendisposti per cose del genere perché poi ci marciano).

Fatta questa premessa, la mia domanda è: considerato che in teoria la mia intenzione, almeno per ora, è rimanere lì più a lungo possibile (visto anche l'investimento, fra acquisto e ristrutturazione, in cui sostanzialmente ho fatto convergere tutte le mie sostanze), dite che fra 20/30/40 anni (o anche solo 10) l'appartamento potrebbe svalutarsi SOLO per il fatto di essere inserito in un contesto condominiale anni 60? (mi riferisco alla sicurezza e stabilità dell'edificio ecc).

Mi rendo conto che con la stessa cifra avremmo potuto prendere una villetta fuori città, con giardino, classe tripla a, di nuova fabbricazione ecc ecc...ma, visto che mia moglie non guida, e che ama rimanere in un contesto cittadino e comodo per i servizi da raggiungere a piedi o coi mezzi, era una nostra impellenza non uscire dalla città ed anzi rimanere prossimi al centro storico. Aggiungo inoltre che anch'io raggiungo il luogo di lavoro in bicicletta in 5 minuti perché si trova vicino a dove attualmente vivo e dove andrò per l'appunto ad abitare: nel senso che noi l'unica macchina che abbiamo non la utilizziamo praticamente mai se non per le gite fuori porta del finesettimana o per andare a trovare persone che abitano lontano (e per vari motivi, anche ideologici se volete, vogliamo mantenere questo standard).

Ciò detto non vorrei comunque rimanere fra 20/30 anni con un appartamento, magari da lasciare ai figli, che valga meno (e addirittura molto meno) di quando l'ho comprato, perchè a questo punto, per tutelare l'investimento, sono anche disposto a stanziare qualche soldino, a fondo perduto, per sopperire all'inerzia di qualche altro condomino se ciò fosse necessario a riqualificare l'immobile.

Grazie.
Mos83

bellissima disamina della situazione esistente!!
Puntuale, precisa, con vasto campo di osservazione e valutazione.
Bravo davvero!

Tu chiedi lumi sul valore di un immobile fra x anni.....
L'estimo è una materia altamente complessa che ha ramificazioni nell'economia, nell'edilizia, nell'agricoltura e in molti altri ambiti.

Dirti oggi se fra sei mesi il tuo appartamento varrà ciò che hai ipotizzato è impossibile per una serie di motivi.
Se scoppiasse una guerra?
Se cambiassero i tassi d'interesse?
Se l'Italia uscisse dall'euro?
Se arrivasse l'investitore estero che volesse acquistare in blocco tutto il condominio?
Se il Comune decidesse di atttivare un masterplan sottraendo ai privati una bella fetta residenziale per destinarla a servizi p.es. una stazione, una biblioteca, una scuola, un qualunque servizio?
Per questo motivo è impossibile darti una risposta precisa: a rigor di logica, se le condizioni attuali non variassero e tutto l'insieme non avesse modifiche, il tuo appartamento manterrà certamente il valore.
però.... pensa se arrivasse il teleriscaldamento e il tuo condominio funzionasse ancora a gasolio.....E' ovvio che con un sistema nuovo, votato alla sostenibilità, al risparmio e all'utilizzo energetico della spazzatura, il valore aumenterebbe.
Così come se una persona dovesse acquistare un appartamento inserito in un condominio dove il tetto fosse da rifare, le facciate in condizioni pessime, senza ascensore, è del tutto ovvio che quell'appartamento varrebbe molto, molto meno.....
Diciamo che, generalmente, gli appartamenti in centro non perdono valore proprio grazie alla posizione.
Ma sono discorsi talmente labili.....
la verità è solo una: l'estimatore sarà certo di aver prodotto un'ottima valutazione solo quando il venditore sarà riuscito a vendere al prezzo da egli determinato.
Cosa che ben difficilmente sarà...... e anche questo per una serie di motivi...
Per esempio: se il venditore avesse necessità di realizzare nel più breve tempo possibile?
E' ovvio che, sapendo della difficoltà, il compratore ne approfitterebbe e tirerebbe giù il prezzo.
Se invece il venditore avesse mezzi a sufficienza ed oltre, potrebbe aspettare un anno, due anni, fino a trovare l'acquirente disposto a pagare la somma da lui richiesta.
....
....

I prezzi degli immobili sono bassi da anni, non vedo come il prezzo pagato oggi potrà diminuire tra 5, o anche 10 anni. Più in là è difficile prevedere, ma non credo che andrai sotto di molto, anche se il condominio perde valore per vetustà.
Più complesso dire cosa accadrà ai soldi che spendi per la ristrutturazione. Sono molti soldi, con interventi anche strutturali. Il problema è che non a tutti potrebbe piacere quello che stai facendo, anzi a me no di sicuro. Per cui già l'anno prossimo il valore degli interventi di ristrutturazione diminuirà, perché chi compera ha sempre l'esigenza di ritoccare un servizio, spostare un muro interno...
Quanto agli interventi da fare sull'edificio, eviterei di farli subito, per non dovere espormi troppo economicamente. Lascerei passare qualche anno prima di diventare insistente, dato che incentivi ce ne saranno sempre per disincentivare il nero e perché ormai il giro dell'edilizia senza droga si affloscia.
E poi se rifai l'esterno tra 5, 7 o anche 10 anni l'edificio sembrerà più nuovo tra 20, quando sarai pronto per vendere.
Mia opinione, chiaramente

Olabarch ha scritto: bellissima disamina della situazione esistente!!
Puntuale, precisa, con vasto campo di osservazione e valutazione.
Bravo davvero!

Tu chiedi lumi sul valore di un immobile fra x anni.....
L'estimo è una materia altamente complessa che ha ramificazioni nell'economia, nell'edilizia, nell'agricoltura e in molti altri ambiti.

Dirti oggi se fra sei mesi il tuo appartamento varrà ciò che hai ipotizzato è impossibile per una serie di motivi.
Se scoppiasse una guerra?
Se cambiassero i tassi d'interesse?
Se l'Italia uscisse dall'euro?
Se arrivasse l'investitore estero che volesse acquistare in blocco tutto il condominio?
Se il Comune decidesse di atttivare un masterplan sottraendo ai privati una bella fetta residenziale per destinarla a servizi p.es. una stazione, una biblioteca, una scuola, un qualunque servizio?
Per questo motivo è impossibile darti una risposta precisa: a rigor di logica, se le condizioni attuali non variassero e tutto l'insieme non avesse modifiche, il tuo appartamento manterrà certamente il valore.
però.... pensa se arrivasse il teleriscaldamento e il tuo condominio funzionasse ancora a gasolio.....E' ovvio che con un sistema nuovo, votato alla sostenibilità, al risparmio e all'utilizzo energetico della spazzatura, il valore aumenterebbe.
Così come se una persona dovesse acquistare un appartamento inserito in un condominio dove il tetto fosse da rifare, le facciate in condizioni pessime, senza ascensore, è del tutto ovvio che quell'appartamento varrebbe molto, molto meno.....
Diciamo che, generalmente, gli appartamenti in centro non perdono valore proprio grazie alla posizione.
Ma sono discorsi talmente labili.....
la verità è solo una: l'estimatore sarà certo di aver prodotto un'ottima valutazione solo quando il venditore sarà riuscito a vendere al prezzo da egli determinato.
Cosa che ben difficilmente sarà...... e anche questo per una serie di motivi...
Per esempio: se il venditore avesse necessità di realizzare nel più breve tempo possibile?
E' ovvio che, sapendo della difficoltà, il compratore ne approfitterebbe e tirerebbe giù il prezzo.
Se invece il venditore avesse mezzi a sufficienza ed oltre, potrebbe aspettare un anno, due anni, fino a trovare l'acquirente disposto a pagare la somma da lui richiesta.
....
....

Grazie per la risposta: in effetti prevedere cosa succederà in futuro è difficile.

Diciamo che la mia premura non è tanto sulla situazione del mercato in generale (elemento effettivamente imponderabile) ma sulla situazione strutturale di quel condominio: nel senso che non vorrei che fra x anni quel condominio venisse considerato vetusto, non adatto agli standard moderni (o addirittura inagibile per la futura comparsa di crepe ecc...ovviamente sto esagerando ma per far capire il concetto) con conseguenze che francamente mi sfuggono ma non penso siano rosee per chi ci ha investito qualche soldino.

Più in generale mi chiedo cosa potrebbe succedere ai condomini anni 60 fra 20/30/40 anni, che inizieranno ad avere un centinaio di anni...

mamma santina ha scritto: ↑

15/03/21 14:02

I prezzi degli immobili sono bassi da anni, non vedo come il prezzo pagato oggi potrà diminuire tra 5, o anche 10 anni. Più in là è difficile prevedere, ma non credo che andrai sotto di molto, anche se il condominio perde valore per vetustà.
Più complesso dire cosa accadrà ai soldi che spendi per la ristrutturazione. Sono molti soldi, con interventi anche strutturali. Il problema è che non a tutti potrebbe piacere quello che stai facendo, anzi a me no di sicuro. Per cui già l'anno prossimo il valore degli interventi di ristrutturazione diminuirà, perché chi compera ha sempre l'esigenza di ritoccare un servizio, spostare un muro interno...
Quanto agli interventi da fare sull'edificio, eviterei di farli subito, per non dovere espormi troppo economicamente. Lascerei passare qualche anno prima di diventare insistente, dato che incentivi ce ne saranno sempre per disincentivare il nero e perché ormai il giro dell'edilizia senza droga si affloscia.
E poi se rifai l'esterno tra 5, 7 o anche 10 anni l'edificio sembrerà più nuovo tra 20, quando sarai pronto per vendere.
Mia opinione, chiaramente

Grazie per la risposta.

Effettivamente potrebbe essere utile attendere qualche anno prima di battagliare per <il restyling>: non vorrei che però nel frattempo l'immobile peggiorasse (es. inflitrazioni, crepe, ecc...) e che di conseguenza perdesse valore.

Venendo poi all'ascensore per esempio noto che già oggi è vetusto (piccolo e dal meccanismo obsoleto) e, abitando io all'ultimo piano e quindi usandolo sempre, mi chiedo se sia il caso di anticipare subito eventuali richieste (per quanto possano trovare accoglimento)

Ok, così hai circoscritto il quesito e ti ringrazio così è più semplice ampliare il discorso.

In estimo vi sono una serie di valori: il medesimo bene (immobile) può avere valori nettamente differenti a seconda del tipo di valore che ci viene richiesto di stimare.
uno degli elementi da prendere in considerazione con coefficienti di deprezzamento è proprio la "vetustà" dell'immobile che si compone di:
1. DETERIORAMENTO FISICO derivato dall'uso e dal conseguente logorìo delle parti dell'edificio con i trascorrere del tempo e anche da cause accidentali.
La perdita di valore risulta dalla riduzione della capacità dell'edificio di offrire i servii per i quali è destinato; per alcuni elementi edilizi il deterioramento può essere recuperato fin quasi ad annullarlo, tramite interventi di manutenzione anche differita (un anno l'ascensore, un anno il videocitofono ecc.). Per altre parti potrebbe non esserci la giustificazione economica ad intervenire.

2. OBSOLESCENZA FUNZIONALE legata alla tipologia e agli standard costruttivi dell'edificio non più idonei alle esigenze degli abitanti. La perdita di valore risulta dalle inefficienze dell'edificio comparato con edifici più efficienti e con gestione meno onerosa. L'obsolescenza funzionale può essere misurata considerando il maggior costo di esercizio o la somma necessaria per sostituire l'edificio con una costruzione moderna equivalente. A volte l'O.F. è causata dal progredire della tecologia dei materiali p.es. la qualità ecologico-energetica degli edifici in termini di consumo e di emissione di inquinanti.
Si suddivide in O.F. eliminabile causata da una deficienza che richiede l'installazione di un nuovo componente.
O.F. eliminabile con la sostituzione di un elemento già esistente.
O.F. eliminabile causata da un'eccedenza la cui modifica è economicamente conveniente pur non contribuendo all'aumento di valore per il totale del costo dell'intervento.
O.F. non eliminabile poichè economicamente svantaggioso.

3. OBSOLESCENZA ESTERNA o economica relativa a condizioni esterne, esogene all'edificio e a sviluppi e cambiamenti nell'ambinete economico e nella legislazione. Queste condizioni possono essere specifiche per un dato luogo ma anche generali per il settore edilizio ed immobiliare.
Nell'arco della vita di un immobile -sia esso residenziale o industriale- possono essere effettuati interventi di varia natura volti a fronteggiare il deperimento fisico, l'obsolescenza funzionale e l'obsolescenza esterna.Gli effetti sul deprezzamento di tali interventi manutentivi si traducono in una reintegra parziale o totale del valore deprezzato.

Tutto ciò in linea di massima, senza entrare nei dettagli per i quali occorrerebbe parlare di flussi di cassa, capitalizzazione delle perdite di reddito netto, criterio delle quote di ammortamento (age-life method), criterio di confronto di mercato (market extraction method), criterio analitico (breakdown method).

Per farla breve, molto breve,
https://www.catasto.it/data/download/AT ... 6-2012.pdf

ma la materia, come dicevo è amplissima!

sei veramente una fonte di informazioni! Ti ringrazio: io tutte queste cose non pensavo nemmeno esistessero. Facevo un semplice ragionamento: il condominio è funzionale, nel senso che si presenta bene internamente ed esternamente, quindi gli appartamenti si rivalutano, viceversa se fatiscente gli appartamenti si svalutano.

Effettivamente hai citato una serie di elementi che, al fine di rivalutare il condominio, potrei nei prossimi anni considerare in modo più approfondito ad iniziare dall'elemento termico ovvero, dato che si tratta di un condominio con riscaldamento centralizzato, ragionare con l'amministratore se sia economicamente vantaggioso e appetibile provare a cambiare impianto.

Da quanto ne so infatti, alla domanda generica al paio di inquilini che ho incontrato nell'androne e che sono lì da sempre, se fossero stati fatti interventi specifici negli anni mi hanno risposto che no, che era stata fatta solo la manutenzione ordinaria e che le uniche migliorie, in 50 anni erano state qualche rabbocco all'intonaco esterno, e che i primi ad aver messo mano ad un rifacimento completo delle facciate (finestre, balconi ecc) erano stati negli ultimi due anni gli altri stabili del complesso, ma non quello perché, per assurdo, era messo meglio.

Personalmente metterei subito mano ai garage e alle cantine anche solo per un'intonacata generale perché sono davvero fatiscenti: i muri bianchi sono tutti neri per lo smog che si è creato negli anni, pieni di tubature, giunture, elementi posticci ed improbabili, è davvero tetro e deprimente.
Come metterei subito mano all'ascensore che veramente è del tutto inadeguato ma lì penso che più di cambiare il macchinario stesso si possa fare ben poco, nel senso che allargare il vano non penso sia una cosa praticabile.

Va da sé che non vorrei nemmeno presentarmi come il nuovo inquilino che, appena arrivato vuole rivoluzionare tutto, solo perché ristrutturo il mio appartamento (in effetti se il condominio deliberasse un intervento di sistemazione energetica totale, rifacimento facciata con cappotto ecc...usufruendo del bonus 110% lo potrei fare anch'io mentre per il momento ho il normale 50% per la ristrutturazione interna e il 65% sugli elementi che migliorano la classe energetica). Non voglio cioè creare alcun tipo di problemi perché so che poi ti si ritorcono contro.

Vedremo nei prossimi anni cosa salterà fuori...

Olabarch ha scritto: ↑

15/03/21 17:12

Ok, così hai circoscritto il quesito e ti ringrazio così è più semplice ampliare il discorso.

In estimo vi sono una serie di valori: il medesimo bene (immobile) può avere valori nettamente differenti a seconda del tipo di valore che ci viene richiesto di stimare.
uno degli elementi da prendere in considerazione con coefficienti di deprezzamento è proprio la "vetustà" dell'immobile che si compone di:
1. DETERIORAMENTO FISICO derivato dall'uso e dal conseguente logorìo delle parti dell'edificio con i trascorrere del tempo e anche da cause accidentali.
La perdita di valore risulta dalla riduzione della capacità dell'edificio di offrire i servii per i quali è destinato; per alcuni elementi edilizi il deterioramento può essere recuperato fin quasi ad annullarlo, tramite interventi di manutenzione anche differita (un anno l'ascensore, un anno il videocitofono ecc.). Per altre parti potrebbe non esserci la giustificazione economica ad intervenire.

2. OBSOLESCENZA FUNZIONALE legata alla tipologia e agli standard costruttivi dell'edificio non più idonei alle esigenze degli abitanti. La perdita di valore risulta dalle inefficienze dell'edificio comparato con edifici più efficienti e con gestione meno onerosa. L'obsolescenza funzionale può essere misurata considerando il maggior costo di esercizio o la somma necessaria per sostituire l'edificio con una costruzione moderna equivalente. A volte l'O.F. è causata dal progredire della tecologia dei materiali p.es. la qualità ecologico-energetica degli edifici in termini di consumo e di emissione di inquinanti.
Si suddivide in O.F. eliminabile causata da una deficienza che richiede l'installazione di un nuovo componente.
O.F. eliminabile con la sostituzione di un elemento già esistente.
O.F. eliminabile causata da un'eccedenza la cui modifica è economicamente conveniente pur non contribuendo all'aumento di valore per il totale del costo dell'intervento.
O.F. non eliminabile poichè economicamente svantaggioso.

3. OBSOLESCENZA ESTERNA o economica relativa a condizioni esterne, esogene all'edificio e a sviluppi e cambiamenti nell'ambinete economico e nella legislazione. Queste condizioni possono essere specifiche per un dato luogo ma anche generali per il settore edilizio ed immobiliare.
Nell'arco della vita di un immobile -sia esso residenziale o industriale- possono essere effettuati interventi di varia natura volti a fronteggiare il deperimento fisico, l'obsolescenza funzionale e l'obsolescenza esterna.Gli effetti sul deprezzamento di tali interventi manutentivi si traducono in una reintegra parziale o totale del valore deprezzato.

Tutto ciò in linea di massima, senza entrare nei dettagli per i quali occorrerebbe parlare di flussi di cassa, capitalizzazione delle perdite di reddito netto, criterio delle quote di ammortamento (age-life method), criterio di confronto di mercato (market extraction method), criterio analitico (breakdown method).

Per farla breve, molto breve,
https://www.catasto.it/data/download/AT ... 6-2012.pdf

ma la materia, come dicevo è amplissima!

sei veramente una fonte di informazioni! Ti ringrazio: io tutte queste cose non pensavo nemmeno esistessero.

beh, diciamo che qualche ctu negli anni l'ho fatta...
In ogni caso ho saltato una quantità di nozioni che sono necessariamente importanti quando si valuta un bene: qui non siamo in aula per un master e quindi ho riportato alcune cose - le più semplici da comprendere.
In realtà, se vuoi una tabella con coefficienti, ti allego questa nota dell'Agenzia del Territorio che è esplicativa.
http://collegio.geometri.bs.it/pdf/2009/4683.pdf

Quanto al resto, abbi pazienza ed entra in punta di piedi: sono tutti anzianotti e per loro preventivare una spesa sostenuta, spesso è impossibile.
Tutto molto più realizzabile aderendo al Superbonus 110 , oppure al 90% facciate......
Buona fortuna!